（2014）甬北民初字第1114号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-08

案件名称

梅法香与徐晟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江北区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梅法香,徐晟,王福祥

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条

全文

宁波市江北区人民法院民事判决书（2014）甬北民初字第1114号原告：梅法香。委托代理人：黄旭明，浙江甬泰律师事务所律师。被告：徐晟，男，1968年5月31日出生（公民身份号码：3302031968********），汉族，住宁波市江北区鄞慈镇路***号。第三人：王福祥。委托代理人：周康满。原告梅法香为与被告徐晟、第三人王福祥房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2014年10月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告梅法香及其委托代理人黄旭明，被告徐晟，第三人王福祥及其委托代理人周康满到庭参加了诉讼。审理过程中，原、被告要求庭后自行协商解决，后协商无果。本案现已审理终结。原告梅法香起诉称：2002年12月6日，第三人王福祥将位于宁波市鄞州区咸祥镇球山村中塘小王家14号破败不堪不能入住的二间二层楼房以15000元的价格卖给被告徐晟。2006年6月25日，被告徐晟又将该房地产原样以32000元的价格出卖给原告。上述两次买卖，均由涉案房屋所在地的村民委员会盖章确认，并向原告收取了宅基地使用费4000元、自来水改造费800元。2010年上半年，原告对涉案房屋进行了重建、扩建和装饰装修。在此过程中，第三人又向原告索取了一株树木补偿费1000元。原告共花费数十万元在涉案房屋上。原告建造该房屋后入住至今，现该房地产所在区域被划入了宁波市鄞州经济开发区，该房地产大幅升值，经评估市场价值720000余元。2012年6月27日第三人王福祥以房屋买卖合同无效为由向鄞州区人民法院提出诉讼，要求原告返还并腾退房屋。鄞州区人民法院于同年11月5日作出（2012）甬鄞民初字第74号民事判决书。原告不服上诉于宁波市中级人民法院，该案被撤销并发回重审。鄞州区人民法院于2013年9月16日作出（2013）甬鄞民重字第1号民事判决书，确认第三人与被告于2002年12月6日签订的《屋契》无效，被告与原告签订的《房地产买卖合同》无效。该案经上诉后，被维持原判。2013年12月26日，第三人再向鄞州区人民法院起诉，要求原告腾房。鄞州区人民法院作出（2014）甬鄞嵩民初字第5号民事判决书，判决原告于判决生效后3个月内向第三人腾房。后该案经宁波市中级人民法院二审后，被维持原判。原告认为，第三人违背诚实信用，反悔出卖房地产的行为，给原告造成了财产损失，第三人要求被告返还房地产，理应先以市场价对原告进行赔偿，被告应当返还原告支付的购房款，并与具有主观恶意的第三人共同赔偿原告的经济损失。诉请判令：一、被告徐晟返还原告购房款32000元；二、被告徐晟、第三人王福祥共同赔偿原告房地产经济损失689369元（扣除前项32000元外）、评估费5000元、宅基地使用费4000元、自来水改造费800元、树木补偿费1000元、道路建设费1900元、律师费48200元，合计750269元。被告徐晟答辩称：关于房屋买卖及几次诉讼的发生均属事实，但购房款支付乃原告取得涉案房屋的前提，原告无权要求返还，且要求原告腾退并返还房屋的是第三人，故不应该由被告来承担房款的返还及损失的赔偿责任。第三人王福祥答辩称：关于房屋买卖及几次诉讼的发生均属事实，但第三人要求收回房屋不是第三人的过错，被告将房屋卖给原告后，原告不能好好相处邻里关系，经常挑起事端与第三人家人吵架斗殴，事情多次闹到村委会和派出所处理，第三人家人不得安宁，才要求原告返还房屋。对原告的损失，第三人愿意承担赔偿责任，但对涉案房屋的价值应以鄞州区人民法院委托所做的评估报告为准，对原告自行委托所做的评估报告，第三人不予认可，江北区人民法院委托所做的评估价格过高，其中关于土地价格的评估违反了房地一体评估的原则，该评估不合法。