（2015）黄民一初字第00751号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-21

案件名称

黄山光明顶山庄与谢安乐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄山市黄山区人民法院

所属地区

黄山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄山光明顶山庄,谢安乐

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省黄山市黄山区人民法院民事判决书（2015）黄民一初字第00751号原告（反诉被告）：黄山光明顶山庄，住所地安徽省黄山市黄山风景区。法定代表人：许义伍，系该山庄总经理。委托代理人：章金山，系安徽经盾律师事务所律师。委托代理人：汪海东，系安徽经盾律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢安乐，男，1969年11月28日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。委托代理人：谷明，系安徽谷明律师事务所律师。原告（反诉被告）黄山光明顶山庄（下称光明顶山庄）诉被告（反诉原告）谢安乐房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）光明顶山庄于2015年7月3日提起诉讼，本院于2015年7月9日立案受理后，被告（反诉原告）谢安乐于2015年8月25日提起反诉，本院依法予以准许，2015年9月24日依法由审判员夏兴平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）光明顶山庄的法定代表人许义伍及其委托代理人章金山、汪海东、被告（反诉原告）谢安乐的委托代理人谷明到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）谢安乐未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明顶山庄诉称：2014年4月8日，光明顶山庄与谢安乐签订了《黄山光明顶商店承包合同》，合同约定：“黄山光明顶山庄将黄山光明顶商店承包给谢安乐经营，经营期限自2014年4月8日起至2015年4月7日止，承包租金为48万元”。合同到期前后，光明顶山庄多次通知谢安乐不再续租，但至今谢安乐仍继续侵占该经营场所，拒不搬出，致使光明顶山庄国有财产遭受重大经济损失。故诉至法院：1、依法判令谢安乐立即从黄山光明顶商店经营场所中腾空搬出；2、依法判令谢安乐赔偿光明顶山庄从2015年4月8日至其搬出黄山光明顶商店之日止的损失（2015年4月8日至2015年9月7日为20万元，此后按月承包租金4万元标准计算）；3、本案诉讼费用由谢安乐承担。谢安乐辩称及反诉诉称：谢安乐自1995年始一直承租光明顶山庄的黄山光明顶商店。在近20年的经营过程中，谢安乐积极按约履行合同、文明经营，并服从光明顶山庄管理，从未接到任何投诉，且多次受到黄山风景区相关部门优秀文明表彰。在每年的经营过程中，谢安乐不定期地对商店进行投资装潢，陆续投资达二十余万元。因此，根据合同法的立法精神，谢安乐占有使用租赁物长达20年之久，投资较大，应优先于同等条件下的其他承租人。谢安乐于2014年11月21日向光明顶山庄表明自己将继续承租该商店，光明顶山庄也于2015年3月份在其网站上发布《黄山风景区光明顶商店租赁招标公告》。然谢安乐准备报名参加时，光明顶山庄却声称不对外出租，谢安乐遂于2015年4月22日再致函光明顶山庄，要求优先承租黄山光明顶商店，但光明顶山庄不仅要求谢安乐搬离，还对其经营的商店停水停电，造成其无法经营，产生的经济损失共计18万元。故反诉诉求：1、光明顶山庄将黄山光明顶商店在同等条件下优先出租给谢安乐；2、恢复商店的正常通电、通水；3、赔偿谢安乐经济损失18万元；4、本诉、反诉诉讼费用由光明顶山庄承担。光明顶山庄反诉辩称：一、根据合同法的规定，承租人只有优先购买权，没有优先承租权，谢安乐主张优先承租权无事实和法律依据；二、光明顶山庄未向谢安乐承诺过续租问题，谢安乐不能强求光明顶山庄接受续租；三、租赁合同到期后，谢安乐无权占有租赁物，因而该占有期间谢安乐的损失，光明顶山庄没有赔偿义务。综上，法院应驳回谢安乐的反诉诉求。光明顶山庄为支持其本诉请求和反诉辩称理由，向本院提交了如下证据：证据一：《黄山光明顶商店承包合同》（1份1页，复印件），证明光明顶山庄与谢安乐签订的合同期限为2014年4月8至2015年4月7日的事实。证据二：《光明顶商店承包合同期满不再续租通知书》、《告知书》、《律师函》（3份共3页，复印件），证明合同期限届满前后，光明顶山庄多次告知谢安乐不再续租，而谢安乐不予理睬且拒不搬出黄山光明顶商店经营场所的事实。经庭审质证，谢安乐对光明顶山庄所举证据发表质证意见为：对证据一的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，对其证明目的有异议，认为双方共签订了20份租赁合同，该份合同是对之前的19份租赁合同的承继，因而谢安乐享有优先承租权。对证据二中的《光明顶商店承包合同期满不再续租通知书》的真实性无异议，但该通知书谢安乐已回复，并要求续租，因而通知不产生法律效力；对《告知书》的真实性无异议，对合法性有异议，因为停水停电应由法律规定的部门实施并按照法律规定的程序办理，光明顶山庄擅自停水停电系违法行为，谢安乐可不予理睬；对《律师函》不太清楚，没有质证意见。