（2015）淮中民终字第01673号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-25
案件名称
江苏省清江中学与周朝会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第01673号上诉人（原审被告）周朝会，个体户。委托代理人周海清，江苏淮宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏省清江中学，住所地淮安市淮海北路**号。法定代表人陈欣，该校校长。委托代理人孙杰，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人周朝会与被上诉人江苏省清江中学（以下简称清江中学）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年6月9日作出（2015）河民初字第0683号民事判决。上诉人周朝会不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人周朝会及其委托代理人周海清，被上诉人清江中学的委托代理人孙杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原告清江中学是淮安市清中电子商城所有权人。2011年1月1日，原告清江中学与被告周朝会签订一份《房屋租赁合同》，约定原告清江中学将坐落于本市淮海北路50号电子商城一楼17-2号门面租赁给被告周朝会作为经营用房使用；租赁期限为半年，自2011年1月1日至2011年6月30日止，在租赁期满之日收回；租金每月为3905元；租赁期限届满之日被告周朝会将商铺交还给甲方。被告周朝会实际租赁了该商城一楼17-2、21号、二楼19-1号摊位，上述摊位的租赁期限、租金按《房屋租赁合同》予以确定。原告清江中学依约将一楼17-2、21号、二楼19-1号摊位交于被告周朝会使用，被告周朝会缴纳租金直至2011年6月30日。2011年5月12日，原告清江中学以清中电子商城名义向经营户发出告示，告知清中电子商城一至四层现有承租户合同期满后，经营场地租赁权整体收回，由原告清江中学统一安排。希望现有承租户合同到期后，做好搬迁工作。2011年6月20日，原告再次发布通知，告知电子商城承租户，截止2011年6月30日所有租赁合同将全部到期。自2011年7月1日起，市场将进行内部环境优化改造，务请各承租户按时做好搬迁离场工作。商城的新一轮招租工作也将开始，欢迎具备条件的承租户前往洽谈。2012年4月5日，原告清江中学再次发出通知，告知各承租户，截止2011年6月30日，电子商城与1、2、3层承租户签订的房屋租赁协议已到期，迄今逾期九个多月。因电子商城将进行全面提档升级改造，务请各位承租户在2012年4月15日前搬清离场，并到电子商城管理办公室办理相关手续。另查，因本案所涉纠纷，原告清江中学曾于2012年起诉被告周朝会，该案案号为（2012）河民初字第2134号，该案于2012年8月16日开庭审理，后以清江中学撤诉的方式结案。以上事实，有房屋租赁合同、民事判决书、诉讼案件卷宗、通知、公告等证据及双方当事人陈述为证，经庭审质证，原审予以确认。原审庭审中，被告周朝会为举证其于2012年7月份之前已搬离商铺，向法庭提供了下列证据：1、在淮安市清河区爱民路中瑞大厦东首2-2缴纳物业费的收据，显示最早缴费时间为2012年8月31日；2、在爱民路的新址店面的门头费用收据，证明2012年7月10日为了新店经营做了门头产生的费用；3、一份有案外人陈宗良、张跃、赵国华等12人签名的书面情况说明，主要内容为周朝会自2011年7月开始从清中电子商城搬迁，至2012年8月在清河区爱民路中瑞大厦2-2开张营业。针对被告提供的情况说明，原审法院于2015年6月8日，在原告清江中学的代理律师孙杰在场的情况下，通过电话方式随机选取赵国华做谈话。赵国华表示，其是从事电器维修的，经常从周朝会处拿货，2012年7、8月份到清中电子商城没找到周朝会，后来得知其搬到爱民路经营。原告清江中学对上述证据的真实性均持异议，且质证称上述证据不能证明被告周朝会将商铺交还的事实。原告清江中学为证明被告周朝会长期占用商铺的事实，出示了（2012）河民初字第2134号案件中2012年8月16日的庭审笔录，证明在庭审当日，被告周朝会仍然占用商铺。被告周朝会对该笔录的真实性不持异议。原告清江中学主张截止2014年12月31日，被告周朝会尚欠水电费330元，但并未对此举证。原审原告清江中学诉称：清中电子商城系原告开办，被告系清中电子商城经营户，租用一楼17-2号、21号、二楼19-1号摊位。根据市委、市政府2009年1号文件《关于加强专业市场的规范管理》精神和淮安市整体规划要求，原告行政办公会议研究决定，将对清中电子商城进行全面升级改造，并做统一安排，原告与所有经营户签订的《房屋租赁合同》到期后，均不再续签。被告与原告签订的《房屋租赁合同》已于2011年6月30日到期，被告应于2011年7月15日前交出所租场地并搬离商城，但被告直至2014年年底才搬出商城。现请求判令：1、被告支付自2011年7月1日至2014年12月31日期间的场地占用费164010元、水电费330元；2、被告承担本案诉讼费。原审被告周朝会辩称：1、原告所说的与事实不符，被告是接到学校告示的时候就开始搬家的，于2012年7月份被告在清河区爱民路中瑞大厦2-2在新的地址开始正常营业，在新址营业之前电子商城的商铺全部搬清了。2、2011年6月30日之前的租金已经全部交给原告了，之后原告也没有找被告要过租金。水电费都是按照原告的通知交的，最后一次交到什么时候也记不清了。原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的租赁合同履行期间，原告清江中学即以通告等方式表示期满不再继续履行，故在双方的合同履行期满后，被告周朝会负有向原告清江中学返还房屋的义务。