（2015）湛坡法民一初字第112号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-09-02

案件名称

梁真成与沈松坤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

湛江市坡头区人民法院

所属地区

湛江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁真成,沈松坤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第四十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省湛江市坡头区人民法院民事判决书（2015）湛坡法民一初字第112号原告梁真成。委托代理人林土球，广东展望律师事务所律师。被告沈松坤。原告梁真成诉被告沈松坤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄木荣担任审判长，与审判员林小红、严建组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。代书记员何丽英担任庭审记录。原告梁真成及其委托代理人林土球到庭参加了诉讼。被告沈松坤经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，二O一一年一月一日，原告与被告签订一份《租赁协议书》约定：1、原告向被告出租一幢位于湛江市坡头区南三镇光明管区鹤岭垉的三层楼房以及该楼房四周的700平方米土地（用于搭建厂房）；2、租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2021年12月31日止。3、租金的缴交期限为分四期缴清：第一期先付人民币24000元，于2011年1月前交纳；第二期付人民币36000元，于2015年1月前缴清；笫三期付人民币24000元，于2017年1月前缴清；第四期付人民币36000元，于2021年12月31日前付清；4、租赁期间，被告应缴纳各种费用以及水电费。上述《租赁协议书》签订后，原告依约将一幢三层楼房以及700平方米土地交给被告使用。被告将物品堆放在楼房内，利用700平方米土地搭厂房，现已停业经营。被告应于2015年1月前向原告支付第二期租金36000元，但一直没有支付。原告已代被告缴纳电费10861.73元（即0.6561元／度×16555度），被告也一直没有偿还给原告。被告的行为表明其不履行租赁协议，构成根本违约，已给原告造成经济损失。因此，依法律的规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁协议书》。2、被告立即将其承租的位于湛江市坡头区南三镇鹤岭地的一幢三层楼房以及围墙边的700平方米土地腾退给原告。3、被告立即支付尚欠租金36000元以及电费10861.73元给原告。4、本案诉讼费由被告负担。原告对其陈述，在举证期限内提供的证据有：1、《身份证复印件》，证明原告的诉讼主体适格；2、《租赁协议书》，证明被告承租原告的房屋、土地以及被告不履行《租赁协议书》；3、《电费单凭证》及电表《照片》，证明原告已为被告代缴电费，被告应偿付电费给原告；4、房屋的《照片》，证明被告承租原告的房屋及土地使用情况。5、湛江市坡头区南三镇光明村民委员会《证明》，证明原告将本案争议房屋租给被告做厂房。开庭质证时，被告没有到庭对上述证据发表质证意见。经审查，本院对原告提供上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告在本案开庭后提供一份湛江市坡头区南三镇光明村民委员会及南三镇规划建设办公室共同出具的《证明》。对该份证据，原告没有说明其逾期举证的原因，本院对该份《证明》的真实性、合法性、关联性不予采信。被告沈松坤不作答辩，也没有在举证期限内提供证据。经审理查明，2011年1月1日，原告与被告签订一份《租赁协议书》，《租赁协议书》中约定：1、原告向被告出租一幢位于湛江市坡头区南三镇光明村民委员会鹤岭垉的三层楼房以及该楼房四周的700平方米土地（用于搭建厂房），2、租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2021年12月31日止。3、租金的缴交期限分为四期缴清：第一期先付人民币24000元，于2011年1月前交纳；第二期付人民币30000元，于2015年1月前缴清；笫三期付人民币24000元，于2017年1月前缴清；第四期付人民币36000元，于2021年12月31日前付清；4、租赁期间，被告应缴纳各种费用以及水电费。《租赁协议书》签订后，原告依约将上述三层楼房以及700平方米土地交给被告使用。被告将生产经营所需的物品堆放了在该幢楼房内并依约向原告支付了第一期租金24000元。被告应于2015年1月前向原告支付第二期租金30000元，但直至原告向本院提起本案诉讼后，被告才于2015年7月2日及7月3日分别向原告支付了1万元（共计2万元）。原告主张该2万元中，是被告向原告支付租金及电费各1万元，但原告对其该主张，未能提供证据予以证明。另查明，原告提供了湛江市坡头区南三镇光明村民委员的证明以证实涉案的三层楼房为原告所有，但未能提供政府职能部门颁发的权属证明证实其已取得该三层楼房的所有权，也没有提供证据证明该三层楼房已取得规划许可证。