谢安乐就其反诉请求及本诉辩称理由在举证期间提供了如下证据：证据一：承包合同（共10份，复印件），证明谢安乐已经经营黄山光明顶商店长达20年，实际投资数十余万元，在同等条件下，谢安乐享有优先承租权的事实。证据二：《荣誉证书》（3份共3页，复印件），证明谢安乐在承包期间，遵纪守法，并获得多个部门表彰的事实。证据三：《关于继续承租经营光明顶商店的报告》（1份1页，复印件），证明承包合同到期前5个月，谢安乐即表明要继续承租的事实。证据四：《黄山风景区光明顶商店租赁招标公告》（1份1页，复印件），证明光明顶山庄仍要对外出租黄山光明顶商店，谢安乐在同等条件下享有优先承租权和公平公开竞标的参与权。证据五：《关于要求优先租赁经营光明顶商店的函》（1份1页，复印件），证明谢安乐一直强调自己享有优先承租权的事实。证据六：《函复》（1份1页，复印件），证明光明顶山庄在其仍对外出租商店的情况下，明知谢安乐要继续承租，其仍然要求谢安乐搬离，严重侵害了谢安乐的同等条件下优先承租权和公平公开竞标的参与权。经庭审质证，光明顶山庄对谢安乐所举证据发表质证意见为：对证据一、证据二的真实性、合法性无异议，对与本案的关联性有异议，不认可该证据所证明的目的。对证据三、证据五、证据六的真实性无异议，不认同三组证据所要证明谢安乐享有同等条件下优先承租权和公平公开竞标的参与权。谢安乐提出的只是请求权，光明顶山庄作为产权人享有所有权，包括出租的权利，而法律没有规定承租人在同等条件下享有优先承租的权利。对证据四的真实性无异议，对与本案的关联性有异议，不认可其所要证明的目的，黄山光明顶商店公告发出后，没有进行实际操作，谢安乐无权强行要求参与公开公平竞标的参与权。经庭审举证、质证，本庭对光明顶山庄和谢安乐所举证据认证如下：对光明顶山庄所提供的证据一、证据二的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，确认光明顶山庄与谢安乐的承包合同自2014年4月8日起至2015年4月7日止的事实。对谢安乐所提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性予以认定，对该六组证据的证明目的不予认定。根据庭审中双方当事人的陈述及认定的证据材料，审理查明的事实为：1995年起，光明顶山庄将其所有的黄山光明顶商店出租给谢安乐经营，承包合同系一年一订。2014年4月8日，光明顶山庄再次与谢安乐签订了《黄山光明顶商店承包合同》，合同约定：“光明顶山庄将黄山光明顶商店承包给谢安乐经营，经营期限自2014年4月8日起至2015年4月7日止，合同期限为1年，承包租金为48万元”。2014年11月21日，谢安乐向光明顶山庄提交了报告，表达继续承租经营黄山光明顶商店的要求。2015年3月11日，光明顶山庄向谢安乐发出合同期满不再续租通知书，表明合同期满后不再与谢安乐续租的意思表示。次日，光明顶山庄在其网站上发出黄山光明顶商店租赁招标公告，对外公告招租案涉商店。2015年4月21日，光明顶山庄再次向谢安乐发出告知书，限谢安乐于2015年4月25日前清货离场，归还经营场所，逾期将停止供水供电，不再提供伙食服务。次日，谢安乐向光明顶山庄发出要求优先租赁经营黄山光明顶商店的函。2015年4月25日，光明顶山庄函复谢安乐，要求其按合同搬出案涉商店，归还租赁的经营场所。至今，谢安乐未搬出黄山光明顶商店经营场所。本院认为：光明顶山庄与谢安乐所签订的承包合同期限为一年，承包期限届满后，谢安乐应将所承包的黄山光明顶商店归还给光明顶山庄。然谢安乐以占有使用租赁物近20年，应享有法律规定的优先承租权为由进行抗辩和反诉，但该抗辩和反诉理由无法律依据，本院不予支持。谢安乐应按双方签订的承包合同约定腾空交还黄山光明顶商店经营场所给光明顶山庄。而光明顶山庄诉求2015年4月8日至谢安乐搬出黄山光明顶商店之日止的损失，因该损失主要为承包租金的损失，光明顶山庄按月承包租金4万元标准计算，该计算标准合理合法，可予以认定，但谢安乐经营该讼争的商店近20年，每年均有一定的投入，且搬出该讼争的商店需一定的时间，因而光明顶山庄的损失计算时间可适当放宽，即从2015年7月8日计算至搬出之日止为宜。谢安乐反诉诉求恢复正常通电、通水及停电停水期间所产生的经济损失，因承包合同到期后，其占有该讼争的商店已无事实和法律依据，其该项反诉诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谢安乐于本判决生效后三十日内腾空搬出黄山光明顶商店经营场所；二、被告（反诉原告）谢安乐赔偿原告（反诉被告）黄山光明顶山庄损失（按每月4万元标准计算，从2015年7月8日始至腾空搬出之日止）；三、驳回被告（反诉原告）谢安乐的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4380元，减半收取2190元；反诉案件受理费3900元，减半收取1950元，合计4140元，由原告（反诉被告）黄山光明顶山庄负担1290元，由被告（反诉原告）谢安乐负担2850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员　　夏兴平二〇一五年十月十五日书记员　　赵友斌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。微信公众号“”