被告周朝会在合同履行期限届满后，并未及时将租赁的商铺交还于原告清江中学，而是继续占有使用；现原告清江中学主张其支付占有期间的使用费，于法有据，原审予以支持。关于被告周朝会在租赁期满后实际占用商铺的时间，结合其提交的物业费收据、门头费收据、情况说明中赵国华等人的陈述等证据，可以认定其于2012年8月份已经将店铺搬迁至爱民路中瑞大厦开始营业；其在（2012）河民初字第2134号案件中2012年8月16日的庭审中，尚未明确表示完全搬离清中电子商城。综合上述情节，原审认为，被告周朝会在原告清江中学的催告下陆续进行搬迁，最早应于2012年8月下旬最终完成了搬迁。因本案所涉商铺均非独立封闭的空间，对被告周朝会的搬迁情况，按常理原告清江中学对商铺的管理人员应当予以知晓，原、被告双方虽未办理正式的交接手续，但根据被告周朝会店铺经营地点变更的实际情况，可确定被告周朝会占用本案商铺的实际时间为2011年7月至2012年8月，该期间的占有使用费计为3905元×14月=54670元。原告清江中学主张被告周朝会尚余330元水电费未缴纳，但并未举证，对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告周朝会于本判决生效后十五日内一次性支付原告江苏省清江中学房屋占有使用费54670元；二、驳回原告江苏省清江中学的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3587元，减半收取1794元，原告清江中学负担1211元，被告周朝会负担583元。上诉人周朝会不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人于2011年5月12日、6月20日发出告示，通知上诉人等承租户搬离，上诉人已按约于2011年7月搬离清中电子商城，上诉人找到新的商铺后，由于要商定合同、筹款购买、进行装修改造、布置等事宜，至2012年8月才开张，原审以2012年8月作为上诉人搬离清中电子商城的时间与事实不符。被上诉人没有具体核实上诉人的搬离时间，将上诉人与其他实际占用商铺的商户一起诉至法院，属滥用诉权。请求二审依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人清江中学答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审经审理确认一审查明的事实。二审庭审中，上诉人周朝会向二审法院提供证人华某、黄某到庭作证。证人华某陈述：“我与周朝会是货物买卖关系，在清中电子商城开业时就经常到周朝会家去买东西。2012年8月份又到他新的爱民路门市去买过东西。2011年7月曾经帮周朝会搬过东西，一楼摊位和二楼小仓库的东西我帮他搬的，全部搬清了，场地只有一些不要的破旧柜台和货架。共帮他搬过3次，报酬150元一天，搬离以后我去清中电子商城没有看到周朝会。”证人黄某陈述：“我经常到周朝会的柜台买配件。2011年7月份我帮他搬家的，就我一个人帮他搬的，大概搬了2、3天，报酬为150元一天。我只负责帮他把货物搬到车上，搬时只有保安在场，保安有无帮忙不清楚。我只帮他搬了仓库，当时只有一些破旧的柜台及货架因不要了没有搬。最后一次搬的时间记不清楚了。”上诉人周朝会对上述两名证人的证人证词质证称：两名证人的证人证词充分证明上诉人在2011年7月份已经搬离被上诉人的房屋，并且两名证人是亲自帮上诉人搬家的。被上诉人清江中学对上述两名证人的证人证词质证称：对两名证人的证言不予认可，两名证人分别陈述帮上诉人搬家的时间为2011年7月份，但提问时黄某说对最后一次搬家时间记不清了，两名证人均不是搬家公司专业人员，由他们参与搬家不合常理。上诉人周朝会在二审庭审中还提供淮安生态新城福地路办事处绿地社区居民委员会书面证明一份，证明上诉人在2011年7月份已经将货物全部搬入安置房内。被上诉人清江中学对该书证质证称：该证明没有经办人签字或者盖章，不符合民事诉讼法司法解释规定的证据的法定形式，不具有证据效力；即使该证明符合法定形式也无法证明上诉人的证明目的，证明的内容也没有明确货物的数量是全部还是部分。本案争议的焦点是：一审判决上诉人周朝会支付被上诉人清江中学2011年7月至2012年8月商铺占用使用费54670元是否正确。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人周朝会承租被上诉人清江中学的商铺，按照双方签订的租赁协议的约定以及被上诉人提前发布的公告，上诉人应于2011年7月1日前将其承租的商铺腾空返还给被上诉人，如果不及时交还商铺，上诉人理应承担其实际占用期间的租金费用。上诉人周朝会在一审中主张其于2012年7月新店开始营业前已将清中电子商城的商铺中的全部东西搬清了，搬家时因其他承租户不让搬还报警了，时间大概是2012年，具体时间记不清了；二审中上诉人周朝会又进一步主张其于2011年7月已搬离清中电子商城，将其所承租的商铺返还给了被上诉人，不应再承担其他占用费用。但上诉人就此主张并未向法院提供其将商铺交还给被上诉人的证据（即被上诉人向其出具的双方交接商铺的相关证据），而上诉人在承租户于2012年5月15日对被上诉人要求承租户搬离的律师函的回函上也签了名，表示其在2012年5月15日之前没有搬离承租的商铺，上诉人另在（2012）河民初字第2134号一案的2012年8月16日的庭审中也未明确表示其已完全搬离清中电子商城，并主张是合法占有，且上诉人的自述和证人华某、黄某的证人证言也证实还有2-3节不要的柜台和货架存放在上诉人承租的摊位上。故原审认定2012年8月前上诉人还未从清中电子商城承租的商铺完全搬离符合客观事实，并以此时间计算上诉人实际占用商铺的使用费是正确的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人周朝会的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3587元，由上诉人周朝会负担。本判决为终审判决。审判长 蒋同宝审判员 仲伟强审判员 孙 艳二〇一五年十月十五日书记员 ＸＸ平 搜索“”