（2015）二中民四终字第1010号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-07
案件名称
天津市河东区向阳楼街道办事处与韩德育、天津市宇乾通讯器材有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩德育,天津市河东区向阳楼街道办事处,天津市宇乾通讯器材有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第1010号上诉人（原审被告，反诉原告）韩德育。委托代理人曾宝欣，天津允诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）天津市河东区向阳楼街道办事处，住所地天津市河东区靖江路快速路晨光5号楼旁向阳楼街道办事处。法定代表人钟巍，主任。委托代理人陈科蕾，天津津信达律师事务所律师。原审被告天津市宇乾通讯器材有限公司，住所地天津市南开区楚雄道93号。法定代表人史建忠，总经理。委托代理人汤艳，该公司职工。上诉人韩德育因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2015）东民初字第2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行审理。上诉人韩德育的委托代理人曾宝欣，被上诉人天津市河东区向阳楼街道办事处的委托代理人陈科蕾，原审被告天津市宇乾通讯器材有限公司的委托代理人汤艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年4月1日，原告天津市河东区向阳楼街道办事处（出租方、甲方，以下简称向阳楼街）与被告天津市宇乾通讯器材有限公司（承租方、乙方，以下简称宇乾公司）签订了《租赁合同》一份，双方约定；甲方是位于河东区晨光道晨阳平房之物业的合法产权人，现同意将该物业租给乙方使用，用途为仓库，房屋建筑面积为94.18平方米。租赁期限自2013年5月1日至2014年5月1日止，共计12个月。交付日期为2013年4月1日。每月租金为2250元，交付时间为每隔3个月支付一次，提前10天支付，先付费后使用。乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。租赁期满乙方必须立即腾房，如乙方到期不腾房，每逾期一天，乙方应按月租金的1%向甲方支付违约金。……”双方盖章。合同到期后，双方未再续签订合同，现诉争房屋由被告控制。2015年1月6日，原告向阳楼街向被告宇乾公司送达“通知函”一份，内容为：在合同的履行过程中，办事处已全面履行合同项下的义务，但贵司却未按合同约定支付租金，欠付自2014年1月1日至2014年5月1日的租金9000元。在租赁期满后，虽经多次催促交还房屋，但贵司置之不理仍继续使用，截止2015年1月6日，欠付该房屋占有使用费18000元，逾期付款违约金4162.5元，逾期腾房违约金5652元，共计36788元。庭审中，双方认可租金交付至2014年1月1日。被告韩德育委托天津新傲房地产土地评估有限公司（以下简称新傲公司）要求对涉诉房屋确定估价对象房地产装修价值，2015年5月13日，该机构出具房地产估价报告确定，房地产在价值时点的装修价值为：人民币124940元。另查，原告提供的天津市国有房产使用证有效期至2009年11月30日。原审庭审中，双方确认涉诉房屋位置为：河东区晨光楼18号楼1门旁白色平房。原审法院认为，依照法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二被告占有使用涉诉房屋系基于与原告签订的《租赁合同》，该合同自2014年5月1日到期后，双方未再续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故二被告与原告之间为不定期租赁。对于不定期租赁当事人可以随时解除合同。2015年1月6日，原告向被告送达了“通知函”，提出解除合同，致使原、被告间租赁合同关系解除，二被告之后继续占有使用涉诉房屋属于无权占有，故原告主张二被告将天津市河东区晨光道晨阳平房腾空并交还给原告的诉讼请求，原审法院予以支持。对于被告韩德育主张原告承诺长期使用，至少是5年以上一节，双方未形成书面形式，依照法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故对被告韩德育该项抗辩理由，原审法院不予支持。对于被告韩德育主张原告房屋使用证已经到期，原告不具备合法使用权一节，被告未提供房屋权属变更的相关证据，对被告韩德育该项抗辩理由，原审法院无法采信。对于原告主张二被告连带向原告支付托欠的（2014年1月1日至2014年4月30日）房屋租金9000元、支付逾期支付房租的违约金4162.5元、支付逾期腾房的违约金5625元的诉讼请求，符合双方合同约定，原审法院予以支持。被告韩德育主张曾交纳房租，原告拒收一节，未提供相关证据，原审法院无法采信。对于原告主张二被告连带向原告支付托欠（2014年5月1日至2015年1月6日）的房屋租金18000元的诉讼请求，因二被告在合同到期后未将诉争房屋交付原告，故应依照原合同约定支付房屋使用费，原告该项诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。被告韩德育反诉主张向阳楼街支付房屋维修费用12.494万元一节，其提供的是涉诉房屋装修价值，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故韩德育反诉请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。