（2014）穗云法民四初字第1177号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-01-11

案件名称

梁淑贞与季桂玲、广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁淑贞,季桂玲,广东耀华房产开发有限公司,广州鑫耀物业管理有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省广州市白云区人民法院民事判决书（2014）穗云法民四初字第1177号原告：梁淑贞，住广东省佛山市顺德区。原告：季桂玲，住广东省佛山市禅城区。上述二原告共同委托代理人：杨明玖，广东君之杰律师事务所律师。被告：广东耀华房产开发有限公司（下简称耀华公司），住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全，总经理。被告：广州鑫耀物业管理有限公司（下简称鑫耀公司），住所地广州市白云区。法定代表人：王绪鑫，总经理。上述二被告共同委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。原告梁淑贞、季桂玲与被告耀华公司商品房买卖合同纠纷一案，与被告鑫耀公司、耀华公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告梁淑贞、季桂玲及其委托代理人杨明玖到庭参加诉讼。被告耀华公司、鑫耀公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁淑贞、季桂玲诉称：原告与被告耀华公司于2010年6月29日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告耀华公司名下位于白云区＊路＊号之三234号房鑫耀大厦（裙楼栋）＊层234号房产（下简称涉案房屋），建筑面积为23.05平方米，总价为2750000元，并约定由被告耀华公司代原告办理涉案房屋的房地产权证，原告依约交清购房款并向被告提交代办证件的相关证件和手续等。因双方签订的是预售商品房买卖合同，双方约定将涉案房屋交付前5年交给被告耀华公司返租经营管理。同年7月28日，原、被告依约就涉案房屋进行了交付，原告向政府相关部门交纳相关税费及办理了备案登记。被告耀华公司依约（交房后720日）应于2012年7月28日前办理好房地产权证，但被告耀华公司至今未办好。同年12月31日，原告与被告耀华公司委托的被告鑫耀公司签订了《租赁合同》，约定将涉案房产返租给被告鑫耀公司经营使用，租赁期为5年，时间从2010年7月28日至2015年7月27日；租赁费用为：1、2010年7月28日至2011年7月27日租赁费为12925元／月；2、2011年7月28日至2012年7月27日租赁费用为15079元／月；3、2012年7月28日至2013年7月27日租赁费用为17233元／月；4、2013年7月28日至2014年7月27日租赁费用为19388元／月；5、2014年7月28日至2015年7月27日租赁费用为21542元／月；租金每3个月支付一次，支付日期为每个租赁年度的7月28日、10月28日、1月28日、4月28日，双方对违约责任等进行了明确的约定。2014年3月28日起，二被告拒绝交付租金。原告就上述办证、租金问题与二被告沟通，但二被告均找各种理由搪塞原告，迟迟不肯办证及支付费用。2013年11月8日，原告让步与二被告在前两个合同的基础上签订《补充协议》，三方同意，剩余租金分三次支付：2013年4月28日、7月28日、10月28日前，分别支付剩余租金的30%、30%、40%，被告耀华公司如迟延，则按迟延部分金额的每日千分之三支付违约金，并保证在2014年2月28日前办好房地产权证，并就违约约定了违约责任。二被告支付了剩余租金的60%，剩余40%的租金支付了27142.45元，剩余18997.15元应于2013年10月28日支付原告，但二被告至今仍未支付。原告就办证、办证迟延违约金多次与二被告沟通，但无结果。故原告现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告耀华公司从本判决生效之日将涉案房屋的房地产权证办至原告名下；2、被告耀华公司因迟延办理房地产权证，向原告支付从逾期办证之日次日（2012年7月29日）至原告实际取得房地产权证之日止的违约金，暂计至2014年10月28日，违约金为451550元；3、被告鑫耀公司向原告一次性支付租金190003.15元，以及该租金从2013年10月29日至还清之日的违约金，被告耀华公司对上述租金和违约金负连带责任，暂计至2014年10月28日，违约金为207476.89元；4、本案诉讼费由二被告承担。被告耀华公司辩称：不同意原告的诉讼请求，事实、理由如下：1、原告未按合同约定履行交纳住宅专项维修资金的义务，导致房屋一直未交付；2、原告尚有5094元的房屋面积差价款未交齐，耀华公司有权按照附件补充协议的约定拒绝交楼，不承担延迟交楼和办证的责任；3、原告在《租赁合同》中已经承诺不向被告耀华公司追究迟延交楼、迟延办理房产证的责任；4、原告未依约交纳契税等办证费用；5、约定的违约金标准过高，请求法院调整。被告鑫耀公司辩称：原告未签订一次性返租协议，故租金应当按照租赁合同约定分期支付；鑫耀公司已经支付了从2014年7月28日至2014年10月27日期间的租金；2014年10月28日至2015年1月27日期间的租金为64626元，其中已付3870.85元，现尚有60755元未付，原告主张未付租金期间有误；原告还有面积差价款未向被告耀华公司支付；约定的违约金标准过高，请求法院调整。