（2014）穗云法民四初字第1278号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2017-12-28

案件名称

广州市建诚物业管理有限公司与黄志成、陈洋等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州市建诚物业管理有限公司,黄志成,陈洋,广州市淦灿贸易有限公司,广州市雄景市场管理服务有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国担保法》：第五条第一款

全文

广州市白云区人民法院民事判决书(2014)穗云法民四初字第1278号原告：广州市建诚物业管理有限公司，住所地广州市白云区华糖街48号。法定代表人：毕细英，公司执行董事。委托代理人：唐忠华，林健，广东卓展律师事务所律师。被告：黄志成，男，汉族，1958年3月22日出生，身份证住址：广州市海珠区，被告：陈洋，男，汉族，1969年7月29日出生，身份证住址：广东省广宁县，被告：广州市淦灿贸易有限公司，住所地：广州市海珠区侨城路秋月街140号83房。法定代表人：黄志成，公司经理。被告：广州市雄景市场管理服务有限公司，住所地广东省广州市荔湾区兴东路紫香街五号之二。法定代表人：杨植通。原告广州市建诚物业管理有限公司（下简称建诚公司）与被告黄志成,陈洋,广州市淦灿贸易有限公司（下简称淦灿公司）,广州雄景市场管理服务有限公司（下简称雄景公司）租赁合同纠纷一案,本院于2014年11月17日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告广州市建诚物业管理有限公司的委托代理人唐忠华、被告黄志成（被告淦灿公司的法定代表人）到庭参加诉讼。被告陈洋、雄景公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建诚公司诉称：原告与被告黄志成、陈洋于2014年7月30日签订《租赁合同》，约定将坐落于白云区松洲街华糖路48号首层、二层部分（共计2160平方米）出租给两被告；被告淦灿公司作为担保人同时与原告签订《担保协议》，承诺为该协议提供连带责任担保，担保范围涉及主债权、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。另外被告黄志成、陈洋为与原告达成租赁协议，在签订《租赁合同》前连同被告淦灿公司、雄景公司于2014年7月25日向原告提供了一份《承诺书》，保证承租该地块后，对租赁期间发生的一切问题，包括但不限于租金、地块租户的纠纷等均由其四被告负责，《承诺书》没有约定保证种类，故被告淦灿公司与被告雄景公司应承担连带保证责任。《租赁合同》约定每月的租金为12万元，租期10年，自2014年8月1日始，租金按月结算，于每月的第10日结清。合同还约定承租方应在签订合同时向原告支付36万元押金（含8月份租金）。承租后被告黄志成、陈洋一直未交付租金，累积拖欠8、9、10三月租金，共计36万元，根据《租赁合同》第五条第四款“乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”，现原告向法院请求解除《租赁合同》。另依据《担保协议》、《承诺书》及《租赁合同》第六条第一款“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之五向甲方支付违约金”，四被告应向原告支付所欠租金36万元，违约金103，200元，并解决好与租赁地块出租商铺间的相关纠纷，恢复租赁地块原状，将该地块返还原告。综上所述，原告向法院提出以下诉讼请求：1、解除原告与被告黄志成、陈洋之间的《租赁合同》；2、判令四被告退场，将租赁场地返还原告（收回场地后，所有商户继续经营）；3、判令四被告支付所欠租金36万元，计算至清场之日止；4、判令四被告支付违约金103200元，计算至清场之日止；5、判令四被告承担本案诉讼费用。被告黄志成、淦灿公司辩称：不同意原告的诉讼请求。根据2014年6月10日出租人（甲方）建诚公司与承租人(乙方)淦灿公司签订了《广州市房屋租赁合同》，双方约定了甲方将坐落在白云区松南路华糖街48号A70、A71、A72、A73、A75、A79、A80、A82、A83、A铺出租给乙方做超市用途使用，建筑面积250平方米，分摊面积30平方米，租期为2014年6月10日至2015年7月5日，月租金额为人民币5700元，被告淦灿公司所属的白云二超市于2014年7月22日正式开业，经营放心猪肉，但当天就受到松南市场等人用铁网围起，不准路人进入购物。