（2015）华民初字第983号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-11
案件名称
糟玉萍与华亭中驰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
华亭县人民法院
所属地区
华亭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
糟玉萍,华亭中驰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
甘肃省华亭县人民法院糟 玉 萍 与 华 亭 中 驰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 预 售 合 同 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书（2015）华民初字第983号原告糟玉萍。被告华亭中驰房地产开发有限公司。住所地：甘肃省平凉市华亭县皇甫路**号庆华宾馆*楼。法定代表人郑和成，该公司董事长。委托代理人赵旭辉，该公司总经理。原告糟玉萍与被告华亭中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告糟玉萍，被告中驰房产公司委托代理人赵旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告糟玉萍诉称，2013年9月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于中驰华亭国际商贸城第8幢140号商品房（建筑面积43.81平方米，单价为6362元／平方米，购房总价为278698元）。合同约定被告应于2014年12月31日前交付商品房，逾期交付房屋，按买受人实际支付房款万分之五支付违约金。原告于合同签订之日向被告交清了全额房款，但是被告至今未向原告交付房屋。现原告起诉法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款278698元；3、被告向原告支付违约金25200元（2015年1月1日起至2015年6月30日）；4、本案诉讼费由被告承担。被告中驰房产公司辩称，一、原告提出解除《商品房买卖合同》的主张与法律规定不符，依法不能成立。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，购房者解除合同，必须有一个催告的程序，催告后在三个月的合理期限内对方仍未履行交付义务的，购房者可以解除合同，本案在答辩前从未收到原告的催告。其次，合同约定的交房期限为2014年12月31日，至今距离约定的交房逾期也就六个月，在我国商品买卖现状中属于常规问题，尚不构成根本违约。再次，原、被告在合同中未对解除合同或解除合同的条件进行约定。二，原告的违约金计算没有法律及合同依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款只规定逾期交房在七天内的违约金计算方法，超过七天是否需要承担违约责任及违约金怎样计算，双方均没有约定。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该项目所在地段的同类房屋租金每平方米每个月的租金为30元左右，而不是原告在没有合同依据且违背法律规定的情况下所主张的违约金。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，提交以下证据：1、《商品房买卖合同》原件一份，证明原、被告签订房屋买卖合同，被告未按照合同约定交付房屋的事实。2、收款收据原件2张，证明原告按照合同约定履行了全部付款义务的事实。被告为支持其辩解，提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告没有约定逾期交房的违约责任，没有约定解除合同的条件及违约责任。2、《商铺租赁意向书》复印件两份，证明与被告同位置同类型的房屋租金价格每平方米每个月为30元左右，因为有关法律规定，商品房买卖合同没有约定违约金额或损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿可以参照该项目所在地同类房屋租金标准计算。3、商品房预售许可证（（2013）第012号），证明被告拥有预售资格，原、被告签订的合同合法有效。对原告提交的证据，经质证：被告对真实性均无异议，本院予以确认。对被告提交的证据，经质证，原告对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；但证据2，本院认为，系租赁商铺的意向，并非租赁合同，亦非主管部门公布或者有资质的房地产评估机构所评定，本院不予确认。根据原、被告陈述，结合有效证据，本院确认以下事实：2013年9月4日，原告糟玉萍与被告中驰房产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发的位于华亭县城北城区北环路南侧的中驰华亭国际商贸城8幢1层140号房出售于原告，建筑面积43.81平方米；商品房销售按建筑面积计算，单价为6362元／平方米，总价款为278698元。付款方式为一次性付款，原告于2013年9月4日向被告支付总购房款278698元，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交付商品房，逾期不超过七日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；道路、水电、排污设施交房时可使用，如果在规定的日期内未达到使用条件，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后原告依约向被告支付购房款278698元，但被告未向原告交付房屋。另查明，被告开发建设的中驰华亭国际商贸城至今未完工。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。现原告依照合同约定履行了自己交付首期购房款的义务，而被告至今未向原告履行交付房屋义务，其行为已构成违约，被告怠于履行义务的行为，致使原告合同目的无法实现，继续履行合同对原告明显不公，故其诉请解除双方签订的商品房买卖合同的诉求，合法有据，本院予以支持；因被告未按约定期限履行交付房屋义务，致使合同被解除，被告依据法律规定应承担返还财产、赔偿损失等民事责任，故原告要求被告退还购房款的诉讼请求本院亦予以支持。关于原告主张的违约金，因被告至今未向原告履行交付房屋的义务，应承担不能交付房屋的违约责任，被告迟延交付房屋，给原告造成了一定的损失，故其要求被告支付违约金的诉求，本院予以支持。庭审中双方均表示同意迟延交付房屋七日内的违约金按照合同约定计算，七日之后的按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，属对其权利的处分，亦符合有关法律规定，本院予以采纳。被告关于原告解除《商品房买卖合同》的主张没有法律依据及违约金应按照有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的辩解意见，因被告的行为已经构成根本违约，其提交的意向书并非有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构所出具，故被告辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告糟玉萍与被告华亭中驰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告华亭中驰房地产开发有限公司返还原告糟玉萍购房款278698元；三、被告华亭中驰房地产开发有限公司支付原告糟玉萍违约金9765.27元（以购房款为基数，自2015年1月1日起至2015年1月7日止，按日万分之五计算；自2015年1月8日起至2015年6月30日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。以上给付款项限判决生效后十五日内付清。案件受理费5858元，由原告承担200元，被告承担5658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判长 张小彦审判员 马少东审判员 徐秀霞二〇一五年十月十五日书记员 石 浩 来自