（2014）穗云法民四初字第1326号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-11
案件名称
黄志成与广州市建诚物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄志成,广州市建诚物业管理有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗云法民四初字第1326号原告：黄志成，身份证住址广州市海珠区。被告：广州市建诚物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：毕细英，公司经理。委托代理人：朱和叶，身份证住址广州市天河区。原告黄志成与被告广州市建诚物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄志成、被告广州市建诚物业管理有限公司的委托代理人朱和叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志成诉称：2014年6月10日，被告将座落在白云区＊路＊街48号（部位：A70、A71、A72、A73、A75、A79、A80、A82、A83）铺出租给广州市淦灿贸易有限公司做超市用途使用，广州市淦灿贸易有限公司于2014年6月20日被广州市国土资源和房屋管理局＊区分局同意办理《房屋租赁登记备案证明》。2014年6月24日，广州市白云区＊街道办事处同意办理《临时经营场地使用证明》。2014年6月25日，广州市工商行政管理局＊分局核发《准予设立广州市淦灿贸易有限公司＊二超市（开业）登记通知书》。广州市淦灿贸易有限公司＊二超市于2014年7月22日正式开业，当天就被广州市＊区松洲街＊经济联合社将＊二超市经营的场所门口拉起长200米左右，高2米的铁网围住，不准群众进入＊二超市购买猪肉产品。广州市＊区松洲街＊联合社的理由是被告广州市建诚物业管理有限公司违反2012年4月11日《场地租赁合同》。广州市＊区＊联合社为了确认事实，于2014年7月24日17时通过松洲街办事处、维稳中心、派出所协助，于晚上23时45分强行要求利科威在松洲街办事处会议室签订不平等条例《如意街市场合同补充协议》，补充协议的第二点内容：围墙内整个范围不能经营：猪、牛、羊、狗、鱼类、冷冻冰鲜、三鸟、蔬菜、豆品类，如需变更，由＊联社与被告进行提前协商等霸权条例。被告广州市建诚物业管理有限公司与广州市白云区＊街＊经济联合社于2014年7月24日签订《如意街市场合同补充协议》，明确知道《如意街市场合同补充协议》程序不合理，真实性是无效，是违反合同法的规定，被告广州市建诚物业管理有限公司不敢向广州市＊区人民法院提起民事诉讼，不想看到日后发展的情况和带来的问题无法解决。2014年7月30日，被告与原告签订《委托管理协议》，主要内容为：甲方广州市建诚物业管理有限公司将位于广州市＊街＊路48号物业经营户的管理工作委托给乙方黄志成。管理内容包括代收租金、水电费和管理费以及按照市场要求统一对该些经营户进行日常管理、调配、协调，所收取的租赁押金亦由乙方负责退还；委托期限和该些经营户的租赁期限一致；委托期限内经营户与甲方出现的争执或纠纷给甲方造成的经济损失，由乙方承担；等等。原告与被告所签订的《委托管理协议》符合法定程序。故被告于2014年12月2日没有通过人民法院的执法部门判决想收回原告与被告2014年7月30日于广州签订的《委托管理协议》，是违反法定程序，不合理。同时，被告不同意付清原告委托管理广州市＊街＊路48号所产生的资金费用5个月的员工工资117000.00元、代交电费32000.00元、代交卫生费2400.00元。原告特向人民法院提起民事诉讼，请求法院支持原告以下诉讼请求：1、请求法院确认2014年7月30日被告与原告签订《委托管理协议》合法有效；2、请求法院判令被告支付2014年8月1日至2014年12月30日期间原告的员工管理工资款暂计117000元；3、请求法院判令被告支付2014年8月1日至2014年10月30日期间代交电费32000元；4、请求法院判令被告支付2014年8月1日至2014年9月30日期间代交卫生费2400.00元；5、诉讼费由被告承担。被告广州市建诚物业管理有限公司辩称，原告要求被告支付员工管理工资、电费、卫生费等的诉讼请求没有事实和法律依据，事实、理由如下：1、原告承租被告的商铺面积事实上为2160平方米，华糖街市场内，被告另有出租给其他41户商户共计1700平方米商铺（即本案所涉委托商铺），正是考虑到原告承租被告的商铺面积占绝大部分，为了方便华糖街市场的统一经营、平稳发展，被告同意了原告代收41户商铺的租金等费用和日常协调配合的请求；2、双方在《委托管理协议》没有约定委托管理事项的报酬，原告对此表示同意；双方签订的《委托管理协议》应视为合同法上的委托合同，而非租赁合同；委托人是被告，受托人为原告个人；3、委托事项原告个人均可完成，无需聘请其他人员，费用的最终承担者也为华糖街市场内的实际经营者，而不是被告，因此，原告提出的工资支出请求无依据；4、事实上，《委托管理协议》签订后，原告未按协议约定履行自己的责任和义务，属于严重违约行为，终止《委托管理协议》也是被告无奈的选择。综上所述，请求驳回原告要求其支付员工管理工资、电费、卫生费等的诉讼请求。经审理查明：2014年7月30日，被告建诚公司（甲方）与原告黄志成、案外人陈洋（乙方）签订《租赁合同》，租赁范围为坐落在白云区＊街＊路48号首层、二层部分物业。同日，原告黄志成（乙方）与被告广州市建诚物业管理有限公司（甲方）签订了《委托管理协议》，约定：甲方将出租的位于广州市＊街＊路48号物业经营户的管理工作委托给乙方；委托事项为：1、代收租金、水电费和管理费；2、按照市场要求统一对经营户进行日常管理、调配、协调；3、收取经营户的租赁押金由乙方负责退还；委托期限为：与经营户租赁期限一致；若经营户出现拖欠租金、水电费和管理费的，乙方同意先行垫付被拖欠的租金、水电费和管理费；垫付后，乙方可向经营户追偿；……。合同签订后，被告即将上述房屋交给原告黄志成管理、使用。上述事实，《委托管理协议》及当事人陈述予以证实。本院认为：《委托管理协议》的合同效力应根据租赁范围分为二部分进行认定。首先，在被告建诚公司与原告黄志成、案外人陈洋（乙方）签订的《租赁合同》范围内，《委托管理协议》属于《租赁合同》的补充协议，因双方均未举证证实租赁房屋的规划合法性而应认定为无效合同。其次，在《租赁合同》范围外的部分，《委托管理协议》属于委托合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告就此提出的诉讼请求本院予以支持。对于原告黄志成提出被告支付其员工管理工资、垫付的电费、卫生费的诉讼请求，本院认为，根据《委托管理协议》，被告并不负有向原告支付上述费用的义务，故原告的其他诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?》第二条的规定，判决如下：一、确认原告黄志成与被告广州市建诚物业管理有限公司于2014年7月30日签订的《委托管理协议》（范围限于广州市白云区＊街48号房屋中原告黄志成、案外人陈洋承租范围以外的房屋）合法有效。二、驳回原告黄志成的其他诉讼请求。本案受理费3328元，由原告黄志成负担3228元，由被告广州市建诚物业管理有限公司负担100元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 黎 珍人民陪审员 谢见日二〇一五年十月十五日书 记 员 郑萍军 来自：