原告合伙人利科威与松南联社于2014年7月24日签订了《如意街市场合同补充协议》。其内容限制了被告在如意街市场内的正常经营。原告的行为已经违反双方于2014年6月10日签订的《广州市房屋租赁合同》的约定。原告为了达到其欺骗政府解决问题的关键性，要求被告黄志成于2014年7月30日签订《租赁合同》，内容主要为建诚公司将坐落于白云区松洲街华糖路48号首层、二层部分物业，约2160平方米出租给乙方黄志成，陈洋，租期十年（2014年8月1日至2024年7月31日），每月租金12万元，从合同第二年开始每年在上一年度租金基础上递增5%，押金36万元等等。根据《租赁合同》规定原告有义务协助乙方办理相关手续，可以合法领取营业执照经营，同时在合同签订当日乙方向甲方交纳人民币36万元押金。但原告在签订合同前没有提供一切有效的法律依据，可以办理合法的营业执照，同时原告没有提供合同约定的商铺给被告使用，被告在合同签订当日也没有向原告交纳36万元押金，故《租赁合同》为无效合同。根据（2014）穗云法民四初字第1098号案件，广州市白云区松洲街人民调解委员会可以证明原告违反合同约定的真实依据。根据《松洲街维护稳定及社会治安综合治理委员会文件》云松综字〔2014〕7号，松洲街关于原告与松南经济联合社纠纷情况的报告，也可以证明原告利用签订合同的方式，欺骗被告黄志成。综上所述，原告利用合同的方式欺诈被告，要求被告赔偿的请求不合理、不合法，原告与被告黄志成、陈洋于2014年7月30日签订的《租赁合同》是无效的，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告负责。被告黄志成又补充答辩如下：根据松洲街维护稳定及社会治安综合治理委员会文件云松综字〔2014〕7号松洲街关于建诚公司与松南联社经济纠纷情况的报告，可知到目前为止，此纠纷仍然没有得到妥善解决。被告黄志成和蔡庆光、谢海君等承租户代表到广州市政府人民来访接待厅反映了商场被围等情况，希望政府帮助解决。综上所述，原告与被告黄志成、陈洋之间的《租赁合同》是无效的。被告雄景公司、陈洋未到庭，无答辩。经审理查明：2014年6月10日，原告建诚公司（甲方）与被告淦灿公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在白云区松南路华糖街48号A70铺的房地产出租给乙方作超市用途使用，建筑（或使用）面积250平方米，分摊共用建筑面积30平方米；租赁期限自2014年6月10日起至2015年7月5日止，月租金5700元；……。同年7月16日，被告淦灿公司下属分公司白云二超市在上述商铺开业，因经营范围冲突问题（销售肉类）与案外人松南联社发生纠纷。同年7月23日，松南联社在上述租赁房屋外搭建围墙（铁网），双方由此发生矛盾。同年7月24日，松南联社与案外人利科威签订了《如意街市场合同补充协议》，约定如意街市场围墙范围内不能经营猪、牛、羊、狗、鱼类、冷冻冰鲜、三鸟、蔬菜、豆品类；如有违反，松南联社有权恢复村围墙原貌并永不拆除。同年7月25日，松南联社拆除了铁网、围墙。同日，被告淦灿公司（代表人被告黄志成）、雄景公司（代表人陈洋）向原告发出《承诺书》，内容为：二被告有意承租原告位于广州市白云区华糖路48号部分物业（包括首、二层），如原告愿意让其承租10年，其愿意作出如下承诺：1、被告已租赁部分不追究原告任何责任，不起诉，不要求赔偿；2、被告愿意独立承担松南村围围栏所产生的一切后果，不追究原告任何责任；3、如果松南村围围栏，被告愿意对租赁项目内所有的租户起诉、赔偿、调整等承担一切责任；4、租赁项目现状交付被告即可，对于街道、工商、消防等政府部门要求，被告愿意独立协调、应付，不需要原告承担任何责任；5、被告承诺对于租赁消防、工商、围栏等一切问题自行处理，不得以此借口提出违约等主张，而且必须按双方约定交纳租金；租赁后承租项目内所有的租户（不管新旧租户）的一切纠纷（包括收购、赔偿）由被告负责，与原告无关。