（2015）龙民初字第2055号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2018-06-15
案件名称
朱丽香与漳州凯城房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙海市人民法院
所属地区
龙海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱丽香,漳州凯城房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书(2015)龙民初字第2055号原告朱丽香，女，1968年10月19日出生，汉族，住福建省龙海市。委托代理人刘涛、高梦魇，福建天衡联合律师事务所律师。被告漳州凯城房地产有限公司，住所地福建省龙海市港尾镇汤头村凯城花园13幢1号，现办公所在地福建省龙海市港尾镇汤头村凯城花园13幢1号，组织机构代码55321433-2。法定代表人黄少荣，总经理。委托代理人傅海燕，福建元光律师事务所律师。委托代理人郑宁波，福建元光律师事务所律师实习律师。原告朱丽香与被告漳州凯城房地产有限公司（下称凯城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告朱丽香的委托代理人刘涛、高梦魇，被告凯城公司的委托代理人傅海燕、郑宁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽香诉称，2013年9月29日，原告与被告签订编号为35062108007000394的《商品房买卖合同》，由原告向被告购买坐落于龙海市港尾镇汤头村“凯城花园”项目的12幢702号房产。《商品房买卖合同》第八条约定被告作为出卖人应当在2014年4月25日前，将同时符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任，即被告逾期交房超过60日的，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年4月26日起至实际交付之日止，被告作为出卖人按日向原告支付已付款的万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。讼争商品房至今未达到交付使用条件，被告逾期交房，根据合同第九条约定，被告应承担逾期交房的违约责任。请求判令被告立即支付自2014年4月26日起至实际交付之日止的逾期交房违约金64272.12元（违约金以352176元基数，按照日万分之五计至2015年4月26日）。被告凯城公司辩称，原告购买的房屋按合同约定的内容、图纸设计施工完成，经各部门验收合格，经现场检查，该工程符合相关建筑工程质量验收规范要求，工程质量合格，即符合合同约定的交房条件。被告已经通过邮寄“交房通知书”的形式通知原告于2015年2月22日交接房屋。因工程在施工中出现合同约定的交房时间可以顺延的事由，其中因天气原因延期43天，重大设计变更造成工期延期157天，因工程设计重大变更致使电力重新设计、审图、施工，导致工期延期1年，共计延期562天，符合合同约定的顺延事由，被告没有逾期交房。讼争房屋存在临时供水、供电等情形，被告已向相关部门缴交相关的设施费用，而相关部门至今未能给讼争房屋供水、供电，这不是因被告的过错行为导致的。若认定被告存在逾期交房情形，原告主张的逾期交房违约金的计算标准不符合法律规定，应以讼争房屋同地段同等面积房屋所需支付的租金作为计算逾期交房违约金的标准。计算违约金的天数应计算至2015年2月22日。经审理查明，2013年9月29日，原告与被告签订编号为35062108007000394的《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》约定，原告朱丽香购买的商品房座落于龙海市，建筑面积73.37平方米，每平方米4800元，总金额352176元。买受人于2013年9月29日前支付购房款352176元。合同第八条约定出卖人应当在2014年4月25日前，将同时符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，“…逾期交房超过60日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之五的违约金”。合同第十条约定“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；…出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。…买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议…”合同签订后，原告依约支付了购房款352176元。原告以讼争商品房供水、供电、管道燃气、电信等配套设施达未达到交付使用条件，被告逾期交房应承担违约责任为由向本院提起诉讼。另查明，凯城花园三期10﹟、11﹟、12﹟楼项目于2014年6月25日竣工验收，工程质量经相关部门评定合格等级。2015年2月12日被告凯城公司向原告朱丽香发出《交房通知书》，通知原告朱丽香于2015年2月22日办理交房相关手续，但未能向原告朱丽香提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2015年2月11日，龙海市公安局消防大队对凯城公司申报的凯城花园三期10﹟、11﹟、12﹟楼工程进行竣工验收消防备案（备案号为350000WYS150000795）,根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2011年8月5日，被告凯城公司向龙海市财政局缴交城市基础设施配套费512190元。再查明，涉案工程至今尚未通过规划条件核实。上述事实有福建省房屋建筑工程竣工验收报告、关于申请调整总平面布置图的报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计审查报告书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、一般缴款书、交房通知书、现场照片及双方当事人的庭审陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。审理过程中，被告凯城公司提供气象资料、设计重大变更等证据，以此来证明凯城公司项目在施工过程中，因天气等原因造成施工延误，符合合同约定据实延期条件。