（2015）怀中民一终字第447号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-05
案件名称
中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司与曾美云房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾美云,中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第447号上诉人（原审被告）曾美云，个体户，住湖南省洪江市。委托代理人高放（特别授权），执业证号31813041106085。被上诉人（原审原告）中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司（以下简称洪江邮政公司），住所地洪江市黔城镇雪峰大道。代表人向爱军。委托代理人田圣华（特别授权）。上诉人曾美云因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2014）洪法民一初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人曾美云及委托代理人高放，被上诉人洪江邮政公司委托代理人田圣华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定：湖南省洪江市邮政局（原洪江市邮政局）于2015年4月8日更名为中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司，系洪江市安江镇新建路邮政综合楼的所有权人。2011年6月20日，洪江邮政公司（甲方）与曾美云（乙方）签订1份《门面租赁合同》，双方约定：洪江邮政公司将位于安江邮政大楼的1个门面（建筑面积为48.6平方米）租赁给曾美云，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日，3年的租金145000元一次性交纳；在租赁期间，曾美云未经洪江邮政公司的同意，不得将所租赁的门面转租他人；曾美云在租赁期满前两个月应向洪江邮政公司预先告知是否继续承租，如需续租，在同等条件下乙方拥有优先权。合同签订后，洪江邮政公司依约将门面交付给曾美云使用，曾美云依约向洪江邮政公司交纳了租金145000元。2014年5月27日，洪江邮政公司的工作人员向曾美云送达了《门面收回通知书》，主要内容为洪江邮政公司与曾美云签订的《门面租赁合同》于2014年6月30日到期，合同到期后，洪江邮政公司将收回门面自用，不再对外出租，并请曾美云及时交还门面。曾美云认可收到通知书的事实。合同到期后，曾美云一直经营涉案门面，洪江邮政公司要求曾美云退还门面，曾美云要求继续租赁门面，拒绝退还，故洪江邮政公司向法院提起诉讼。据此，原审法院认为：洪江邮政公司系涉案房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。洪江邮政公司与曾美云签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的履行期限届满后，双方未达成续租合意，合同权利义务终止，曾美云应承担返还租赁物即所租门面的义务，故本院对洪江邮政公司要求曾美云返还门面的诉讼请求予以支持。本案中，洪江邮政公司、曾美云双方约定的合同期限已届满，曾美云经洪江邮政公司催告后仍占用、使用该租赁物，违反了合同约定，损害了洪江邮政公司的合法权益，曾美云亦应支付合同期限届满至今返还租赁物期间的占有使用费即租金损失，但洪江邮政公司主张按5827元／月的标准支付租金损失证据不充分，应参照原租赁合同约定的租金标准计算为宜，即145000元÷3年÷12个月﹦4027.8元／月。曾美云辩称其依合同约定享有“优先承租权”，因洪江邮政公司尚未对外出租该门面，前提条件不成就，故对曾美云的辩称理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、曾美云于本判决生效后3日内退还向中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司租赁的门面，自2014年7月1日起按照4027.8元／月的标准支付租金，直至将门面退还给中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司之日止；二、驳回中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费383元，由曾美云负担。宣判后，曾美云上诉称：被上诉人在一审中诉上诉人强行占用其两个门面拒不归还，既无事实依据也无法律依据。根据租赁合同第八条的约定，上诉人在租赁期满前两个月应向出租方预先告知是否继续承租，如需续租，在同等条件下上诉人拥有优先权。所以合同租赁期满后，上诉人有要求被上诉人按照合同中“续租”的约定将门面续租给上诉人的权利。原审法院认定事实不清，适用法律不当。请求：一、撤销原判，改判洪江市邮政公司于判决生效后3日内将门面续租给上诉人；自2014年7月1日起按照4027.8元／月的标准支付租金直至双方续签合同时止；二、驳回被上诉人的其他诉讼请求；三、一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人洪江邮政公司辩称：合同租赁期满后，被上诉人完全有权收回出租的门面。上诉人占用被上诉人的门面拒不退还，影响了被上诉人的经营，导致被上诉人对门面既不能自用，也不能有效招租。原审法院认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审法院查明的事实一致。二审中，上诉人虽提供了一份整理中国邮政集团公司怀化市分公司工作人员的一份电话记录，但并不能证明其所要证明的事实。本院认为：上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同的履行期限确已届满。被上诉人要求收回房屋是正常行使房屋管理权的合法行为，并没有违反合同的约定。上诉人拒不退回房屋没有充分的事实和法律依据。双方的房屋租赁合同虽约定了上诉人续租房屋的优先权，但根据双方的约定，该优先权的成立必须以被上诉人继续出租房屋为前提，同时还限定了优先续租的条件，即在同等条件下优先续租。现上诉人既没有充分的证据证实被上诉人对该房屋要对外招租，也没有证据证实双方约定的“同等条件”已经成就。上诉人拒不退回房屋，导致被上诉人无法对房屋进行自用或对外招租，其行为实质上是阻碍“同等条件”成就。所以上诉人要求续租房屋缺乏相应的事实基础。上诉人以其拥有续租优先权为由拒不退还房屋的理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费404元，由上诉人曾美云负担。本判决为终审判决。审 判 长 张义泰审 判 员 向淑莉代理审判员 罗雪花二〇一五年十月十五日代理书记员 丁 海 来源：百度搜索“”