对原告主张的评估费、宅基地使用费、自来水改造费、道路建设费、律师费，第三人均不予确认，且其中律师费、评估费为原告单方支付，与第三人没有关联，对其中的树木补偿费，第三人予以确认，但认为该树木补偿费为原告支付第三人的树木赔偿金，不应由第三人赔偿。综上，请求驳回原告的不合理请求。经审理，本院查明以下案件事实：一、无争议事实原告梅法香户籍所在地为浙江省三门县亭旁镇小林山村352号，现住宁波市鄞州区咸祥镇球山村中塘263号。被告徐晟户籍所在地为宁波市江北区鄞慈镇路017号。第三人王福祥系宁波市鄞州区咸祥镇球山村村民。涉案房屋位于宁波市鄞州区咸祥镇球山村中塘，地号为4662152，土地性质为集体土地，土地使用权证号为鄞（宅）集用（2002）字第46-2496号，自2002年9月12日至今一直仍登记在第三人王福祥名下。2002年12月6日，被告与第三人签订《屋契》一份，第三人将涉案房屋包括二间楼房、小屋、明堂，以15000元出卖给被告徐晟。2006年6月25日，被告与原告订立《房地产买卖合同》一份，被告将涉案房屋以32000元出卖给原告，并将《屋契》、集体土地使用权证交给了原告。上述两次买卖球山村村民委员会均盖章确认并均已履行完毕。原告在购买涉案房屋后，于2010年对涉案房屋进行了扩建及装饰装修并入住。2012年6月27日，第三人王福祥向鄞州区人民法院提起诉讼，要求确认原告与被告订立的《屋契》及被告与第三人订立的《房地产买卖合同》无效，并判令原告向第三人返还并腾退房屋。后在审理期间，第三人王福祥撤回了要求返还并腾退房屋的诉讼请求。该案经宁波市鄞州区人民法院一审及宁波市中级人民法院二审的审理，认为第三人与被告签订的《屋契》及被告与原告签订《房地产买卖合同》违反了法律的强制性规定，判决第三人王福祥与被告徐晟于2002年12月6日签订的《屋契》无效，被告徐晟与原告梅法香于2006年6月25日签订的《房地产买卖合同》无效。在上述判决生效后，第三人王福祥于2013年12月26日对原告梅法香再次提起诉讼，要求原告梅法香立即腾退涉案房屋，后经宁波市鄞州区人民法院一审及宁波市中级人民法院二审终审，判决原告梅法香将涉案房屋予以腾退并返还第三人王福祥，并在判决生效后三个月内履行完毕。对以上事实，原、被告及第三人均予确认，原告另提供了《屋契》和《房地产买卖合同》各一份，民事判决书四份为证，被告和第三人均无异议，本院予以确认。二、主要争议焦点——涉案房地产及添附物的价值对涉案房地产及添附物的价值，原告认为应以其自行委托所做的评估报告为准，并提出尚有宅基地使用费4000元、自来水改造费800元、树木补偿费1000元及道路建设费1900元应算入其中。对此，原告提供了其自行委托宁波天之海资产评估有限公司于2014年8月22日所做的《资产评估报告书》一份、收据三份为证。被告和第三人对资产评估报告书的真实性、合法性均有异议，对收据的真实性不予认可。另第三人提出，对涉案房地产及添附物的价值应以鄞州区人民法院委托所做评估报告为准。对此，第三人提供了鄞州区人民法院委托宁波恒正房地产估价有限公司于2012年9月13日所做的《房地产估价报告》一份为证。原告对该份估价报告的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。其认为：1.这份估价报告遗漏了与房屋密切联系的，不可分割的土地使用权的价值；2.该评估依据缺乏权威性，该报告评估依据参照的是《城市房地产管理法》，而没有参照鄞州区政府每年作出的市场价及集体土地的相关规定；3.没有考虑房屋所在地因为划为鄞州经济开发区的重大升值影响；4.该报告讲到的重置价、折旧年限、市场价没有明确的计算方式和标准；5.该份评估报告已过有效期，不能作为处理案件的依据。被告对该报告真实性没有异议，但对该报告的法律效力不能确认。本院认为，原告自行委托所做的《资产评估报告书》未有被告和第三人的参与，本院对其真实性不予认定；对原告提供的宅基地使用费、自来水改造费及道路建设费的收据，本院认为其中自来水改造费和道路建设费已包含在涉案添附物的价值中，对该部分费用本院不做单独认定；对宅基地使用费，原告提供了票据原件，被告无证据证明其存在虚假，且因该部分费用涉及单独返还问题，故对该部分费用本院予以单独认定；对原告主张的树木赔偿费，系原告在对涉案房屋进行扩建和装饰装修过程中对第三人支付的树木赔偿款，该款项已包含在涉案添附物价值中，本院不做单独认定。