（2015）赣中民一终字第211号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-29
案件名称
上诉人谢某某、孙某某甲与被上诉人孙某某乙商品房销售合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢某某,孙某某甲,孙某某乙
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款，第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第211号上诉人（原审原告）谢某某。上诉人（原审原告）孙某某甲。委托代理人郭维伟，江西冠城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙某某乙。委托代理人肖聪，于都县贡江法律服务所法律工作者。上诉人谢某某、孙某某甲因与被上诉人孙某某乙商品房销售合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2015）于民一初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法��成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，孙某某乙等依据于都县乐都花园建设（项目）房屋拆迁安置证及协议规定，在于都县贡江镇西北大道东侧取得国有划拨土地264.4平方米共建房屋一栋。谢某某与孙某某甲原系夫妻关系。2003年10月7日，谢某某与孙某某乙签订协议书，约定孙某某乙将位于该宗地所建安置房第二层南向一套住房出售给谢某某，房屋总面积149平方米，总价格61090元；房产证由孙某某乙承办，费用由谢某某承担，但办证时间待整栋住房落实买主后才办理。如孙某某乙无力办证，谢某某有权放弃购买，孙某某乙在2个月之内立即退还购房款，否则赔偿谢某某损失。后谢某某、孙某某乙依约履行了支付房款及交房义务。2014年1月29日，谢某某与孙某某甲协议离婚，约定该涉案房屋归谢某某所有。2015年1月4日，该涉案房屋产权证登记为孙某某甲单独所有。2015年2月，谢某某、孙某某甲诉至于都县人民法院，要求判令孙某某乙协助其办理“于都县贡江镇西北大道10号1单元202室”房屋的国有土地使用权证变更登记（过户）手续，并承担变更登记（过户）产生的相关费用。原审法院认为，谢某某与孙某某乙签订房屋买卖协议，谢某某明知所建安置房屋所占土地使用权为国有划拨土地，根据现行政策安置地不能办理土地过户登记手续。谢某某所举证据尚不能证明涉案土地已全部转为国有出让土地，且民事裁判权并不能代替行政审批权。故谢某某请求办理土地使用权变更登记手续，于法无据，不予支持。谢某某、孙某某乙可在条件成就时依法依约协商处理其争议事项。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回谢某某、孙某某甲的诉讼请求。本案受理费1300元，由谢某某、孙某某甲负担。谢某某、孙某某甲上诉称，1、2003年被上诉人孙某某乙兄弟三人取得于都县贡江镇西北大道东侧面积264.4平方米的一宗国有土地，并共建房屋一栋，该栋房屋有12套套房，2间店面。房屋建成前后，被上诉人孙某某乙便在对外出售其所建房屋。2003年10月7日，上诉人谢某某、孙某某甲购买了被上诉人孙某某乙所建房屋第二层南向住房一套，面积149平方米，总价格61090元，并约定房产证由被上诉人孙某某乙承办，费用由上诉人谢某某承担。上诉人依约支付了购房款，房屋亦交付了上诉人。之后多年，上诉人一直催被上诉人为房屋办理产权过户手续，被上诉人均以各种理由拖延。2009年6月18日被上诉人孙某某乙取得上诉人所购套房的房屋所有权证（于��权证字第0039390号），2013年9月4日被上诉人孙某某乙将上述房屋土地从“国有划拨土地”转为“国有出让土地”，面积88.1平方米（三兄弟共有宗地面积为264.4平方米，孙某某乙分摊88.1平方米），2015年1月4日，被上诉人孙某某乙将上诉人所购房屋所有权证变更登记为上诉人孙某某甲所有，且该房产证中明确记载“产权来源：买卖；原产权人：孙某某乙；土地使用权取得方式：出让”，同时该房产证并附有“房屋分户图”。