（2015）渝北法民初字第10815号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-08-22
案件名称
华华与重庆融创基业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第10815号原告华华，女，汉族，1986年10月5日出生，住重庆市沙坪坝区。被告重庆融创基业房地产开发有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园办公楼，组织机构代码74749747-3。法定代表人商羽，总经理。委托代理人江智莉，女，汉族，1985年1月28日出生，住重庆市渝北区。委托代理人唐相林，男，汉族，1986年2月28日出生，住重庆市南岸区。原告华华与被告重庆融创基业房地产开发有限公司（以下简称融创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华华、被告融创公司的委托代理人江智莉、唐相林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华华诉称：2013年11月16日，原告购买被告开发的位于重庆市北部新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，项目名称“XX花园XX期”，即对外宣称的“XXⅡ”商品房项目。2015年3月29日，原告按约定来到小区，却发现小区存在诸多问题。一是欺骗性收取“团购费”问题。被告在销售阶段宣传：“XXⅡ，北部新区中心，套内45-90㎡低密度小洋楼，60平以下交1万抵2万，60平以上交1.5万抵3万，开盘优惠倒计时”，在该要约邀请下，原告到被告销售中心交纳了15000元团购费，被告出具了收款事由为“XX购房信息服务费”、签章为“重庆华博传媒有限公司”的收据，未开具任何正式发票，被告销售人员称可以折抵3万元房款。随后，原、被告在被告销售中心签订《商品房买卖合同》，原告发现该团购费并未实际生效。二是未取得《预售许可证》违规销售问题。2013年8月25日，被告要求原告交纳15000元团购费、130000元定金，原告分别于2013年8月25日、2013年8月28日缴纳定金20000元、110000元；2013年11月12日，被告取得渝国土房管（2012）预字第962号《预售许可证》。住建部在2010年4月出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动”。被告在未取得预售许可证的情况下，收取原告团购费及定金，故原告要求被告赔偿团购费和定金的资金占用损失。综上，原告诉请法院判令：被告返还收取原告的团购费15000元，并赔偿团购费及定金的资金占用损失（以团购费15000元为本金，从2013年8月25日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算到2013年11月12日止；以定金130000元为本金，从2013年8月28日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算到2013年11月12日止）。本案的诉讼费用由被告承担。被告融创公司辩称：1、原告通过团购优惠的形式购买了被告开发的房屋。在预定合同中，被告根据团购公司的告知给予了原告相应的团购优惠，原告亦知悉预定合同第一条中的房款优惠就是团购优惠，且原告缴纳团购费至今已有将近两年的时间，已完成了购房的全部内容。因此，原告享受了团购优惠，不应再要求退还团购费。同时，原告的团购费不是被告收取的，被告不应退还。2、原被告之间签订的房屋预定合同是一个预约合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告依据该合同的约定收取费用，不应向原告支付资金占用损失。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于重庆市北部新区XX路XX号XX花园XX期（又名“XXⅡ”）系被告融创公司开发。2013年8月25日，原告填写《团购优惠申请书》，该申请书抬头处为重庆市大泽置业代理有限公司（以下简称大泽公司），内容为：1、原告自愿申请加入大泽购房团，知晓加入大泽公司购房团才能享受“XXⅡ”团购优惠，并自愿缴纳团购服务费15000元，以获得享受对应团购优惠的权益，大泽公司依托自身企业品牌、信用及资源，从开发商处争取到“XXⅡ”团购优惠条件为：XXⅡ，套内60.01㎡以上平层户型交纳金额15000元，房款优惠金额30000元；2、如原告没有成功购房，或者因任何原因放弃购房，本优惠申请书申请的优惠自动失效，原告可随时联系大泽公司，随时申请无息退还已经支付的会费，如果原告在成功购房后因任何原因取消购房的，原告需向开发商申请，由开发商开具《退房确认函》，原告持函可随时向大泽公司申请退还已支付的会费；3、大泽公司不承担退款期间所产生的利息费用及任何第三方产生的相关责任。当日，大泽公司出具《收据》一张，载明收到原告“XXⅡ购服务费”15000元。原告刷卡凭证上载明商户名称为大泽公司。庭审中，被告陈述：1、被告与大泽公司是合作关系，大泽公司利用自身资源进行团购活动的发布宣传，实施客源召集，并收取团购费，用于支持自身产生的费用及成本等，被告根据大泽公司提供的团购优惠申请书或通知提供购房优惠；2、原告购房是大泽公司带来的。原告陈述：原告系自行前往被告售楼部购房，没有任何人组织其前往，原、被告谈好后被告说有一个优惠活动，可以折抵3万元房款，原告在被告工作人员的带领下缴纳了团购费，从来没有人告知过原告大泽公司的存在，原告也没有注意到收据为大泽公司出具，对于非被告公司出具的收据等，原告认为存在欺诈。