（2015）长县民初字第02893号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-21
案件名称
湖南盛地置业集团有限公司与唐繁、刘媛商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南盛地置业集团有限公司,唐繁,刘媛
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2015）长县民初字第02893号原告湖南盛地置业集团有限公司，住所地：长沙县湘龙街道湘龙路与南塘路交汇处（盛地尊域小区1栋29层）。法定代表人易德庚，董事长。委托代理人潘志强，湖南益云律师事务所律师。委托代理人杨知权，湖南益云律师事务所律师。被告唐繁。被告刘媛，系唐繁之妻。原告湖南盛地置业集团有限公司（以下简称盛地置业公司）与被告唐繁、刘媛商品房预售合同、追偿权纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛地置业公司的委托代理人潘志强、杨知权到庭参加了诉讼，被告唐繁、刘媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告盛地置业公司请求本院判令：1、解除原被告双方于2012年9月18日签订的编号为201104162007号《长沙县商品房买卖合同》及附件；2、两被告支付原告违约金41965元；3、两被告支付原告代偿的按揭款利息8030.2元、罚息135.78元、违约金277.61元。被告唐繁、刘媛未到庭。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：唐繁与刘媛系夫妻关系。2012年9月18日，唐繁、刘媛与长沙盛地置业有限公司签订了《长沙县商品房买卖合同》及相应附件（以下简称《商品房买卖合同》），双方约定，唐繁、刘媛共同向长沙盛地置业有限公司购买其开发建设的位于长沙县湘龙街道办事处盛地尊域小区3栋2007房，房屋总价款为419650元，唐繁、刘媛应于合同签订之日支付129650元，剩余房款290000元以银行按揭方式支付；双方还在《商品房买卖合同》补充协议第三条第5款第2项约定，买受人应严格履行其与银行签订的借款合同中的义务，按时还本付息，如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则出卖人在买受人逾期付款超过30日的情况下，有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人向出卖人支付相当于合同总价款10%的违约金。2013年4月23日，中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建设银行湖南分行）向唐繁发放了房屋贷款290000元，该笔借款直接支付给了长沙盛地置业有限公司，长沙盛地置业有限公司承诺为该笔贷款向建设银行湖南分行提供阶段性保证担保。2013年4月，长沙盛地置业有限公司委托长沙美景物业管理有限公司为盛地尊域小区提供物业服务并办理房屋交付事宜，长沙美景物业管理有限公司向唐繁、刘媛发出了收房通知，但唐繁、刘媛一直未办理收房手续，房屋直接未完成交付，也未办理房屋产权登记。2014年12月17日，长沙盛地置业有限公司更名为湖南盛地置业集团有限公司。唐繁、刘媛取得房屋贷款后，没有依约向建设银行湖南分行还款，至2014年12月29日止，只支付了贷款本金9468.79元及部分利息，导致盛地置业公司为履行保证责任于2014年6月30日向建设银行湖南分行支付了本金630.90元，利息1405.11元，于2015年1月4日向建设银行湖南分行支付了剩余本金279900.31元，并支付了利息6625.09元、罚息135.78元和违约金277.61元，建设银行湖南分行发放的贷款于当日回款完毕。盛地置业公司在履行保证责任后，要求唐繁、刘媛履行付款义务未果，遂于2015年8月6日诉至本院，主张前述诉求，本院于2015年9月23日向唐繁、刘媛送达了起诉状副本。判决的理由与结果本院认为：一、被告唐繁、刘媛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。二、《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。唐繁、刘媛逾期归还银行借款，导致盛地置业公司履行保责任后，仍未在约定期间内向盛地置业公司支付房屋价款，构成违约，盛地置业公司有权向唐繁、刘媛追偿，也有权根据约定行使合同解除权。《商品房买卖合同》因唐繁、刘媛未办理收房手续而未实际履行完毕，唐繁、刘媛逾期付款的行为违反了合同约定，亦使合同目的不能实现，约定及法定的解除条件均已成就，盛地置业公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持，合同的解除日期，本院确认为以包含有解约意思表示的起诉状副本送达之日即2015年9月23日为准。《商品房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，盛地置业公司无需再向唐繁、刘媛交付房屋，唐繁、刘媛亦无需再向盛地置业公司支付房款。已经履行的，根据本案的性质，以恢复原状为宜，盛地置业公司已收取的房屋对价，包括首付款129650元和已付房贷本金部分9468.79元，唐繁、刘媛能要求退还，但其本案未予主张，可另寻途径解决。唐繁、刘媛的违约行为导致合同解除，盛地置业公司有权要求其赔偿损失，《商品房买卖合同》中约定，唐繁、刘媛出现本案违约情形时，唐繁、刘媛应按合同总价款的10%向盛地置业公司支付违约金，此违约金的数额系双方意思自治达成，不违反法律规定，应认定为有效条款，盛地置业公司要求唐繁、刘媛支付41965元违约金的主张，本院予以支持。三、盛地置业公司履行保证责任后，有权向唐繁、刘媛追偿。盛地置业公司向建设银行湖南分行支付的剩余借款本金280531.21元，实为返还已收取的房屋对价，唐繁、刘媛无需再给付，盛地置业公司代付的利息、罚息和违约金8443.59元，唐繁、刘媛应予以支付。因债务性质相同，此追偿之诉在本案中一并处理，并无不妥，亦有利于案件的处理。因此，盛地置业公司与唐繁、刘媛之间的《商品房买卖合同》于2015年9月23日解除，合同未履行部分不再履行，唐繁、刘媛应向盛地置业公司支付违约金41965元，并支付代付的利息、罚息及违约金8443.59元，唐繁、刘媛的应付部分可在已支付给盛地置业公司的房款139118.79元中进行抵扣。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、原告湖南盛地置业集团有限公司与被告唐繁、刘媛于2012年9月18日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201104162007）于2015年9月23日解除，合同未履行部分，不再履行；二、由被告唐繁、刘媛于本判决生效后十日内共同向原告湖南盛地置业集团有限公司支付违约金41965元（可从被告唐繁、刘媛已付购房款139118.79元中进行抵扣）；三、由被告唐繁、刘媛于本判决生效后十日内共同向原告湖南盛地置业集团有限公司支付代付利息、罚息及违约金8443.59元（可从被告唐繁、刘媛已付购房款139118.79元中进行抵扣）。本案受理费849元，减半收取424.5元，由被告唐繁、刘媛共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 黄 彪二〇一五年十月十五日代理书记员 覃东平附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。