之后上诉人多次要求被上诉人为其办理该房屋的土地使用权证，但被上诉人孙某某乙在收取上诉人各种名目费用下仍以各种理由拖延办理。2、原审法院认定“根据现行政策安置地不能办理土地过户登记手续”是错误的。孙某某乙实际已将本案争议房屋的土地使用权性质转化成“出让”。且本案争议房屋的《房屋所有权证》明确记载该房屋的“土地使用权取得方式：出让”，并已经过户给了上诉人孙某某甲。即本案争议房屋的占地已经不是所谓的“政策安置地”，是国有出让土地，且房管部门已经允许该房屋上市交易。3、原审法院认为“原告所举证据尚不能证明涉案土地已全部转为国有出让土地，且民事裁判权并不能代替行政审批权”明显与事实不符。被上诉人孙某某乙所持有的于国用（2013）第1516号国有土地使用权证，已经明确记载“土地使用权人：孙某某乙；使用权类型：出让；使用权面积88.1平方米”，结合被上诉人过户给孙某某甲的《房屋所有权证》记载的事项，完全可以证实本案争议房屋的土地使用权性质已经全部转化为了国有出让土地，且争议房屋已经分割办证，不存在与其他房屋产权不清的情形，完全符合办理土地使用权证的条件，更不存在原审法院认为的民事裁判权替代行政审批权的问题。综上，被上诉人拒不配合上诉人办理土地使用权证过户的行为严重侵害了上诉人的合法权益，被上诉人应当主动地协助上诉人办理土地使用权过户。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实并依法改判。被上诉人孙某某乙辩称：1、一审法院认定事实清楚，上诉人认为判决认定事实不清没有任何事实依据。相反恰恰证实了上诉人明知2003年10月7日其与被上诉人签订的协议书中涉案房屋土地使用权为国有划拨土地，即安置地，双方签订的协议中并未涉及到土地过户的约定，这足以证明协议书中只是房屋的价格，未含土地。双方所签订的协议书中未约定土地使用权面积是多少，因此被上诉人孙某某乙无须承担土地过户义务，即协议中没约定的法院不应审理。2、上诉人与被上诉人都不是本案的适格主体，因协议已经履行完毕，有事实法律依据。一审中被上诉人孙某某乙提供的证据足以证实：2003年10月7日上诉人谢某某与被上诉人孙某某乙签订的协议书是一个法律关系。2014年1月29日上诉人谢某某、孙某某甲协议离婚时约定房屋归上诉人谢某某一人所有又是一个法律关系。2015年1月4日上诉人谢某某同意将涉案房屋所有权证登记为孙某某甲单独所有又是一个法律关系。上诉人明知该安置地是264.4平方米，协议书和离婚协议书上所涉房屋上诉人与被上诉人已经履行完毕，因此协议自动终止，这些足以证实上诉人和被上诉人都不是本案的适格主体，上诉人应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉请求。二审期间，上诉人谢某某向法庭提交了以下证据：1、谢某某缴纳给孙某某乙47000元划拨土地转出让土地费用的收条两张。证明被上诉人孙某某��收取了上诉人谢某某的土地证办理费用。2、于国用（2013）第1516号土地证复印件。证明土地使用权人为孙某某乙，使用权类型为出让。3、房屋产权过户申请书。证明孙某某乙对房屋产权证、土地证认可。被上诉人孙某某乙的质证意见为：对第1份证据的“三性”均持异议，对第2份证据的“三性”均持异议，对第3份证据，认为该申请不能代替国家行政部门所发放的规划证、土地使用证、房产证。本院对上述证据评判如下：1、47000元的两张收条上均有被上诉人孙某某乙的签字，且被上诉人孙某某乙也承认收取了上诉人谢某某47000元用于办理自己分摊的88.1平方米划拨土地转出让土地所需的土地出让金，本院予以采纳。2、根据上诉人谢某某、孙某某甲的申请，本院向被上诉人孙某某乙调取了于国用（2003）06325号和于国用（2013）1516号土地使用权证原件或与原件核对无异的复印件，2015年9月7日被上诉人孙某某乙提供了上述土地使用权证与原件核对无异的复印件，结合上诉人谢某某提供的于国用（2003）06324号土地使用权证复印件的情况，本院对证据于国用（2013）第1516号土地证复印件予以采纳。