（2015）漳民终字第606号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-15
案件名称
蔡蔼怡与漳州市万豪实业开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡蔼怡,漳州市万豪实业开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第606号上诉人（一审原告）：蔡蔼怡，女，1993年5月11日出生，香港特别行政区居民，现住厦门。委托代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。委托代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：漳州市万豪实业开发有限公司。住所地：漳州市芗城区。法定代表人：肖国生，董事长。委托代理人：詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。委托代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。上诉人蔡蔼怡因商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第4421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡霭怡的委托代理人李勇敢、叶小青，被上诉人漳州市万豪实业开发有限公司（以下简称“万豪实业公司”）的委托代理人詹俊忠、薛毅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决查明：2010年2月24日，蔡霭怡（乙方）与万豪实业公司（甲方）签订了“万豪国际”立约定金合同。合同约定：一、乙方自愿以向甲方交付定金壹拾叁万柒仟元人民币的方式作为订立“万豪国际”第1号楼第905B号住宅《商品房买卖合同》的担保；二、乙方预定购的标的为“万豪国际”第1号楼第905B号住宅，总价为壹佰壹拾壹万伍仟伍佰肆拾壹元。四、甲方取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后，以书面形式按乙方在本合同中所确认的住址通知甲方前来签署《商品房买卖合同》；五、乙方应在接到甲方订立《商品房买卖合同》通知之日起十日内到甲方处签署《商品房买卖合同》，乙方已交纳的本合同项下的定金无息转为购房款；七、乙方变更住址、联系电话等，应于变更之日起48小时内以书面形式通知甲方，否则视为无变更，乙方自愿承担由此导致的一切不利后果。蔡蔼怡没有在该立约定金合同书上载明其住所及联系电话。同日，蔡霭怡预付给万豪实业公司购房定金137000元，万豪实业公司出具收据，收据由张海青签字并加盖万豪实业公司公章。2011年8月12日，万豪实业公司将万豪国际1幢905号住宅即“万豪国际”第1号楼第905B号住宅出售给他人。在一审审理过程中，蔡霭怡要求解除其与万豪实业公司签订的“万豪国际”立约定金合同，万豪实业公司同意解除该合同。另外，蔡霭怡撤回要求万豪实业公司按房价上涨额赔偿损失暂计10万元（具体赔偿额待鉴定后确定）的诉讼请求。一审判决认为：蔡蔼怡与万豪实业公司于2010年2月24日签订的“万豪国际”立约定金合同合法有效。该合同是双方约定为将来订立“万豪国际”第1号楼第905B号住宅《商品房买卖合同》的预约合同。该预约合同约定的定金137000元为立约定金。在双方签订立约定金合同的同日，蔡蔼怡向万豪实业公司支付了定金137000元。因此，该预约合同依法成立。该合同成立后，万豪实业公司取得商品房预售许可证后，未与蔡霭怡签订《商品房买卖合同》。2011年8月12日，万豪实业公司将万豪国际第1号楼第905B号住宅出售给他人。万豪实业公司未与蔡霭怡签署《商品房买卖合同》，导致双方签订的万豪国际”立约定金合同目的无法实现，蔡霭怡要求解除“万豪国际”立约定金合同的请求，万豪实业公司亦同意解除该合同，故对蔡霭怡的该诉讼请求依法予以支持。由于蔡蔼怡在本案立约定金合同中没有载明其住所及联系电话，依照该合同约定即万豪实业公司取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后，以书面形式按蔡霭怡在本合同中所确认的住址通知其前来签署《商品房买卖合同》，万豪实业公司未通知蔡霭怡签订《商品房买卖合同》，蔡霭怡存在一定的过错，故本案不适用定金罚则。由于本案中，万豪实业公司在双方签订合同时没有对蔡霭怡进行必要的提醒，也未穷尽通知方式，故导致双方没有签订《商品房买卖合同》，万豪实业公司亦存在过错，万豪实业公司应返还蔡霭怡定金137000元及利息（利息从2010年2月24日起计至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。关于万豪实业公司主张本案是张海青在私自收取定金后盗用公司公章在收据上盖章，与万豪实业公司无关，并要求追加张海青作为本案的第三人或被告参加诉讼的问题，一审法院认为，万豪实业公司的该主张缺乏事实依据。蔡霭怡付款的收据上不仅有张海青的签名，并有万豪实业公司签章予以确认。张海青实施的该行为系代表万豪实业公司，由此产生的民事责任应由万豪实业公司承担。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十二条第（三）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定判决：一、解除蔡霭怡与漳州市万豪实业开发有限公司签订的“万豪国际”立约定金合同；二、漳州市万豪实业开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还蔡蔼怡定金137000元及利息（利息从2010年2月24日起计至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。