（2015）三中民终字第12624号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-03
案件名称
北京紫金长宁房地产开发有限责任公司与郭云苍商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京紫金长宁房地产开发有限责任公司,郭云苍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第12624号上诉人（原审被告）北京紫金长宁房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云县河南寨镇滨河工业开发区。法定代表人孟钢，总经理。委托代理人窦锴，男，1975年3月20日出生。委托代理人姜猛，男，1981年8月17日出生。被上诉人（原审原告）郭云苍，男，1960年3月3日出生。上诉人北京紫金长宁房地产开发有限责任公司（以下简称紫金长宁公司）因与被上诉人郭云苍商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第01272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。2015年1月，郭云苍起诉至法院称：2012年9月26日，我与紫金长宁公司签订商品房预售合同一份，紫金长宁公司将密云县密云镇××1302号房屋卖给我，合同总价款939166元，房屋交付日期为2013年8月29日前。合同第十三条约定，紫金长宁公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，紫金长宁公司应按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金。合同签订后，我按约交纳了购房款，但紫金长宁公司未按期交付房屋。现诉至法院，请求判令：1.紫金长宁公司支付自2013年8月30日至2015年1月21日的逾期交房违约金95356.66元；2.案件受理费由紫金长宁公司负担。紫金长宁公司辩称：郭云苍主张的逾期交房期限属实，但涉案房屋在建设过程中受到了不可抗力的影响，2011年3月公安部消防局下发通知要求民用建筑外墙保温材料由B级调整到A级，否则不予消防验收。当时市场上A级材料供应不足，进而影响了工程进展，涉案房屋的交付也因此受到影响。2012年12月公安部消防局才将该通知取消执行。根据双方签订的商品房预售合同第26条之规定，因不可抗力致使房屋延期交付的，应全部或部分免除延期交房的违约责任。此外，郭云苍主张的违约金过高，请求法院对明显过高的违约金予以调整。原审法院经审理认为：当事人应当按照合同约定全面履行义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。郭云苍与紫金长宁公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法应受保护。紫金长宁公司未在合同约定的交房期限届满前交付房屋，已构成违约，郭云苍主张紫金长宁公司按照合同约定给付逾期交房违约金，有合同和法律依据，应予支持。紫金长宁公司以公安部消防局2011年3月下发的关于建筑外墙保温材料升级的通知构成不可抗力为由，主张免除其相应的逾期交房违约责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，郭云苍与紫金长宁公司于2012年9月签订合同，在此之前公安部消防局的通知已下发，紫金长宁公司对该通知内容应有明确认知，故对紫金长宁公司关于不可抗力的抗辩理由，法院不予支持。紫金长宁公司辩称郭云苍主张的违约金过高并请求法院予以适当减少，但未提供郭云苍主张的违约金过分高于造成的损失的相关证据，且违约金数额与逾期交房时间长短成正比，逾期交房时间越长，违约金数额自然越高。故对紫金长宁公司的上述辩解意见，法院不予采纳。据此，原审法院于2015年7月判决如下：紫金长宁公司于本判决生效之日起三十日内给付郭云苍自二○一三年八月三十日至二○一五年一月二十一日的逾期交房违约金九万五千三百五十六元六角六分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，紫金长宁公司不服原审法院判决，上诉至本院。紫金长宁公司认为因为政策调整致使交房严重逾期属于不可抗力，应部分或全部免除其公司的责任；原审判决在双方合同未解除的情况下，判定的违约金数额明显过高，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回郭云苍的原审诉讼请求，本案全部诉讼费用由郭云苍承担。郭云苍同意原审判决。经审理查明：2012年9月26日，郭云苍与紫金长宁公司签订商品房预售合同一份，紫金长宁公司将北京市密云县密云镇××1302号房屋卖给郭云苍，合同总价款939166元，房屋交付日期为2013年8月29日前。合同第十三条约定，紫金长宁公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，紫金长宁公司应按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金。合同签订后，郭云苍交纳了购房款。2015年1月21日，郭云苍办理入住手续。上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、购房发票等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，公安部消防局于2011年3月14日下发《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，郭云苍与紫金长宁公司于2012年9月26日签订了涉案房屋的商品房预售合同。现紫金长宁公司主张因为政策调整致使交房严重逾期属于不可抗力，应部分或全部免除其的责任；但基于上述事实，公安部消防局的相关文件于双方签订商品房销售合同之前就已发布，紫金长宁公司在与郭云苍签订商品房预售合同时，对于相关政策的调整应已明知，且其作为房地产开发企业，亦应对于因相关政策调整引发的市场变化及风险具有必要的认知及预判，故上述相关政策的调整等因素并不构成不可抗力之情形；因此，紫金长宁公司的上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，紫金长宁公司应按约定支付相应的违约金。在商品房买卖中，未按约定逾期交房属于较为严重的违约行为，直接导致购房人无法对所购房屋进行居住使用，对于购房人相关权益影响较大。本案中，紫金长宁公司逾期将近一年半才将涉案房屋交付郭云苍，故郭云苍依据双方合同约定主张相应违约金，理由正当，且于法有据，应予支持。紫金长宁公司主张原审判决认定的违约金数额过高，但并未充分举证证明郭云苍所主张的相应违约金过分高于造成的损失，故对于紫金长宁公司的该项主张，本院不予采纳，原审判决对此认定适当。综上，紫金长宁公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2184元，由北京紫金长宁房地产开发有限责任公司负担（郭云苍已预交1092元，北京紫金长宁房地产开发有限责任公司于本判决生效后7日内给付郭云苍；余款1092元，北京紫金长宁房地产开发有限责任公司于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费2184元，由北京紫金长宁房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁 南审 判 员 胡新华代理审判员 沈 放二〇一五年十月十五日书 记 员 陈立昱书 记 员 吴 琳 来源：