2013年8月25日，原、被告签订《房屋预定合同》，约定：1、原告所预定的房屋为XX号房，销售建筑面积约80.0平方米，套内建筑面积约64平方米（最终面积以房屋测绘面积为准）；2、售价10200元/平方米（按套内面积计价），总房款652800元（根据最终房屋测绘面积为依据，据实结算），优惠幅度＿元，实际总房款622800元；3、原告于签订预定合同当日付定金20000元，剩余定金110000元于2013年8月28日前付清，该定金自原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款；4、首付款为187800元，原告需于被告通知5日内交纳，剩余房款以按揭贷款的方式支付；5、原告持本合同及首付款于被告通知5日内到被告指定地点缴纳首付款、契税及其他费用，并签订《重庆市商品房买卖合同》，同时于当日办理按揭贷款并交齐银行按揭所需资料；6、若原告未按合同约定的时间及款额缴纳首付款（或定金）并按本合同约定的时间签订《重庆市商品房买卖合同》办理贷款手续，逾期3天以上的，视为原告自愿放弃预定，本合同自动终止，被告有权不退还原告所交定金；若原告在本合同签订后要求退房或者解除本合同，并经被告同意的，被告不再返还原告定金；本合同约定的房价款为最终确定之事项，双方在签订《重庆市商品房买卖合同》时不应再要求变更，若因原告此项要求导致最终未能签订《重庆市商品房买卖合同》的，被告有权解除合同，原告所交定金不予退还；原告已详细阅读并完全理解被告在销售现场公示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、附件样本的全部条文，并同意按该样本内容签订相应的合同，若原告以对前述合同内容有异议为由要求解除本预定合同或者不同意签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、附件或者要求重新磋商有关条款的，视为原告违约，被告有权解合同，定金不予退还。7、若原告按前述约定之时间与被告签订《重庆市商品房买卖合同》并交齐购房所需全部资料的，被告有权在合同约定实际总房款基础上给予原告优惠＿元，即双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，房屋总款为604116元，原告应于被告通知5日内交首付款182116元；8、除本合同另有约定外，被告无正当理由不得擅自终止和违反合同约定，否则，原告有权拒绝，或要求双倍返还定金。2013年8月25日、2013年8月28日，原告分别向被告支付定金20000元、110000元。庭审中，被告陈述，该《房屋预定合同》第2点中房款减少的部分就是被告根据大泽公司的告知给予原告的团购优惠。原告陈述：原告虽然享受了优惠，但该优惠是原、被告的约定，原告并不知道是否是团购优惠。2013年11月12日，被告取得了预售许可证。2013年11月16日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的位于北部新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积76.85平方米，套内建筑面积61.34平方米；2、本商品房为清水房，总成交金额为579007元，建筑面积单价为7534.25元/平方米，套内建筑面积单价为9439.31元/平方米，首付款179007元；3、被告应当在2015年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。2014年12月30日，案涉小区项目取得《建设工程竣工验收备案登记证》。现原告已经接房，房屋正在装修过程中。上述事实，有原被告的陈述、团购优惠申请书、收据、中国银行刷卡凭证、特约商户签购单、发票、房屋预定合同、重庆市商品房买卖合同、建设工程竣工验收备案登记证等证据在案为证，足以认定。本院认为：被告虽然在与原告签订《房屋预定合同》时未取得预售许可证，但从《房屋预定合同》的内容来看，该合同是为将来双方签订正式的商品房买卖合同达成的协议，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，属预约合同，而非正式的预售行为，是否取得商品房预售许可证不能作为订立预约合同的前提条件。被告在与原告签订正式《重庆市商品房买卖合同》时已经取得了预售许可证，因此，《房屋预定合同》、《重庆市商品房买卖合同》均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告所称的中华人民共和国住房和城乡建设部在2010年4月出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》不属于法律或行政法规等效力性规范，不应作为认定合同无效的法律依据。关于团购费。一方面，根据庭审查明的事实，原告向大泽公司出具了《团购优惠申请书》，团购费刷卡凭证上显示的收款单位及原告取得的收据上载明的收款单位亦是大泽公司，因此，该笔费用系大泽公司收取，被告并未实际收取；另一方面，原告称团购费为交15000元抵30000元房款，该陈述与其签署的《团购优惠申请书》及《房屋预定合同》的内容一致，能够认定原告享受了团购优惠。因此，原告现要求被告退还团购费15000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于定金及团购费资金占用损失。如前所述，原、被告签订的《房屋预定合同》系有效合同，原告基于该有效合同收取被告定金亦属有效，且原、被告已签订《重庆市商品房买卖合同》，该《房屋预定合同》已履行完毕，原告要求被告支付定金的资金占用损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告的团购费非被告收取，原告要求被告支付资金占用损失于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告华华的诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元，由原告华华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 万园薇二〇一五年十月十五日书 记 员 李 洁 搜索“”