（2015）州民一终字第635号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-21
案件名称
吉首市宏远房地产开发有限公司与刘宽商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉首市宏远房地产开发有限公司,刘宽
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）州民一终字第635号上诉人（原审被告）吉首市宏远房地产开发有限公司。法定代表人刘劲松，公司总经理。委托代理人胡超，男，1989年10月18日出生，汉族，湖南省岳阳市人，该公司销售经理。委托代理人彭苏华，湖南君安达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘宽，男，1975年3月24日出生，汉族，湖南省吉首市人。委托代理人杨涛，湖南四维律师事务所律师。上诉人吉首市宏远房地产开发有限公司（以下简称“宏远公司”）因与被上诉人刘宽商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2014）吉民初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏远公司的委托代理人彭苏华、胡超，被上诉人刘宽的委托代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2013年8月29日，原、被告签订了《吉首市商品房销售合同》，约定原告购买被告“首府印象”A栋1单元514房。房价为319364元，付款方式为：买受人在合同签订之日支付购房首付款96364元，余款22.3万元通过银行按揭贷款支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月28日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的……。”合同第九条规定了：逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2013年8月17日首付购房款96364元，余款22.3万元于2013年8月29日以银行按揭的方式付清。约定交付房屋的时间到期后，因被告没有按照合同约定交付房屋，原告为此诉讼至法院，要求判令被告承担逾期交房的违约责任，赔偿违约金从2014年4月28日起直至交房时止，截至起诉之日为30976.56元。另查明，被告于2014年11月5日取得“首府印象”由建设、施工、勘察、设计、监理单位验收的《竣工验收备案证》和《湖南省建设工程档案合格证》。原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告刘宽与被告签订的《吉首市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘宽已按照合同约定全额支付了购房款319364元，被告吉首宏远房地产开发有限公司至今未按照合同约定的交房期限履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。每日按己交房款的万分之五支付违约金，同时根据《建设工程质量管理条例》四十九条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和公安消防、环保等部门出具的认可文件或者批准使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。本案中，被告仅仅提交了由建设、施工、勘察、设计、监理单位验收的竣工验收备案证，没有提交公安消防、环保等部门出具的认可文件或者批准使用文件，不能证明该房屋现已符合交付条件，故而本案中违约金的计算应该算至被告具备交付条件并实际交付为止。被告辩称的在施工过程中，发现工地地质复杂，导致延长了施工时间，属于不可抗力的辩解该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《建设工程质量管理条例》四十九条之规定判决如下：被告吉首宏远房地产开发有限公司在本判决生效后10日内按购房款319364元的日万分之五支付原告刘宽2014年4月28日至于2014年11月10日逾期交房违约金30976.56元，并从2014年11月10日至实际交房之日起仍按照上述标准承担违约金。案件受理费574元，由被告吉首宏远房地产开发有限公司承担。上诉人宏远公司不服一审判决，上诉称：一、原判认定事实错误。1、原审判决认定“被告提交的2号证据，达不到证明原告仅仅只缴纳103993元（实为96364元）购房款的证明目的”认定事实错误。刘宽的确只缴纳96364元首付购房款，余款22.3万元银行按揭是用上诉人的财产作抵押从银行贷到款的。2、原审判决认定“3号证据不能证明原告未收房”认定事实错误。上诉人提交该证据的证明目的是上诉人已通知刘宽可以收房，属应予以免责的事实。4、原审判决认定“5、6号证据不能证明原告违约”认定事实错误。上诉人提供5号证据的证明目的是上诉人已于2014年9月24日取得整栋大楼的“竣工验收合格”，刘宽仍不收房及刘宽也存在违约的客观事实，而证据6是印证证据5的法律事实。二、原判适用法律错误。1、原审判决无视上诉人2014年9月24日已取得整栋大楼已竣工验收合格的法律事实，适用法律错误，依法应予以撤销。2、原判事实认定错误荒谬，导致法律适用错误。依合同第九条2款之规定，即使不扣除免责的一个月，到9月24日该栋房屋竣工验收合格之日，逾期交房145天万分之五的违约金也只有不到7000元；而依合同2014年5月7日的通知，我司也只有不到1500元的违约责任。3、刘宽在要求购房合同继续履行的前提下，主张违约金超过人民银行逾期利息（按日万分之五的违约金）且要上诉人无限履行合同义务，显失公平。依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条，本案同地段没有装修家具的房屋租金每月不超过300元，4个月的损失不超过1200元。综上，上诉人请求二审人民法院查明事实，依法改判。被上诉人刘宽口头答辩称：1、一审法院认定事实清楚；2、适用法律正确，其判决应当依法维持。二审期间上诉人宏远公司向本院提交湘西自治州公安消防支队2014年9月12日出具州公消验字（2014）第0037号《湘西自治州公安消防支队建设工程消防验收意见书》1份，拟证明该工程于2014年9月12日消防验收合格。被上诉人刘宽质证认为，1、该份证据不是新证据，超过举证期限提交的证据；2、该份证据的真实性、合法性有异议，并未提交原件；3、关联性有异议，与房屋的综合验收也不是一回事。本院认为，该份证据与客观事实相符，能够证明待证事实，本院予以确认。二审另查明，湘西自治州公安消防支队于2014年9月12日出具州公消验字（2014）第0037号《湘西自治州公安消防支队建设工程消防验收意见书》，意见书显示该工程消防验收合格。2014年9月24日建设、施工、勘察、设计、监理单位的意见为：验收合格，同意竣工备案。本院经审理查明的其他案件事实与原审认定一致，依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是上诉人宏远公司如何承担逾期交房的违约责任。本案双方当事人签订购房合同约定：宏远公司应当在2014年4月28日之前，将验收合格的商品房交付给刘宽，逾期交房应当按每日已交房款万分之五承担违约金。本案上诉人宏远公司于2014年9月12日消防验收合格，9月24日建设、施工、勘察、设计、监理单位验收合格，并同意竣工备案，11月5日才取得《竣工验收备案证》和《湖南省建设工程档案合格证》。因此，上诉宏远公司应从2014年4月29日开始，每日按已交总房款319364元的万分之五承担逾期交房违约责任。由于双方至今未办理交房手续，故对违约金计算至何时争议较大。鉴于起诉前双方当事人对房屋是否验收合格争议较大，刘宽始终认为房屋尚未验收合格，并于2014年11月10向人民法院提起诉讼，本案违约金计算至起诉时2014年11月10日较为妥当。由于购房合同对逾期交房违约金约定清楚，上诉人认为本案参照同地段租金来计算违约金没有事实依据及法律依据，该上诉理由不能成立。自2014年4月28日至2014年11月10日，上诉人宏远公司延期交房196日，刘宽起诉时请求法院支持截止起诉之日的违约金为30976.56元，本院予以支持。综上所述，上诉人宏远公司的上诉理由部分成立，本院对其部分上诉请求予以支持。原审判决认定事实部分不清楚，导致判处不妥，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省吉首市人民法院（2014）吉民初字第1154号民事判决；二、上诉人吉首宏远房地产开发有限公司在本判决生效后10日内按购房款319364元的日万分之五支付被上诉人刘宽逾期交房违约金30976.56元。如果义务人未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费574元，二审案件受理费574元，共计1148元，由上诉人吉首宏远房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 向美蓉审 判 员 张安成审 判 员 彭继武二〇一五年十月十五日代理书记员 龚利春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；… 更多数据：搜索“”来源：