同年7月30日，原告建诚公司（甲方）与被告黄志成、陈洋（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在白云区松洲街华糖路48号首层、二层部分物业（下简称涉案房屋）出租给乙方，面积约2160平方米；每月租金12万元；合同期10年（2014年8月1日至2024年7月31日止）；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按转入个人银行帐号付款方式交付租金给甲方；合同因故解除，承租方必须在解除之日起10个自然日内将出租标的交回出租方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之五向甲方支付违约金；承租方认可及同意担保方提供的承诺书的一切内容，并愿意共同承担承诺书的所有承诺及责任，在担保方不能履行及兑现承诺时，愿意作为兑现及落实承诺的连带责任人；……。同日，被告淦灿公司与原告签订担保协议，为被告黄志成、陈洋履行上述租赁合同提供担保，担保范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。合同签订后，原告即将上述房屋交给被告黄志成管理、使用。后因被告淦灿公司分公司白云二超市继续经营肉类，又与松南联社发生纠纷。同年8月9日，松南联社用铁板、铁柱在原围场地搭建围墙。被告黄志成、陈洋自2014年8月1日起至今未向原告交纳上述2160平方米房屋的租金。原告建诚公司提供了位于广州市白云区华糖街48号、50号、52号、54号、56号5××号号的房屋产权证以证实涉案房屋的产权情况，但其提供的另一份证据房屋安全鉴定报告证实涉案房屋于2010年新建，与上述房产证载明的房屋情况明显不符，之外再无提交相应的房产证、建设工程规划许可证、临时建筑批准文件。上述事实，有《广州市房屋租赁合同》、《如意街市场合同补充协议》、《担保协议》、《承诺书》、房地产权证、涉案房屋安全鉴定报告、《松洲街关于广州建诚物业管理有限公司与松南经济联合社经济纠纷情况的报告》、《投诉案件回复函》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告建诚公司提供的证据不能证实涉案房屋系合法报建或取得临时建筑批准的房屋，根据城镇房屋租赁司法解释的相关规定，就该房屋签订的租赁合同为无效合同。因此，原告建诚公司提出解除合同的诉讼请求本院不予支持。租赁合同无效，双方应就该租赁合同取得的财物相互返还，被告黄志成、陈洋应当将涉案房屋交还给原告建诚公司，涉案房屋内商户可继续经营。原告建诚公司就此提出交还房屋的诉讼请求合理合法，本院予以支持。租赁合同无效，被告黄志成、陈洋仍应向原告建诚公司支付房屋占有使用费（租金），该房屋占有使用费的标准本院参照原租金标准予以确定。被告黄志成、淦灿公司提出合同无效可不交纳租金（房屋占有使用费）的抗辩意见于法不合，本院不予采纳。因租赁合同系无效合同，故违约金的诉讼请求本院不予支持。对于原告建诚公司提出被告淦灿公司、雄景公司承担担保责任的诉讼请求，因租赁合同是主合同，担保合同是从合同，主合同无效，从合同亦无效，故要求上述二被告承担担保责任无法律依据，本院不予支持。被告黄志成、淦灿公司关于合同无效的抗辩意见有理，本院予以采纳，但所陈述合同无效的事实、理由有误，应以本院查明认定内容为准。被告陈洋、雄景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定,判决如下:一、被告黄志成、陈洋于本判决生效之日起5日内将位于白云区松洲街华糖路48号、50号、52号、54号、56号5××号号房屋地块上首层、二层面积约2160平方米的房屋交还给原告广州市建诚物业管理有限公司管业（原告收回房屋后所有商铺继续经营）。二、被告黄志成、陈洋于本判决之日起5日内按照每月12万元的标准向原告广州市建诚物业管理有限公司支付自2014年8月1日起至交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告广州市建诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8248元，由原告建诚公司负担2464元，由被告黄志成、陈洋负担5784元并于本判决生效之日起向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　刘　军人民陪审员　黎　珍人民陪审员　谢见日二〇一五年十月十五日书　记　员　郑萍军关注公众号“”