原告朱丽香对被告凯城公司提供的证据的真实性予以确认，但认为对于天气原因实际影响施工进度的，被告凯城公司应提供施工日志、监理日志予以佐证；设计重大变更是被告凯城公司因自身利益需要而变更的，且未告知原告，未与原告签订同意该设计重大变更的协议，被告凯城公司主张的据实延期不能成立。被告凯城公司提供《一般缴款书》来证明其已向龙海市财政局缴纳基础设施配套费，讼争商品房的供水、供电、通信等应由相关部门承担责任。原告朱丽香认为该证据只能证明被告凯城公司缴交了相关的费用，而不能证明其提供的供水、供电、管道燃气、电信、有线电视等设施达到设计要求条件，该商品房不符合交房条件。本院认为，原告朱丽香与被告凯城公司签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。一、关于凯城花园项目商品房是否符合交房条件问题。《商品房买卖合同》第八条约定了三个交付条件，本院对双方主张进行逐一分析：（一）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。被告凯城公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，证明该工程于2014年6月25日完成了勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，竣工验收结论：工程质量为“合格”等级。原告朱丽香认为凯城花园项目商品房未经规划验收，被告凯城公司组织竣工验收无效，并对被告凯城公司提交的相关验收资料均有异议。但原告朱丽香的主张及异议均不足以影响相关验收资料的效力。同时涉讼商品房已申报工程竣工消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程虽未被确定为抽查对象，在实践中消防验收备案项目未被抽中即视为消防验收合格。故本案中涉讼商品房经竣工验收合格和消防验收合格；（二）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件。根据被告凯城公司提供的《一般缴款书》及双方在庭审中的陈述，可以得知该商品房的生活用水、用电、管道燃气等设施已达到设计要求条件，至于原告主张的水电供应均是临时、小区垃圾尚未清理及绿化未达约定标准等情形，属于质量瑕疵问题，不能成为原告拒绝收房的理由；（三）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。从原、被告双方在庭审中的陈述可以得知凯城花园项目确实存在不规范和需要整改的事由，但并不足以成为原告拒绝交房的理由。本案中涉案工程竣工验收合格，但至今尚未通过规划条件核实，且被告虽然通知原告于2015年2月22日交接房屋，却未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商作为出卖人提供两书属于行政法规和行政规章的强制性规定，出卖人应严格遵守。在合同履行过程中，出卖人未提供两书的，买受人以此拒绝接收商品房的，由此产生的逾期交房违约责任应由出卖人承担。本案中被告通知原告接收房屋时并未提供两书，原告据此拒绝接受房屋于法有据，本院予以支持。二、关于是否存在据实延期交房情形的问题。《商品房买卖合同》第八条约定：在遭遇日降雨累计超过50㎜、8级以上风力、6级以上地震、一周内非出卖人原因停水、停电累计超过8小时、施工中重大困难及技术上无法及时解决的重大设计变更、政府发布的临时管制的，凯城公司可以据实予以延期。被告凯城公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工进度。被告凯城公司虽然提供了气象资料，但未能提供有效施工日志等基本资料证明气象事由已实际影响到工程施工，应承担举证不能的后果，本院对其提出的因天气原因可顺延交房43天的主张不予采信。《商品房买卖合同》第十条约定“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；…出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。…买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议…”。根据上述约定，被告凯城公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。而本案中，被告凯城公司并未提供证据证明其已将该设计重大变更通知原告，故其以设计重大变更主张工程施工据实延期的事由不能成立，该主张本院不予采信。综上，被告凯城公司未按合同约定及法律规定向原告交付具备交付条件的商品房，存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。根据合同约定，被告应于2014年4月25日前将符合交付条件的房屋交付给原告。被告虽然通知原告于2015年2月22日交接房屋，却未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且该诉争商品房亦未通过规划核实，已经构成违约，原告可以据此拒绝接收商品房，由此产生的逾期交房责任应由被告承担。原告请求被告支付逾期交房违约金符合合同约定，本院予以支持。被告辩称违约金以在同地段、同一时期租用同等面积房屋所需支付的租金作为计算逾期交房违约金的标准及逾期时间计算至2015年2月22日的意见，本院不予采纳。本院认定违约金应以原告朱丽香已付款352176元为基数，按日万分之五自2014年4月26日起计算至2015年4月25日止，共计365天，即352176×0.05%×365＝67272.12元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告漳州凯城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱丽香逾期交房违约金64272.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1407元，被告漳州凯城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判长 徐向东审判员 吴晶晶审判员 陈坤城二〇一五年十月十五日书记员 方艺静附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：