（2015）新民初字第261号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-02-01
案件名称
李连成与黄福军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新郑市人民法院
所属地区
新郑市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李连成,黄福军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第261号原告李连成，男，1970年2月5日出生，汉族。委托代理人程俊文，河南英泰律师事务所律师。被告黄福军，男，1966年5月7日出生，汉族。原告李连成诉被告黄福军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李连成及其委托代理人程俊文到庭参加诉讼。被告黄福军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李连成诉称，2013年6月13日，李连成与黄福军通过新郑市有家房地产营销策划部签订一份《房屋买卖合同》，黄福军将其名下位于新郑市龙湖镇双湖大道南侧21世纪国际城E区7号1601室房屋（房产证号10010033**，建筑面积129.04平方米）以50万元价格卖给李连成。该合同约定，李连成先向黄福军支付房屋首付款25万元，向新郑市有家房地产营销策划部支付房屋中介佣金1.1万元、购房定金0.9万元，双方应在房屋满五年（以契税票为准）之日起60个工作日内共同到新郑市房管局办理过户及相关手续，单方违约时由违约方承担全部佣金；如果李连成违约则无权收回购房首付款及定金，如果黄福军违约则需双倍赔偿李连成购房首付款及定金。合同签订当日，李连成按合同规定支付了所有相关费用，黄福军向李连成出具收据并交付房屋。李连成将房屋进行装修后居住，并交纳物业费至今。2014年4月，房屋已满5年，李连成多次找黄福军办理过户手续，黄福军均以种种理由不予配合，已违反合同约定。李连成请求：1、判令黄福军继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续；2、判令黄福军支付违约金51.8万元、购房佣金1.1万元，共计52.9万元。被告黄福军未作答辩，也未提交证据。经审理查明，2013年6月13日，卖方（以下简称甲方）黄福军、买方（以下简称乙方）李连成、见证方（以下简称丙方）新郑市有家房地产营销策划部签订一份《房屋买卖合同》，约定的主要内容如下：第一条、房产状况。甲方拥有位于龙湖镇双湖大道南侧21世纪国际城E区7#1601房产，房屋所有权证号1001003300，房屋建筑面积为129.04平方米（以上内容以房屋所有权证为准），乙方自愿购买甲方上述房产。第二条、成交价格。甲乙双方经协商一致，同意本合同第一条所述房产及其配套设施的总价款为50万元，此价格包含该房屋的相关配套设施及现有配套。第三条、乙方于本合同签订时支付佣金及定金2万元（其中佣金为1万元，代办费0.1万元，按揭服务费为贷款的1%，余额作为代收的定金）。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。第四条、付款方式。2、按揭贷款。甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在过户立契时，将首付款25万元交付甲方，剩余房款25万元由银行放贷时一次性支付给甲方。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款时一次性补足。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，特物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第五条、立契约过户时间。甲、乙双方应在房子满五年（契税票）之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。第七条、交付房屋。1、甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起15日内向乙方完整有效的交付本合同所签订的房产及其它相关配套附属设施，并保证在立契之日起15日内将该房产名下所有户口全部迁出。第八条、甲乙双方共同到新郑市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规的规定交纳有关税款及相关费用。乙方负担总税费的100%，丙方的佣金由乙方支付人民币1万元。因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。第十条、违约责任。1、甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接给付乙方，除非三方达成新的协议）。3、甲乙双方立契后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同的约定总房价款1‰的违约金。第十一条、其他约定事项（须经三方协商一致，可以变更以上条款）。此房产由甲方自行解押，签订此合同后，乙方向甲方支付购房首付款人民币25万元，同时甲方向乙方交接房屋。如果乙方违约则无权要回购房首付款及定金，如甲方违约则需双倍赔偿乙方的购房首付款及定金。第十五条、本合同自三方签字或盖章之日起生效。本合同正本一式三份，甲、乙、丙各执一份，具有同等法律效力。在该《房屋买卖合同》上，有甲方黄福军、乙方李连成各自的签名，有丙方新郑市有家房地产营销策划部加盖其公章。同日，李连成通过银行转账方式向黄福军支付购房首付款25万元，向新郑市有家房地产营销策划部交纳2万元（购房定金及办理房产服务费）；黄福军向李连成交付房屋、房屋所有权证原件及2009年4月15日的契税完税证原件。2015年1月17日，新郑市有家房地产营销策划部出具书面《证明》，证明李连成在与黄福军签订合同当日已支付购房首付款25万元，并在房屋交接后装修入住；2014年4月15日，房屋已满五年，经我方及李连成多次联系黄福军前来办理过户手续，黄福军以无钱解押等为由推脱未办理过户手续，之后再也联系不上黄福军。另查明，1、2010年7月2日，位于龙湖镇双湖大道南侧（21世纪国际城）E区07号楼1单元6屋601房屋登记的所有权人为黄福军，房屋所有权证号为新房权证字第10010033**号。该房屋在出售给李连成之前，黄福军已将该房屋抵押给交通银行股份有限公司河南省分行，担保主债权额为33.69万元，履债期限自2009年2月3日至2029年2月3日，房屋他项权证书号为1003001895。截至本案庭审时，该房屋抵押权仍未被注销。2、李连成明确违约金的计算方式，即购房首付款25万元加定金0.9万元的双倍，即51.8万元。上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》，银行转账凭条，收到条，收据，房屋所有权证，契税完税证，证明，房屋登记簿及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。李连成与黄福军签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋在出售给李连成之前，黄福军已将该房屋抵押给交通银行股份有限公司河南省分行；在收到购房款25万元后，黄福军未向抵押权人提前清偿债务或者提存以消灭抵押权，导致其不能协助李连成办理房屋所有权转移登记。在该房屋目前仍存在抵押的情况下，李连成请求黄福军继续履行《房屋买卖合同》及办理该房屋过户手续的诉讼请求，属于法律上不能履行情形，本院对其该项诉请不予支持。同时，李连成也明知其购买的房屋存在抵押，在未征得抵押权人同意的情况下仍与黄福军签订《房屋买卖合同》，其主观上存在过错。另外，《房屋买卖合同》约定黄福军若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同应双倍返还李连成交付的定金；因单方违约导致本合同解除、终止履行时，由违约方承担全部佣金等内容。即在《房屋买卖合同》未被解除或终止履行的前提下，李连成要求黄福军支付违约金51.8万元、购房佣金1.1万元，共计52.9万元，缺乏法律依据，本院对其该项诉请不予支持。黄福军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李连成的诉讼请求。案件受理费9090元，财产保全费3020元，公告费560元，共计12670元，由原告李连成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 潘龙峰人民陪审员 王法文人民陪审员 吕慧敏二〇一五年十月十五日代理书记员 纪瑞雪