经审理查明：一、关于商品房买卖合同纠纷2010年6月19日，原告梁淑贞、季桂玲与被告耀华公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称合同），约定：原告向被告耀华公司购买地址为白云区＊路＊号之三234房的房屋1套，房屋建筑面积23.05平方米，套内建筑面积为10.07平方米，房屋价款为2750000元；被告耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案房屋交付给原告使用；原告应当按照有关规定交存住宅专项维修资金；住宅专项维修资金属于业主所有，原告应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的银行的住宅专项维修资金专户（白云区在中国农业银行广州市各网点和广州市商业银行各网点）；原告未按规定交存首期住宅专项维修资金的，被告耀华公司不得将房屋交付原告。双方在合同附件七补充协议中约定：原告委托并授权被告耀华公司或耀华公司指定的第三方代其到国土房管部门办理房屋产权登记手续及申领房地产权证；原告承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究被告耀华公司未能办妥房产证的责任，不撤销对被告耀华公司办理房产证的委托，不解除商品房买卖合同；若被告耀华公司超过本补充协议约定的期限仍未办妥房产证，则自本补充协议约定期限到期日之次日起，以原告实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金；超过本补充协议约定的期限120日的，原告有权解除买卖合同；原告在收楼前，应履行下列责任：已按合同约定条款交清所有到期应交款项及税项、费用，若未按合同约定交清购房款及有关税费（包括违约金），被告耀华公司有权拒绝交楼，不需要承担迟延交付和办证的责任；原告的通讯资料已经注册在本合同中，如原告通讯资料变更，应立即书面通知被告耀华公司，否则因此而导致邮递错误，被告耀华公司概不负责；被告耀华公司根据最后登记原告的通讯资料寄出的函件，即视为送达原告；所有通知限用挂号邮件或特快专递方式发出；约定的商品房面积与用于产权登记的实测面积产生误差的，双方同意按合同约定的建筑面积（含分摊面积）计算单价，建筑面积单价为119305.857元／平方米，并以房管局实测的建筑面积据实结算，多退少补……。同年6月19日，原告向被告耀华公司交纳了代缴税费等费用共86370元（不包含住宅专项维修资金）。同年9月28日，被告耀华公司向原告开具了2750000元的售房款发票。同年12月31日，原告与被告鑫耀公司签订《租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告鑫耀公司经营使用；租金自2010年7月28日起，每3个月一支付；原告委托被告鑫耀公司收楼，被告鑫耀公司代理原告办理收楼手续，被告鑫耀公司代理原告收楼视为房屋自然交付给被告鑫耀公司，并不影响原告租金收益；原告应在2011年6月30日前自行缴纳房屋维修基金，否则，被告鑫耀公司将在租金中扣除房屋维修基金代行缴纳；原告需按《商品房买卖合同》条款交清所有到期应交款项；租金从2010年7月28日起计，但必须在开发商收齐全款后才有权收取；原告签订本合同后，不得再行向开发商追索延迟交楼的违约金，若追索违约金，则合同自动失效，被告鑫耀公司有权收回支付给原告的所有租金……。2013年1月8日，广州市房地产测绘院作出《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋实测建筑面积为23.0927平方米，较合同约定的建筑面积增大了0.0427平方米。同年10月12日，被告耀华公司向原告发出了《鑫耀大厦物业办理房地产证通知书》，要求原告收到通知书后于2013年10月30日前携带相关资料（补交面积差款5094元、业主身份证原件及复印件1份、预告登记证原件、发票复印件）前来办理手续，如逾期不提交资料或提交资料不符有关部门要求，将延长办证时间。上述通知书系以EMS特快专递方式向原告预留在商品房买卖合同中的通讯地址寄送，但无送达情况证明。至庭审之日，被告耀华公司表示房产证尚未办妥。另查明：涉案房屋于2012年12月28日登记至被告耀华公司名下，地址变更为白云区＊路＊号之二之三之四234房。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《租赁合同》、鑫耀大厦收费标准、代收税费等费用的收据、购房款发票、房屋面积测量成果报告书、房地产登记簿查册表、办证通知书、EMS邮件单及当事人陈述等证据证实。二、关于租赁合同纠纷2010年6月19日，原告梁淑贞、季桂玲与被告耀华公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买了位于广州市白云区＊路＊号之三234房的房屋，并已支付了合同约定的房款（不含面积差款）。合同签订后，原告与广州市万某皮具市场有限公司（下简称万某公司）签订了《租赁合同》，约定将上述房屋出租给万某公司经营使用。后原告需与被告鑫耀公司重新签订同一房屋的《租赁合同》。同年12月29日，被告耀华公司向鑫耀大厦（即涉案房屋所在大厦）商铺业主承诺：该公司未出售的158间商铺在5年租赁期内用于承担重新签订《租赁合同》的担保，在2015年7月27日前保证不销售，如果销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。同年12月31日，原告与被告鑫耀公司就同一房屋重新签订《租赁合同》，约定：被告鑫耀公司承租原告的上述房屋用于经营；自2010年7月28日起，被告鑫耀公司每3个月向原告支付一次租金；第一年度（2010年7月28日至2011年7月27日）月租金为12925元，第二年度（2011年7月28日至2012年7月27日）月租金为15079元，第三年度（2012年7月28日至2013年7月27日）月租金为17233元，第四年度（2013年7月28日至2014年7月27日）月租金为19388元，第五年度（2014年7月28日至2015年7月27日）月租金为21542元；原告须按照《商品房买卖合同》条款交清所有到期应交款项；租金从2010年7月28日起计，但必须在开发商收齐全款后才有权收取……。