3、房屋产权过户申请书上有上诉人谢某某、被上诉人孙某某乙签名，且双方之后又一同去于都县房管局办理房产过户，本院对该证据予以采纳。二审法院经审理查明，被上诉人孙某某乙与其两个兄弟孙建军、孙建国共同取得于都县贡江镇西北大道东侧一宗264.4平方米的国有划拨土地，并共建房屋一栋。该栋房屋有7层，共有12间套房和4间店面。其中第2-5层（共8间套房）房屋所有权人为被上诉人孙某某乙，上诉人谢某某与被上诉人孙某某乙协议买卖的房屋在第2层。4间店面除三兄弟各一间外，另外一间登记为三兄弟共同所有。该��房屋所占264.4平方米的土地面积由孙某某乙三兄弟平分，并于2003年12月30日分割办理了土地使用权证，每人分摊面积为88.1平方米，土地性质为国有划拨土地。2013年，被上诉人孙某某乙与上诉人谢某某商议，由孙某某乙出资10000元，谢某某出资47000元，补交孙某某乙分摊的88.1平方米的土地出让金。孙某某乙于2013年7月办理了于国用（2013）1516号土地使用权证，将其所分摊的88.1平方米土地性质由划拨改为出让。2014年9月，被上诉人孙某某乙与谢某某共同向于都县房管部门申请房屋产权过户登记，2015年1月14日被上诉人孙某某乙经上诉人谢某某同意将涉案房屋产权证过户给了上诉人孙某某甲单独所有。上述事实有于国用（2003）06325号土地使用权证、于国用（2013）1516号土地使用权证、于国用（2003）06324号土地使用权证复印件、两张缴纳土地出让金的收条、房屋产权过户申请书、于房权证房字第000393**号及询问笔录等足以证实。二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，涉案房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人谢某某、被上诉人孙某某乙为合同当事人，是适格的主体，因该房屋经上诉人谢某某同意已经过户给了上诉人孙某某甲，但土地使用权证尚未过户，上诉人孙某某甲对该房屋所占范围土地有相关权利，故上诉人孙某某甲是该案适格的主体。双方签订的房屋买卖协议中虽未载明土地使用权取得方式，但根据于国用（2003）06325号土地使用权证、于国用（2003）06324号土地使用权证复印件及双方的陈述，可以确定涉案房屋出卖时的土地性质为国有划拨，且孙某某乙分摊的土地使用权面积为88.1平方米。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中受让方即上诉人谢某某已补交了孙某某乙所分摊的88.1平方米的土地出让金47000元，孙某某乙将该土地性质转为出让，于2013年办理了于国用（2013）1516号土地使用权证，且涉案房屋已办理了过户登记手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，上诉人谢某某有权要求涉案房屋所占土地使用权一并转让。被上诉人孙某某乙作为涉案房屋的出卖方，负有协助上诉人办理土地使用权证过户的义务。当然，若谢某某支付的47000元不足以承担其分割的土地使用��范围内的相应费用，不足部分仍应由谢某某承担。综上，上诉人谢某某的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但以“现行政策安置地不能办理土地过户登记手续”为由驳回谢某某、孙某某甲诉讼请求不妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销于都县人民法院（2015）于民一初字第134号民事判决；二、由被上诉人孙某某乙于本判决生效之日起一个月内协助上诉人谢某某、孙某某甲办理于都县贡江镇西北大道10号1单元202室房屋的土地使用权证过户登记手续。三、驳回上诉人谢某某、孙某某甲其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，由上诉人谢某某、孙某某甲负担1300元，被上诉人孙某某乙负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 赖国东代理审判员 王阿婷二〇一五年十月十五日书 记 员 王 佳书 记 员 钟培英 来源：百度搜索“”