如果漳州市万豪实业开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6910元，由蔡蔼怡负担3455元，由漳州市万豪实业开发有限公司负担3455元。一审判决后，蔡霭怡不服，向本院提起上诉称：上诉人持有的合同未填写住所及电话，但被上诉人持有的合同载明了住所及联系电话，被上诉人拒不提供合同，应推定上诉人的主张成立。即便合同上未写明住所和电话也不影响合同其他条款的效力，一审以此为由不适用定金罚则，于法无据。立约定金合同未允许被上诉人将房屋另售他人，即便上诉人现在主张签订买卖合同也不违法。无法签订商品房买卖合同显然是被上诉人违约所致，其应双倍返还定金。请求撤销原判第二项，改判被上诉人双倍返还定金274000元。被上诉人万豪实业公司辩称：万豪实业公司与蔡霭怡并不存在真实的交易关系，蔡霭怡与万豪实业公司的原法定代表人张海青系亲属关系，万豪实业公司的原股东为了将优质的房源留下才借用亲属名义签订该定金合同，应将张海青追加为本案的当事人参加诉讼。万豪实业公司并未收取蔡霭怡的定金，蔡霭怡也未举证证明在交纳定金当日其本人在内地，也没有交纳定金的证据。万豪实业公司在无法通知蔡霭怡的情况下，不得不在2011年8月将房产出售给他人，被上诉人没有违约。请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明：对一审判决查明的事实，上诉人认为认定“蔡霭怡没有在该立约定金合同书上载明其住址及联系电话”与事实不符，事实是仅蔡霭怡收执的这份合同没有填写住址及联系电话，被上诉人收执的三份合同有填写住所及联系电话，并申请法院责令万豪实业公司提供该合同；被上诉人对双方签订“万豪国际”立约定金合同的事实及“蔡霭怡预付购房定金137000元，万豪实业公司出具收据”的事实有异议，认为万豪实业公司并未收取定金。双方对其余查明的事实均无异议，对双方无异议的事实，予以确认。对双方有异议的事实，经审查认为：首先，蔡霭怡申请法院责令万豪实业公司提供其收执的定金合同，该申请不能成立。书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。上诉人蔡霭怡在二审中才提出申请，不符合法律规定，不予支持。蔡霭怡举证的“万豪国际”立约定金合同明确载明“本合同一式肆份”，即表明四份合同均为同一内容，蔡霭怡主张万豪实业公司持有的合同记载有其他内容，依据不足。一审法院据此认定“蔡霭怡没有在该立约定金合同书上载明其住址及联系电话”与事实相符。其次，一审审理中，蔡霭怡主张双方订立立约定金合同及交纳定金的时间为2010年2月24日，万豪实业公司对该事实予以确认，且对定金《收据》上所盖万豪实业公司公章的真实性未提出异议，该《收据》的真实性应予认定，一审法院据此认定双方签订“万豪国际”立约定金合同及万豪实业公司已收取蔡霭怡购房定金137000元，并无不实。综上，双方对一审判决查明事实的异议均不成立。二审审理中，上诉人提供了《补充协议书》及《补充协议书二》，拟证明公司收取的定金已经在股权转让款项中抵扣，协议所附小业主名单包括本案预约的房屋；被上诉人质证对该证据真实性无异议，但认为并不能证明上诉人所要主张的内容。经审查，该证据虽真实，但本案双方当事人并非该两份协议书的签订人，两份协议书所载内容也无法证明上诉人关于“万豪实业公司应双倍返还定金”的上诉主张，因此该证据不予认定。被上诉人提供了一份《外资企业登记基本情况表》，证明万豪实业公司法定代表人变更情况；经质证上诉人对该证据的真实性无异议，予以确认。该证据证实：本案双方签订“万豪国际”立约定金合同期间，张海青任被上诉人万豪实业公司的法定代表人。双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人万豪实业公司是否应双倍返还定金。对此，本院予以查明并分析认定。本院认为，本案双方当事人为买卖商品房而签订立约定金合同，本案的性质应确定为商品房预约合同纠纷。蔡霭怡和万豪实业公司签订立约定金合同后，将约定的定金交付给万豪实业公司，万豪实业公司出具盖有公司公章的收据交由蔡霭怡收执，且时任公司法定代表人张海青在该收据上签字确认，因此双方的商品房预约合同关系成立并合法有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。依据双方签订的“万豪国际”立约定金合同第四条的约定，上诉人填写的住址是被上诉人取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后得以书面通知上诉人前往签署《商品房买卖合同》的根据；但由于该合同中未填写上诉人的住址及联系电话，也无证据表明是否是当事人故意所为，客观上导致了被上诉人在取得《商品房预售许可证》后无法通知上诉人前往签订正式的《商品房买卖合同》，并最终将该合同预约的房屋出售他人，因此，立约定金合同的目的没能实现并非任何一方违反该合同的约定所致，即造成双方无法订立《商品房买卖合同》的原因不能归责于任何一方当事人。因此，本案不适用定金罚则，万豪实业公司应将收取的定金返还给蔡霭怡。上诉人主张被上诉人收执的定金合同中有载明蔡霭怡的住所及联系电话，依据不足，不予支持。本案订立合同及收取定金时张海青系万豪实业公司的法定代表人，其行为属于职务行为，产生的法律后果应由万豪实业公司承担，一审未追加张海青为本案当事人并无不当；万豪实业公司主张其并未收取定金，与法不符，亦不予支持。综上所述，上诉人蔡霭怡认为万豪实业公司应双倍返还定金，于法无据，不予支持；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3455元，由上诉人蔡霭怡负担。本判决为终审判决。审 判 长 王清芬审 判 员 张海泉代理审判员 卢津津二〇一五年十月十五日书 记 员 严小辉附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”