（2015）湖民初字第5088号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-09-08
案件名称
吴文浩、马镇华与厦门新景地集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴文浩,马镇华,厦门新景地集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第5088号原告吴文浩，男，1979年11月25日出生，汉族，住福建省武夷山市。原告马镇华，女，1982年10月7日出生，汉族，住福建省武夷山市。二原告共同委托代理人俞承生，福建金海湾律师事务所律师。二原告共同委托代理人刘良辉，福建金海湾律师事务所实习律师。被告厦门新景地集团有限公司，住福建省厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元，组织机构代码70542842-9。法定代表人钟江波，公司董事长。委托代理人郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告吴文浩、马镇华与被告厦门新景地集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由代理审判员李林娴适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞承生、刘良辉，被告的委托代理人郭元、郑金摇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文浩、马镇华诉称，2011年1月28日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：01977882。合同约定，原告向被告购买座落于新景2008-1#楼B梯7跃8层04单元（湖里区五缘西一里29号704室），合同总价款2104871元，面积106.83平方米。合同第八条约定：被告应当于2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用；等等。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但是，被告没有按照合同约定履行合同义务。被告通知业主于2014年1月25日至28日开始交房。原告于2月9日到物业服务处办理了交房手续，被告及其物业故意隐瞒事实真相，并要求原告签署了相关材料文件，其中包括一份显失公平《协议书》，物业以该协议书需要盖章为由拒绝给原告一份，该协议的内容是：被告就逾期交房补偿原告30731元，原告不再提出任何诉求。然而，直到湖里区人民法院于2014年9月19日对上述项目逾期交房作出判决后，原告才知道诉争房屋根本不符合合同约定的交房条件，规划没有提供审核、竣工验收没有备案、管道燃气没有通气，没有消防水管、邮政信报箱没有到位、小区道路不具备安全行走的条件等。根据厦门市湖里区人民法院的认定，诉争项目直至2014年8月20日才符合合同约定的交房条件。该法院综合气象资料、施工进度及可能影响的时间段，酌情认定被告因气象因素导致延期交房的时间为30天，即被告应于2013年9月30日前向原告交付符合合同约定交付条件的房产。据此计算，被告逾期交付违约金为：支付已付款金额×逾期交付天数×2÷10000=2104871元×132×2÷10000=136816.62元。扣减逾期交房补偿款项30731元，被告应付违约金106085.62元。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即支付以购房款为基数按照每日万分之二自2013年9月1日起计算至2014年8月20日止的逾期交房违约金：136816.62元-30731元=106085.62；2、撤销原被告双方于2014年签订的关于逾期交房补偿款项的《协议书》。被告厦门新景地集团有限公司辩称，（一）讼争“新景2008”项目1-7#楼的商品房和车位已于2014年1月23日符合约定的交房条件。1、诉争“新景2008”项目的1#至7#楼已于2013年12月5日通过了勘察单位的工程质量检查；2#、5#、6#、7#楼于2013年11月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；1#、3#、4#楼于2013年12月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；于2013年10月28日取得1#、3#-7#楼及对应地下室的排水证，于2013年11月8日取得2#、8#-13#楼及幼儿园的排水证；于2013年12月20日取得园林绿化建设合格证；2014年1月23日，“新景2008”项目的竣工验收消防已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。至此讼争项目已经符合合同约定的交房条件。2、原告主张讼争项目于2014年8月20日燃气达到设计要求条件缺乏事实与法律依据。首先，根据燃气工程项目部与监理部出具的《新景2008项目1-7#楼燃气工程验收汇总》及附表《沟槽验槽情况评定表》、《沟槽回填情况评定表》以及《新景2008项目1-7#楼燃气工程验收记录汇总》及附表《管道系统吹扫验收记录表》、《管道严密性试验记录表》、《管道强度试验记录表》以及《新景2008项目燃气工程施工情况说明》等各表格、记录可以连续性地证明诉争煤气管道工程逐步完成了沟槽验槽、沟槽回填、管道吹扫、强度试验、严密性试验等所有煤气管道施工程序和分期验收程序。尤其是《新景2008项目1-7#楼燃气工程验收记录汇总》中更明确载明燃气工程施工达到设计要求，具备通气条件。因此，可以确定讼争燃气工程已于2013年11月20日与2014年4月2日分别达到设计要求条件与通气条件。其次，据以认定2014年8月20日燃气达到设计要求条件的唯一依据即是厦门华润燃气有限公司出具的《施工情况说明》。但诉争管道煤气工程的实际施工方是厦门华润燃气工程有限公司，并不是厦门华润燃气有限公司。因此，关于工程何时达到设计要求应以厦门华润燃气工程有限公司以及监理单位的验收记录为准。而且被告提交的同样由厦门华润燃气有限公司出具的《复函》，载明“新景2008”楼盘1-7#楼管道燃气工程内管、庭院管于2014年4月2日均已按设计图纸要求施工完成，压力试验合格，达到设计要求条件。