（2015）三中民终字第11908号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-16
案件名称
郑春署与LI FENG（中文名冯丽）等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑春署,ＬＩＦＥＮＧ,任鹏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第11908号上诉人（原审原告）郑春署，女，1956年3月28日出生。委托代理人杨洋，北京元合律师事务所律师。委托代理人樊琳，北京元合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）LIFENG（中文名冯丽），女，1981年1月13日出生。委托代理人王颖，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）任鹏，男，1979年12月21日出生。上诉人郑春署因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35782号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年8月，郑春署诉至原审法院称：2005年7月2日，我与任鹏共同购买了北京市朝阳区×1号房屋。同时，我作为借款人，且与任鹏共同作为抵押人，将该房屋作为抵押物向中国光大银行北京宣武支行借款89万元，贷款期限自2005年11月1日起至2020年11月1日止。目前该房屋的抵押权尚未解除。2009年1月3日，任鹏未经我同意和授权，擅自与冯丽签订北京市存量房屋买卖合同及买卖补充协议，约定任鹏及共有人将上述房屋出售给冯丽，成交价格260万元，并约定在房产证下来之日起60日内完成房屋过户手续。2010年7月20日，上述房屋登记到我和任鹏名下，为双方共同共有。案件所涉房屋系我和任鹏共同共有，任鹏无权单方处分该房屋；冯丽作为外国人自始至今都没有在北京购房的资格；冯丽与任鹏前述的北京市存量房屋买卖合同不但侵犯了我作为房屋共有人的权益，也违反了限购政策。现我起诉，要求确认冯丽与任鹏签署的北京市存量房屋买卖合同无效。冯丽辩称：2009年1月3日，我与任鹏签订北京市存量房屋买卖合同时，任鹏称郑春署在山西不方便过来，中介公司让任鹏给郑春署打电话，电话中郑春署表示同意出售房屋并委托任鹏全权处理。郑春署与任鹏是母子关系，且签约过程已经过郑春署同意，故该北京市存量房屋买卖合同是有效的。另外，我将部分购房款支付到郑春署丈夫的账户中，由此可见出售房屋不是任鹏的个人行为，而是其家庭的集体决定。我已经实际使用房屋达3年，郑春署在此期间没有提出过异议。我即将获得购房资格，而且购房资格问题也与合同效力无关。任鹏辩称：2009年1月3日，我单方与冯丽签订了北京市存量房屋买卖合同，郑春署对此事并不知情。我想在办下房屋所有权证后再告知郑春署，但郑春署表示反对。冯丽所称电话联系郑春署一事不属实，签约当时并没有人与郑春署通电话。原审法院经审理查明：2005年7月2日，北京富力城房地产开发有限公司作为出卖人，任鹏、郑春署作为买受人，双方签订北京市商品房预售合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区×1号房屋（以下简称涉案房屋）。2010年7月20日，涉案房屋登记为任鹏与郑春署共同共有，房屋登记地址为北京市朝阳区×1。2009年1月3日，任鹏作为出卖人（甲方），冯丽作为买受人（乙方），双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，成交价格为260万元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2009年5月31日前办理抵押注销手续；出卖人应当在2009年1月5日前将该房屋交付给买受人；因出卖人房屋产权证正在办理之中，所以买受人支付此房屋定金2万元，签订本合同当日交付，此定金在过户完成后自动成为房款的一部分，其余房款在房屋过户完成前支付；出卖人承诺在房产证下来之日起60日内完成该房产过户手续；如因出卖人原因造成此房无法正常过户，本合同无法履行，视为出卖人违约，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内双倍返还买受人全部已付款，并赔偿买受人因此房买卖过程中损失的相关费用及中介方服务费；如因买受人原因造成此房无法正常过户，本合同无法履行，视为买受人违约，买受人所交房款定金及中介方服务费不予退还。该份北京市存量房屋买卖合同首部将郑春署列为共有权人。2009年1月3日，任鹏作为出卖方，冯丽作为买受方，双方签订买卖补充协议，约定第一次房款定金2万元；第二次签合同时支付房款190万元；第三次从房产证下来之日起两月内，买受方再付房款50万元，出卖方将贷款结清；第四次剩余房款20万元过户时结清。2009年1月3日，冯丽支付购房款192万元；其中2万元交予任鹏，另外190万元付至任根锁（系任鹏之父、郑春署之夫）账户中。2009年1月5日，任鹏将涉案房屋交付冯丽。经原审法院询问，冯丽称其在签约时知悉郑春署对涉案房屋享有权利，但基于郑春署与任鹏的母子关系以及中介公司人员韩志明与郑春署电话沟通的情况，其相信任鹏有权代理郑春署签约。任鹏称其通过中介公司人员韩志明认识冯丽，此前双方并不相识。原审法院认为：任鹏与冯丽在交易涉案房屋之前并不相识，双方以合理价格对该房屋进行买卖，且均实际履行了部分合同义务；故法院认定任鹏与冯丽之间存在真实的买卖意思，且并无恶意串通损害郑春署利益的行为。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述法律和司法解释的规定，无论任鹏在签订北京市存量房屋买卖合同时是否具有郑春署授予的合法代理权，亦无论其是否享有对涉案房屋的完整处分权，该合同对于任鹏与冯丽均具有合法有效的拘束力，郑春署不得以任鹏无权代理或者无权处分为由请求确认该合同无效。另外，郑春署所述房屋抵押权尚未解除，以及冯丽尚未取得购房资格等事项，均不影响该份北京市存量房屋买卖合同的效力。综上，郑春署关于确认冯丽与任鹏签署的北京市存量房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。至于冯丽与任鹏签署的北京市存量房屋买卖合同是否对郑春署发生法律效力，以及该合同是否可以继续履行，与该合同本身的效力状态无关，法院在案件中不予处理，当事人可另行争讼。据此，原审法院于2015年7月判决：驳回郑春署的全部诉讼请求。判决后，郑春署不服，以自己不知情、任鹏签订争议合同的行为未经郑春署追认为由上诉至本院，要求二审法院确认任鹏与冯丽于2009年1月3日签订的北京市存量房屋买卖合同无效。冯丽同意原判。任鹏不同意原判，但未上诉。本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述、北京市商品房预售合同、北京市存量房屋买卖合同、买卖补充协议、中国工商银行个人业务凭证等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据本案查明的事实，涉案房屋登记为任鹏与郑春署共同共有。任鹏与冯丽签订争议合同，但该合同上没有郑春署的签字，现郑春署以自己不知情且不认可任鹏的处分行为为由要求确认争议合同无效，该请求与上述法律规定不符，故本院对郑春署该主张，难以支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，由郑春署负担（已交纳）；二审案件受理费100元，由郑春署负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁代理审判员 张玉娜代理审判员 刘向飞二〇一五年十月十五日书 记 员 衡珊珊 微信公众号“”