（2015）迁民初字第2288号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-03
案件名称
赵丽荣与孙飞虎租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
迁西县人民法院
所属地区
迁西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵丽荣,孙飞虎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十四条，第六十六条
全文
河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2015）迁民初字第2288号原告：赵丽荣（曾用名赵立荣），农民。委托代理人：赵健霏，工人。被告：孙飞虎，农民。委托代理人：孙荣平，迁西县太平寨法律服务所法律工作者。原告赵丽荣与被告孙飞虎租赁合同纠纷一案，本院2015年8月6日受理后，依法由审判员付会军独任审判，适用简易程序于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告赵丽荣及委托代理人赵健霏，被告孙飞虎及委托代理人孙荣平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告赵丽荣诉称，2011年8月3日，原告与被告孙飞虎签订房屋租赁协议书一份，约定：每年租金90000元，租赁期间为2011年7月15日至2016年7月15日，共五年。如一方违约，则赔偿对方一切损失。2015年6月20日，被告在原告毫不知情的情况下搬走。被告私自搬走，造成原告损失一年房租。要求被告赔偿原告损失人民币90000元。原告赵丽荣为证明自己的主张提供如下证据：证1.2011年8月3日原告与被告孙飞虎签订的租房合同一份，用以证明被告租赁原告房屋的事实，约定租赁期限5年，每年9万元，如一方违约赔偿对方一切损失；证2.照片复印件5张，证明被告经营的卡芮宅配家居店新店及旧店地址；证3.2015年6月20日原告及其委托代理人与被告谈话录音光盘一份，用以证明被告承认不再租赁原告的房屋，并且让原告出租房屋，通过起诉解决纠纷。被告孙飞虎辩称，原告诉称内容与事实不符：1、答辩人与被答辩人于2011年8月3日签订一份《租房合同》，期限为五年，自2011年7月15日起至2016年7月15日止。该合同约定“甲方应提供房产证、身份证等文件，供乙方办理相关证照用”。可是，被答辩人没有向答辩人提供其出租房屋公安消防验收手续和房屋规划许可证，导致答辩人无法取得经营家具的合法手续，不得不另租他人房屋。同时，被答辩人提供的房屋一层东侧属于后来扩建的建筑物，没有办理合法的建设工程施工手续；2、答辩人与被答辩人经协商提前解除了《租房合同》，并非被答辩人诉称的“擅自解除合同”。其事实有：1）、在2015年6月中旬，双方开始口头协商解除合同；2）、2015年6月20日，被答辩人到答辩人新租赁的房屋地点，双方谈妥合同终止的事宜（被答辩人在民事起诉状中已承认“被告承认不再租用原告房屋”）；3）、2015年6月20日，双方谈妥合同终止后，被答辩人向答辩人收取了电费300余元；4）、在2015年6月22日，被答辩人再次找到答辩人称算错了电费，又一次索要电费50元；5）、答辩人在2015年6月19日将房屋内的物品搬走后，将该房屋的门锁好并将锁的钥匙放置在了门的里侧，同时在6月20日告知被答辩人母女二人收好；6）、被答辩人也已经实际收取钥匙；7）、被答辩人自己在2015年6月底前将该房屋贴上出租的红底黄字广告及联系电话；8）、被答辩人自己在2015年8月13日自己亲自打开房屋门锁，让魏语伯看房；以上事实足以证实，双方协商解除了合同。3、被答辩人诉称的“至今未向原告交付房屋钥匙”明显背离事实。被答辩人自己在2015年8月13日亲自打开房屋门锁，让魏语伯看房。被答辩人以未交钥匙为由向答辩人要求赔偿损失的请求没有事实依据。综上，答辩人认为，本案原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，答辩人不同意也不应当赔偿被答辩人损失90000元，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告孙飞虎为证明自己的主张提供如下证据：证1.2011年8月3日原告与被告孙飞虎签订的租房合同一份，该合同第二条约定，“甲方应提供房产证、身份证等文件，供乙方办理相关证照用”，用以证明原告未向被告提供出租房屋的公安消防验收手续和房屋规划许可证，导致被告无法取得经营家具的合法手续，不得不另租他人房屋；证2.房屋所有权证复印件一份，该房屋所有权证第三页房地产平面图，记载该房屋东侧的具体状况，该平面图没有扩建房屋记载。用以证明原告提供的房屋一层东侧属于后来扩建的建筑物，没有办理合法的建设工程施工手续；证3.被告员工马红侠证人证言一份，内容为：“2015年6月20日上午，看见赵丽荣母女到位于汽车站东面卡芮宅配店里面，向孙飞虎要电费，我听见孙飞虎告诉她们，房子不租了，房门钥匙放在门口里面，你收好。然后就把电费交给她们。过了两三天，她们又要了50元”，用以证明被告不再租赁原告房屋的事实，提前解除合同；证4.蔡卫朝证人证言一份，内容为：“2015年6月中旬，我在卡芮宅配帮忙干活，干完后根据孙飞虎的要求，将钥匙放在门口”，用以证明已将钥匙交付原告；证5.