对第三人提供的《资产评估报告》，虽由鄞州区人民法院委托所做评估，但已过有效期，本院对该评估报告不做确认。对原、被告及第三人讼争的涉案房地产和添附物价值，经原告申请，本院委托宁波荣业房地产估价有限公司进行了评估，该公司于2015年1月26日做出了《房地产估价报告》（甬荣业（2015）（估）第007号）。该公司经评估确定，涉案房地产及添附物的总价值为306954元，其中土地价值为127466元，原有房屋价值为87962元，扩建部分房屋价值为13379元，装修及附属物部分价值为78147元。对该评估报告，原告质证后认为其中房屋的评估价格过低，不符合市场价格。被告对评估报告予以认可。第三人认为评估价格过高，其中土地价格评估不合法。本院认为，该评估报告系法院委托所做，并未发现评估公司在评估过程中存在程序违法和其他违法评估的情形，本院对该评估报告予以确认，对涉案房地产及添附物的价值，以该评估报告为准。综上，本院确认以下事实：涉案房地产及添附物的总价值为306954元，其中土地价值为127466元，原有房屋价值为87962元，扩建部分房屋价值为13379元，装修及附属物部分价值为78147元，另原告支付了土地使用费4000元。本院认为：原告梅法香、被告徐晟及第三人王福祥均分属不同的集体经济组织，而涉案房屋属于农村住房，第三人王福祥与被告徐晟及被告徐晟与原告梅法香对涉案房屋的买卖违反了我国法律的强制性规定，其相互之间签订的房屋买卖合同属于无效合同。对此，鄞州区人民法院及宁波市中级人民法院均以生效判决进行了判定。在房屋买卖合同无效后，第三人王福祥已起诉要求原告梅法香返还涉案房屋。对此，鄞州区人民法院及宁波市中级人民法院也均以生效判决对第三人王福祥的房屋返还请求予以了支持。根据我国合同法的规定，合同无效后，合同当事人理应返还原物，并根据其过错赔偿对方相应损失。原告梅法香已被法院判决向第三人王福祥返还房屋，对原告支付的购房款和原告在涉案房屋上增设的添附物以及支付的宅基地使用费，原告理应获得返还。被告徐晟为购房款的收受方，其理应向原告梅法香返还购房款；第三人王福祥为房屋收回方，对原告梅法香在涉案房屋上的添附物（包括房屋扩建部分、装修及其它附属物）理应作价予以补偿，并对原告梅法香支付的土地使用费予以返还。对原告就涉案房屋在扣除购房款、土地使用费及其他添附物后的增值损失，本院认为，第三人王福祥作为房屋的所有权人，违反我国法律的强制性规定出售房屋在先，在出售房屋后又违反诚实信用原则收回房屋在后，其理应对原告的损失承担主要责任，当然，第三人也自称愿意承担赔偿责任；原告梅法香作为涉案房屋的买受方，也理应知晓我国法律的强制性规定，其对涉案房屋的买受也存在一定过错，应对其损失自担一定责任。综上，对原告就涉案房屋的增值损失，本院依法酌定由第三人赔偿161000元。被告徐晟作为涉案房屋的转售方，原告的损失直接源于被告的转售行为，被告理应对第三人收回房屋给原告造成的损失与第三人承担共同赔偿责任，对被告因此而产生的损失，被告可另行向第三人主张。对原告就其自行委托评估所支付的评估费及律师代理费损失赔偿主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：一、被告徐晟于本判决生效后十日内返还原告梅法香购房款32000元；二、第三人王福祥于本判决生效后十日内支付原告梅法香各项添附物（包括房屋扩建部分、装修及其它附属物）的折价补偿款91526元并返还宅基地使用费4000元，共计95526元；三、被告徐晟和第三人王福祥于本判决生效后十日内共同赔偿原告梅法香损失161000元；四、驳回原告梅法香的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费11303元，由原告梅法香担6900元，由被告徐晟承担1890元，由第三人王福祥承担2513元；鉴定费2000元，由原告梅法香承担200元，由被告徐晟和第三人王福祥各承担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　周进军代理审判员　　蒋利芳人民陪审员　　余国平二〇一五年十月十五日代书　记员　　孙丽娜来源：