原审法院注意到被告证人李兴国出庭质证证实，涉诉房屋因房屋漏水，曾进行顶层防水修缮，被告支付相关费用，但费用数额无法确定。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。据此，参考同等条件，原审法院酌情确定原告给付被告房屋修缮费用11000元。二被告间的权利义务关系，不属本案审理范畴，被告宇乾公司未使用诉争房屋的抗辩理由，未提供相关证据，原审法院无法采信。被告韩德育主张原告承诺维修费用先由被告垫付一节，未提供证据证实，原审法院无法采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告天津市宇乾通讯器材有限公司、被告（反诉原告）韩德育将天津市河东区晨光道晨阳平房（河东区晨光楼18号楼1门旁白色平房）腾空返还原告（反诉被告）天津市河东区向阳楼街道办事处；二、本判决生效之日起三十日内，被告天津市宇乾通讯器材有限公司、被告（反诉原告）韩德育给付原告（反诉被告）天津市河东区向阳楼街道办事处房屋租金9000元；三、本判决生效之日起三十日内，被告天津市宇乾通讯器材有限公司、被告（反诉原告）韩德育给付原告（反诉被告）天津市河东区向阳楼街道办事处逾期支付房租的违约金4162.5元、支付逾期腾房的违约金5625元；四、本判决生效之日起三十日内，被告天津市宇乾通讯器材有限公司、被告（反诉原告）韩德育给付原告（反诉被告）天津市河东区向阳楼街道办事处房屋使用费18000元；五、本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）天津市河东区向阳楼街道办事处给付被告韩德育（反诉原告）房屋修缮费11000元；六、驳回被告（反诉原告）韩德育的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告天津市河东区向阳楼街道办事处交纳），反诉费2796元（被告韩德育交纳），减半收取1798元，由原告（反诉被告）天津市河东区向阳楼街道办事处负担500元，被告天津市宇乾通讯器材有限公司、被告（反诉原告）韩德育负担1298元。宣判后，上诉人韩德育不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部原审诉讼请求或驳回被上诉人的起诉，同时支持上诉人的原审反诉请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：1、被上诉人的负责人曾口头答应上诉人长期租赁涉诉房屋，否则上诉人不可能投入巨资进行装修；2、新傲公司对涉诉房屋出具的鉴定报告是针对的涉诉房屋的维修费用，该报告所称的装修费实际是指维修费；3、被上诉人不能证明自己是涉诉房屋的实际产权人。被上诉人向阳楼街辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告宇乾公司同意上诉人韩德育的上诉请求。被上诉人向阳楼街二审期间提交天津市河东区公用房屋管理所出具的书证，用以证明被上诉人享有涉诉房屋的使用权。上诉人对该证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。原审被告同意上诉人的质证意见。本院的认证意见是该证据系国家有关部门的公文，具有真实性，本院予以采信。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张被上诉人不是涉诉房屋的产权人，在本案中不具备原告主体资格的问题，被上诉人一审期间曾提交涉诉房屋的使用权证书，该证书载明涉诉房屋的性质为直管办公用房，该使用权证的填发机关为天津市河东区公产房屋管理所，该证据足以证明该所对涉诉房屋具有管理权限，结合原审法院通过对该所调查制作的调查笔录，以及被上诉人在二审期间提交的该所出具的书证的内容，均可以证明被上诉人享有诉争房屋的使用权，因此上诉人主张被上诉人不具有本案适格原告资格，依据不足，不予支持。被上诉人在原审中主张上诉人给付欠付的房屋租金、租赁合同到期后占有涉诉房屋的使用费以及因逾期给付房屋租金、租赁合同到期后逾期腾交涉诉房屋的违约金，关于以上诉讼请求是否应当支持的问题，上诉人客观上确实欠付房屋租金，并应当支付使用费，且在合同期满后未腾交房屋依照合同约定应当承担违约责任，原审法院依据双方签订的房屋租赁合同的约定，判令上诉人承担上述费用以及相应的违约责任，并无不当，上诉人主张被上诉人在签订合同之时存在欺诈，于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张涉诉房屋的维修费用为124940元的问题，上诉人在一审期间提交其自行委托新傲公司出具的评估报告，该评估报告载明，评估对象为涉诉房屋的装修价值，该报告鉴定所载明的装修价值124940元的数额不能证明是涉诉房屋的维修费用，因此上诉人主张涉诉房屋的维修费用为124940元依据不足，原审法院依据房屋租赁合同的约定判令被上诉人承担相应的维修费，并酌情认定被上诉人承担维修费用的数额，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费995元，由上诉人韩德育负担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏代理审判员 李冬梅代理审判员 李宝罡二〇一五年十月十五日书 记 员 牛卫锋速 录 员 周晓琳