魏语伯证人证言一份，内容为：“2015年8月13日中午，我看见阳光小区路口有一店面出租，根据广告提示联系房主，看见房主拿出钥匙打开房门，我跟她进去看了一圈，然后就走了”，用以证明原告已收到房屋钥匙；证6.视频光盘一张，用以证明原告自己打开房屋门锁；证7.照片一张，用以证明原告房屋门锁的情况，2015年8月13日就是原告自己亲自打开这把门锁，让魏语伯看房；证8.照片二张，用以证明原告自己在2015年6月底前张贴出租的红底黄字广告及联系方式。经本院庭审质证，被告孙飞虎对原告赵丽荣提供的证据质证意见为：证1真实性没有异议，但该证据第九条合同变更、解除和终止，双方可以协商变更或终止合同；证2.因该证据没有提供照片原件，该照片不能证实被告擅自解除合同的目的；证3真实性无异议，说明双方对解除合同这件事进行了反复协商，该谈话录音不能证明原告要求赔偿损失9万元。原告赵丽荣对被告孙飞虎提供的证据质证意见为：证1无异议，已向被告提供了相关手续，扩建房屋与本案无关，消防手续与原告也没有关系；证2、6、7无异议；证3、4、5有异议，未收到钥匙；证8有异议，贴广告时间是7月份，不是6月份。经庭审质证及本院审查，原告赵丽荣提供的证据1、3及被告孙飞虎提供的证据1、2、6、7因对方无异议，具有证明力，确认为有效证据，予以采信；原告提供的证据2系复印件，缺乏合法性及真实性，不予采信。被告提供的证据3、4、5因对方有异议，且与证明对象有利害关系，缺乏真实性与关联性，不予采信；证8虽具有真实性，但与其证明目的缺乏关联性，不予采信。经审理查明，原告赵丽荣与丈夫赵利全在迁西县城关喜峰中路东有二层楼房一处，房屋所有权证号为迁房权证兴私字第××号。房屋所有权人登记为赵利全。2011年8月3日，原告赵丽荣与被告孙飞虎签订房屋租赁协议书一份，内容为：“甲方为赵立荣，乙方为孙飞虎。经双方协商，甲方将房屋出租给乙方使用，经协商一致，订立本合同：一、甲方保证出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；二、出租房屋位于喜峰中路阳光小区路口北侧105号，建筑面积300平米；三、甲方应提供房产证、身份证明等文件，供乙方办理相关证照用；四、租赁期限共五年，自2011年7月15日至2016年7月15日止；五、租金及支付方式，每年租金90000元，上打租；、、、九、合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或提供的房屋不符合约定条件，严重影响乙方使用。甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；3、租赁期满前，乙方继续租赁的，应当在租赁期满2个月前书面通知甲方。如甲方在租赁期满后对外出租，同等条件下乙方优先；4、租赁期满合同自然终止；十、违约责任处理规定。1、任何一方不遵守本合同约定，擅自解除合同，则赔偿对方一切损失；2、由于甲方怠于履行维修义务或者情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或抵顶租金；3、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租而导致本合同无效的，甲方赔偿乙方损失；……甲方赵立荣，乙方孙飞虎，2011年8月3日”。随后被告开始租赁原告该楼房，店面名称为“卡芮宅配”。2015年6月20日，被告自行搬出，停止租赁原告房屋。原告于2015年7月份在出租房屋张贴出租广告，对外招租该房屋。以上事实有原、被告陈述，提供的相关证据经开庭质证及本院的审理，予以证实。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告赵丽荣与被告孙飞虎签订房屋租赁协议书，双方已形成租赁合同关系，均应按合同约定履行权利义务。被告在租赁合同履行当中自行搬出租赁房屋，视为以自己的行为表明不履行合同义务，原告可以解除合同并要求赔偿损失。原、被告签订的房屋租赁协议书明确约定违约事项，被告决定解除与原告的租赁合同时未履行通知义务，已构成全面违约，应当按合同约定赔偿原告相应的经济损失。原告于2015年7月份在出租房屋张贴出租广告，该行为视为原告已同意解除与被告签订的租赁房屋协议，原、被告之间的租赁房屋协议应予解除。根据合同履行情况、造成的实际损失、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院酌定被告赔偿原告经济损失20000元。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：一、解除原告赵丽荣与被告孙飞虎于2011年8月3日签订的房屋租赁协议；二、被告孙飞虎于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告赵丽荣经济损失人民币20000元；三、驳回原告赵丽荣的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元减半收取1025元，原告赵丽荣承担875元，被告孙飞虎承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 付会军二〇一五年十月十五日书记员 范小乐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 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