2013年1月8日，广州市房地产测绘院作出《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋实测建筑面积为23.0927平方米，较合同约定的建筑面积增大了0.0427平方米。被告鑫耀公司已支付了2014年10月28日前的全部租金，还支付了2014年10月28日至2015年1月27日的部分租金3870.85元（剩余60755.15元未支付）。总租金剩余未支付的数额为190003.15元。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《租赁合同》、《租赁合同补充说明》、《承诺函》、房屋面积测量成果报告书、银行回单及当事人陈述等证据证实。本院认为：当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。现分别就商品房买卖合同纠纷、租赁合同纠纷二案析述如下：一、关于商品房买卖合同纠纷对于原告要求被告耀华公司为其办理房地产权证的诉讼请求，经查，被告耀华公司已按合同约定的特快专递方式向原告发出办证通知，本院认为，虽然耀华公司未能举证证实送达情况，但根据合同关于通知方式的约定，该情形应视为送达原告，故从至通知之日起，被告耀华公司可免于支付逾期办证违约金，但仍负有办证义务，故原告关于办证的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告耀华公司支付从办证逾期之日次日至实际取得房地产权证期间的迟延办证违约金的诉讼请求，经查，根据商品房买卖合同附件补充协议约定，被告耀华公司应在合同约定的商品房交付之日2010年7月28日起的720日内为原告办妥房地产权证，计算得最后期限为2012年7月17日，本院认为，从2012年7月18日起，被告耀华公司已构成迟延办证违约，应当从上述日期开始支付迟延办证违约金，直至通知办证之日止。迟延办证违约金的计算方式为：原告实际付款额2750000元×0.02%×迟延天数（2012年7月18日至2013年10月12日止）。对于被告耀华公司提出原告放弃追索迟延办证违约金的抗辩意见，因缺乏事实法律依据，本院不予采纳。对于被告耀华公司提出原告未交纳住宅专项维修资金的义务而导致房屋未交付进而迟延办证，故其不应承担违约责任的抗辩意见，本院认为，无论房屋是否交付，都不影响被告耀华公司履行为原告办理房产证的义务，现被告耀华公司不能举证证实办证事宜因住宅专项维修资金未交纳而受阻的事实，故不能因此而免于承担违约责任，上述抗辩意见缺乏证据支持，故本院不予采纳。对于被告耀华公司提出请求法院调整迟延办证违约金标准的抗辩意见，因每日0.02%的违约金标准在商品房买卖合同纠纷案件中不属过高，故本院不予采纳。二、关于租赁合同纠纷根据《租赁协议》约定，被告鑫耀公司应按期支付租金给原告，现其违约未足额支付2014年10月28日至2015年1月7日的租金，构成违约，应承担相应违约责任。对于原告要求被告鑫耀公司、耀华公司一次性支付剩余租金190003.15元的诉讼请求，因无合同依据，故本院仅能支持被告鑫耀公司依《租赁合同》应当支付的部分租金及违约金，其余予以驳回。对于原告提出二被告支付租金的方式与其提供的未签名合同载明的付款方式大致相符，可印证原告与被告之间建立了相应的合同关系的意见，本院认为，在部分租金付款时间上与未签名合同相符的事实不足以证实原告与二被告就此成立原告所主张的合同关系，该意见不能成立，本院不予采纳。对于被告鑫耀公司提出每日千分之三的违约金标准过高，请求调整的抗辩意见，本院认为，上述违约金标准确系过高，应调整至每日0.05%为宜，故该抗辩意见本院予以采纳。被告耀华公司、鑫耀公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东耀华房产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为原告梁淑贞、季桂玲按照广州市国土资源和房屋管理局关于办理房地产证证的规定办理位于白云区＊路＊号之二之三之四234房的房地产权证。二、被告广东耀华房产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告梁淑贞、季桂玲支付迟延办证违约金202950元（以2750000元为本金，按照每日0.02%的标准，从2012年7月18日起计至2013年10月12日止）。三、被告广州鑫耀物业管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告梁淑贞、季桂玲支付2014年10月28日至2015年1月7日期间的剩余租金60755.15元及违约金（以60755.15元为本金，按照每日0.05%的标准，从2014年10月28日起计至付清之日止，以本金为限）。四、驳回原告梁淑贞、季桂玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案商品房买卖合同纠纷案受理费4063元，由原告梁淑贞、季桂玲负担1891元，由被告广东耀华房产开发有限公司负担2172元并于判决生效之日起5日内向本院交纳；租赁合同纠纷案受理费2132元，由原告梁淑贞、季桂玲负担1473元，由被告广州鑫耀物业管理有限公司负担659元并于判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　刘　军人民陪审员　　林广群人民陪审员　　陈景荣二〇一五年十月十五日书　记　员　　蔡晓珊郑萍军微信公众号“”