原告也没有提供政府职能部门颁发的权属证明证实其已取得该三层楼房四周的700平方米土地的使用权。该三层楼房所占用的土地及其四周的700平方米土地均为海滩涂。又查明，原告提供证据证明了讼争三层楼房墙上所挂电表显示的用电量为16555度，但未能提供证据证明原、被告约定该电表显示的用电量为被告用电量的计量依据。本院认为，本案是房屋、土地租赁合同纠纷。关于原告请求解除《租赁协议书》的问题，本院认为，本案所涉的700平方米土地为海滩涂，依《中华人民共和国物权法》第四十八条“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外”的规定，该海滩涂应属于国家或集体所有。原告在未能提供政府颁发的权属证书证明其已取得该海滩涂的使用权的情况下，将该700平方米土地出租给被告并收取租金，其行为已损害了国家或集体收取该700平方米土地租金的利益。同时，依常理，被告显然也清楚原告未取得该700平方米土地的使用权属。原、被告在清楚原告尚未取得该土地使用权属的情况下，仍然签订租赁该土地的《租赁协议书》，显然属于恶意串通，并且损害国家或集体的利益。依《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告在《租赁协议书》中关于原告将该700平方米土地出租给被告的的约定显然违反了上述规定中的第（二）项，该约定应属无效。关于原、被告在《租赁协议书》中约定原告将三层楼房出租给被告的问题，本院认为，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第一条第一款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，原、被告虽未提供证据证明涉案的三层楼房是否属于乡、村庄规划区内，但根据被告承租三层楼房用作生产经营的实际情况，涉案三层楼房的租赁纠纷，应参照适用《房屋租赁解释》的相关规定。原告在本案中提供了湛江市坡头区南三镇光明村民委员的证明以证实涉案三层楼房为原告所有，但该证明不是政府相关职能部门所出具，故本院对湛江市坡头区南三镇光明村民委员证实涉案三层楼房为原告所有的证明效力不予采信。原告尚未提供充分证据证明其已取得涉案三层楼房的权属证明或规划许可证明，依《房屋租赁解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，原告在《租赁协议书》中关于将涉案三层楼房出租给被告的约定应为无效约定。因《租赁协议书》中关于租赁700平方米土地及三层楼房的主要条款均为无效约定，故该《租赁协议书》为无效合同。依《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《租赁协议书》自始即未有效成立。只有有效成立的合同才能解除，原告请求解除自始无效的《租赁协议书》，显然属于与法律相悖。故本院对原告关于解除《租赁协议书》的请求，不予支持。关于原告请求将涉案的700平方米土地及三层楼房腾退给原告的问题，本院认为，《租赁协议书》为无效合同，依《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定，被告因《租赁协议书》取得的财产应当予以返还。但是，原告尚未取得涉案三层楼房的所有权证明及700平方米土地的使用权证明，原告请求被告将涉案三层楼房及700平方米土地腾退给原告，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付尚欠租金36000元以及电费10861.73元的问题，本院认为，虽然《房屋租赁解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，且原、被告也在《租赁协议书》中约定了被告应付租金的计付办法。但是，该租金计付中既包含了租赁涉案三层楼房的租金，又包含了租赁700平方米土地的租金，而其尚未取得700平方米土地的使用权，原告又不能证明被告应付涉案三层楼房租金的数额，故依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告请求被告支付三层楼房及700平方米土地的租金共计36000元，缺乏依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付电费10861.73元的问题，因原、被告没有约定被告向原告支付电费的计量标准，原告提供的证据也未能证实挂在涉案楼房外的电量表显示的用电量就是被告使用的电量，原告请求被告支付电费10861.73元，显然证据不充分。依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告请求被告支付电费10861.73元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告梁真成的诉讼请求。本案受理费2438元，由原告梁真成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东湛江市中级人民法院。审判长　黄木荣审判员　林小红审判员　严　建二〇一五年十月十五日代书记员　何丽英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第一条第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。更多数据：搜索“”来源：