那么退一步讲，即使要以厦门华润燃气有限公司确认的时间为准，管道煤气最迟也应当认定为2014年4月2日即已达到设计条件，将2014年8月20日作为认定管道煤气符合设计条件的时间界点完全没有依据。再次，根据《福建省住房和城乡建设厅的复函》明确载明，诉争燃气工程是否达到设计要求条件，只需证明相应燃气设施达到设计文件要求即可，并非以验收合格时间为准。结合其他证据材料也足以印证诉争工程燃气项目最迟也在2014年4月2日就已经达到设计要求条件。（二）原告未依约前来收房已经构成违约，根据合同约定应视为诉争商品房已经于2014年1月28日交付给原告。（三）讼争新景2008项目存在众多可延期交房的情形，应当依法扣除。根据合同约定及被告提交的气象资料、施工进度、交通管制通告等证据，足以证明诉争项目存在可延期交房的情形多达一百多天，被告主动要求扣除89天应当依法支持。（四）本案系因被告以外的原因致使项目未能按时符合交房条件，而非已经满足交房条件被告故意拖延交房，故应当按照《商品房买卖合同》第八条约定的5000元标准计算违约金。综上，原告的主张没有事实和法律依据，恳请驳回原告的全部请求。（五）本案中原告已经和被告签订了《协议书》，补偿协议是针对有关被诉争房产所产生的一切争议及一切可能的争议，具情的统一补偿，包函了补偿违约等各种法律性质下双方约定应当给原告的金额，且原告在协议中也明确认对诉争房产不再有异议，也不能对交付事项提出任何诉求，另外，原告认为显示公平或欺诈我们认为超过一年可撤消或可变更期限，依法也无法给予支持。经审理查明，本案系“新景2008”项目1#-7#楼商品房逾期交房系列案件之一。2011年1月28日，原、被告签订一份编号为01977882的《商品房买卖合同》，约定被告将位于厦门市湖里区五缘西一里29号704室（即新景2008-1#楼B梯7跃8层04单元）的房产出售给原告，总价款为2104871元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4、配合政府的法规／规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”补充协议第13条“其他约定”第（4）项约定：“本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸；如《厦门日报》等。”合同签订后，原告向被告支付了合同项下的全部款项。厦门市房地产交易权籍登记中心为合同办理了备案登记手续。讼争“新景2008”项目的1#-7#楼于2013年12月5日通过了勘察单位的工程质量检查；2#、5#、6#、7#楼于2013年11月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；1#、3#、4#楼于2013年12月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。被告于2013年10月28日取得1#、3#-7#楼及对应地下室的排水许可证，于2013年11月8日取得2#、8#-13#楼及幼儿园的排水许可证，于2013年12月20日取得园林绿化建设合格证。2014年1月23日，厦门市湖里区公安消防大队出具湖公消验（2014）第0026号《建设工程消防验收意见书》，认定被告所属的“新景2008”项目的竣工验收消防已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。2014年1月24日，被告在《厦门日报》刊登公告，通知原告于2014年1月25日至2014年1月28日到物业服务处办理交房手续。2014年2月9日，原告接收了讼争房产。2014年12月5日，原告与被告签订一份《协议书》，载明：原告向被告购买“新景2008”1#B704单元商品房，合同价款2104871元，被告就逾期交房事项补偿原告30731元，原告对该房产现状等事项均不再有异议，并承诺不再基于《商品房买卖合同》就房产交付事项而对被告提出其他任何诉求。2014年12月31日，被告向原告转账支付了30731元。原告以被告逾期交房为由请求被告支付违约金，并诉至本院。另查明，“新景2008”项目1#-7#楼的商品房被生效法律文书认定于2014年8月20日符合约定的交付条件。该生效法律文书认定被告所主张可延期交付房产的天数依据不足，但导致延期交房的情形客观存在，综合气象资料、施工进度及可能影响的时间段，可延期交房的时间酌定为30天。再查明，厦门华润燃气公司系管道燃气工程的合同主体，其向本院出具的施工情况说明明确，燃气管道工程的庭院管于2014年4月2日压力实验合格，可安排移交通气事宜；此后庭院管经验收检查、复查并整改完毕，最终于2014年8月20日验收合格；“新景2008”楼盘1-7#楼燃气管道工程于该日达到设计要求条件。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、备案证明、施工情况说明、（2014）厦民终字第3335号民事判决书和生效证明书等，被告提供的《建设工程竣工验收报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《建设工程消防验收意见书》、《园林绿化建设合格证》、《排水许可证》、气象资料、施工日志、协议书、交房通知书、报纸公告、记录表、燃气工程施工情况说明、《协议书》、转账凭证、工程验收记录汇总、燃气公司的复函、福建省住房和城乡建设厅的函等，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，各方应遵照履行。原告称《协议书》赔偿金额明显偏低，存在欺诈和显失公平的情形，要求撤销《协议书》，但未提交相关证据予以证明，原告该诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，原、被告双方已就讼争房产的逾期交房事项达成补偿协议，并约定原告不再基于讼争的商品房买卖合同对被告提出其他诉求，被告也依《协议书》的约定足额向原告支付了30731元的逾期交房补偿款。故原告要求被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴文浩、马镇华的全部诉讼请求。本案案件受理费1261元，由原告吴文浩、马镇华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员 李林娴二〇一五年十月十五日书 记 员 杨丽珍附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自