（2015）筑民一终字第1734号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-09-18
案件名称
刘旭与被李有先房屋租赁合同纠纷二审判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘旭,李有先
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1734号上诉人（原审被告）刘旭，男，1976年8月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）李有先，女，1970年11月24日出生，汉族。上诉人刘旭与被上诉人李有先房屋租赁合同纠纷一案，贵阳铁路运输法院于2015年8月4日作出（2015）筑铁民初字第204号民事判决，上诉人刘旭不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。原判查明，2012年原告李有先将其名下的位于贵阳市云岩区登高路门面出租给被告刘旭。2014年4月17日房屋租赁合同到期，原告与被告签订协议，约定原告收回门面及隔楼，关于被告在原告门面前扩建的房子（约30多平方米）及装修，由原告一次性支付28000元给被告。同年4月29日原、被告双方再次协商，原告将门面、隔楼及门面前扩建的房子再出租给被告，约定租金每月1200元，租期一年，未经原告同意，被告无权改动房屋。被告交付押金1000元，合同到期后原告收回门面。同年11月6日，被告向原告出具楼梯建设费2000元。2015年4月29日合同期限届满后，被告未再向原告支付房屋租金，且未搬离房屋。2015年5月15日原告代付被告电费1420元。随后，李有先向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方房屋租赁合同，被告返还租赁房屋；2、被告支付逾期期间的房屋租金；3、被告支付原告代付的电费1420元；4、诉讼费由被告负担。原判认为，原告李有先与被告刘旭签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，但其中关于扩建的房屋，原告未提供相关合法建筑手续等证据，故房屋租赁合同关于扩建的房屋租赁部分无效。合同部分无效，但原告对所租赁房屋及扩建部分仍享有相应民事权益。在租赁期限届满后，原告依约收回房屋，并请求被告搬离，于法有据，予以支持。房屋租赁合同到期后被告未搬离房屋，原告请求被告支付占用房屋期间的费用，予以支持，原告虽未明确被告所欠房屋占用费金额，可参照该租赁合同中租金的约定，对于2015年4月30日起至被告搬离日止的占用费，被告以每月1200元的计算标准向原告支付。原告诉请被告支付电费1420元，有电费发票佐证，且被告无异议，予以支持，扣除被告支付的押金1000元，被告应向原告支付420元。关于被告刘旭提出原告应补偿其员工工资及装修损失的意见，经庭审查明，双方已就扩建房屋的归属做出约定，且原告已支付相应价款给被告；此外，原告仅认可被告修建楼梯经其同意，并支付相应费用，但未承认被告装修房屋已取得其同意，被告也未提供证据证实原告同意其装修房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，故被告应自行承担因装修造成的各项费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、九十一条第（一）项、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条的规定，判决：一、解除原告李有先与被告刘旭签订的房屋租赁合同；二、被告刘旭于本判决生效之日起十日内将贵阳市云岩区的门面归还原告李有先；三、被告刘旭自2015年4月30日至搬离房屋时止以每月1200元的计算标准向原告李有先支付逾期房屋占用费；四、被告刘旭向原告支付电费420元；五、驳回原告李有先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘旭负担（上述款项原告已预交，由被告在履行本判决时一并向原告支付）。原审宣判后，上诉人刘旭不服该判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。因上诉人2014年前租赁本案争议房屋时，将李有先房屋进行了扩建。后经双方协商，李有先同意将该房屋再次出租给上诉人使用，并且承诺3-5年该房出租、出售上诉人优先，租房合同一年一签，因此，双方于2014年4月17日签订了租房协议。后在上诉人对房屋进行装修期间，李有先违背承诺要求收回房屋，因其违约在先，上诉人要求李有先补偿装修损失40000元并退还租金，一审法院不予支持上诉人的上述请求应属错误，故请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人李有先答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收条等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，因本案双方当事人于2014年4月29日签订的《租房合同》明确约定房屋租期一年，虽然上诉人刘旭主张根据合同约定其享有优先续租和优先购买权，但是在合同约定的租赁期限届满后，李有先要求收回门面自用并不违反合同约定。对于上诉人刘旭提出的要求李有先补偿其装修损失的请求，因上诉人未能举证证明李有先同意其装修租赁房屋，因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”之规定，上诉人的该项上诉理由于法无据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 甘 炫审 判 员 田 勇代理审判员 邱翠雪二〇一五年十月十五日书 记 员 陶海峰 微信公众号“”