（2014）青民一初字第1965号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-07-27
案件名称
ＸＸ英与陈朝文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ英,陈朝文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第1965号原告ＸＸ英。委托代理人杨瑜，广西邦泰律师事务所律师。委托代理人劳庆丰，广西邦泰律师事务所实习律师。被告陈朝文。委托代理人刘启全，广西东博律师事务所律师。原告ＸＸ英诉被告陈朝文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理后，依法指定审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告ＸＸ英的委托代理人杨瑜、劳庆丰及被告陈朝文的委托代理人刘启全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ英诉称，2012年3月15日，原告与被告签订了一份《酒楼租赁转让合同》，约定被告将位于南宁市柳沙大道英华路交汇处酒楼租给原告使用，月租金6000元，租期从2012年5月1日签订合同日起至政府征用地止，酒楼转让金为138000元，酒楼押金为8000元，如因被告致使原告酒楼不能正常使用的，被告将赔偿原告150000元。原被告还约定，被告将位于酒楼的一楼铺面一同租赁给原告使用，一楼铺面的转让金为10000元，租金每月5000元。签订合同后，原告按约定将转让金148000元、押金8000元以及半年的租金66000元支付给了被告。之后原告委托装修公司对酒楼进行重新装修，还添置了空调及一批经营酒楼所必需的设备。装修完毕后，原告在租赁房屋开始“姑苏酒楼”“xx酒楼”的经营。2014年4月12日，南宁市青秀区城市管理综合行政执法局张贴公告称原告所使用的房屋属于违法建设，要求房屋所有人在4月26日前接受处理，否则报经县级人民政府批准后强制拆除或没收。2014年5月15���，政府口头告知原告所使用房屋为违章建筑，将于一周内进行拆除。原告至此才知道租赁房屋为违章建筑，之后多次联系被告要求处理此事，被均不予理睬。为避免损失扩大，2014年5月17日，原告撤离租赁房屋，停止营业，2014年5月27日，被告将出租房屋自行拆除。原告认为，被告将未取得合法手续的违章建筑租赁给原告使用，双方签订的《酒楼租赁转让合同》为无效合同，应予终止。造成合同无效的过错完全在被告方，根据我国《合同法》第五十八条的规定，被告应将原告支付的转让金148000元、押金8000元共计156000元返还给原告。同时由于租赁房屋已无法继续使用，导致原告已投入酒楼的装修、设备等无法使用，就此造成原告损失199418元，被告应予赔偿。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、依法确认原告与被告2012年3月15日签订的《酒楼租赁转让���同》无效；二、被告返还原告支付的转让金和押金共计156000元（转让金148000元，押金8000元）；三、被告赔偿原告损失199418元（已附合装修77030元、顶楼加固7000元、安装空调费1650元、宽带安装费用1420元、文印资料2100元＋5000元、酒楼物品折价处理损失105218元）；四、被告支付转让金、押金及损失的利息（计算方式：按中国人民银行同期贷款利率，以转让金和押金、损失三项即156000＋199418元＝355418元为基数，从起诉之日即2014年6月20日起计至还清之日止）；五、本案的一切诉讼费用均由被告承担。被告陈朝文辩称，一、双方签订的《酒楼租赁转让合同》真实、合法、有效；二、原告主张被告返还转让金的理由不成立；三、原告主张被告赔偿损失的理由也不成立，根据合同第四条的约定，原告已经正常使用至合同期满，不存在赔偿损失的理由。综上，原告的所有诉讼请求均不成立，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2012年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《酒楼租赁转让合同》（以下简称《合同》），约定：一、甲方自愿将位于南宁市柳沙大道英华路交汇处酒楼租给乙方使用，月租金为6000元，租期从2012年5月1日签订合同日起至政府征用地止，酒楼转让金为138000元；二、租金每半年交付一次，先交付后使用，酒楼押金为8000元，租期满后，除去乙方水电费后，甲方将退还所剩的押金给乙方；三、在租用期间，如因甲方违约致使乙方酒楼不能正常使用的，甲方将赔偿乙方150000元；四、在租用期间，如有不可抗拒的自然灾害或政府行为，致使甲方无法继续出租酒楼，甲乙双方不得追究责任和赔偿，所剩租期的租金及押金如数退还给乙方；五、酒楼转让后酒楼内的一切设备、用具、厨具、餐桌等归乙方所有。2012年3月16日、2012年3月21日，案外人田正荣分别向被告个人账户转款138000元、84000元；原被告一致确认：前款系田正荣代原告向被告支付，合同签订后，原告已按约定将转让金148000元、押金8000元以及半年的租金66000元支付给被告，其中转让金包括涉案房屋二楼的转让金138000元及一楼的转让金10000元，押金8000元是涉案房屋一、二楼的押金，租金66000元是涉案房屋一、二楼从2012年5月1日至2012年11月1日的半年租金；田正荣代原告向被告支付租金至2013年4月30日止。2014年4月11日，南宁市青秀区城市管理综合行政执法局作出青规监公字（2014）286号《关于责令工程建设单位（或所有人、管理人）限期依法接受处理的公告》（以下简称《公告》），其上载明：南宁市青秀区城市管理综合行政执法局已于2014年4月9日对座落于英华路半岛康城��侧至柳沙路口10000平方米违法建设的本建设工程下发了《综合执法检查通知书》，但在规定期限内，本建设工程的建设单位（或所有人、管理人）未依法接受执法检查，现依法特在建设工程所在地发布公告，限本建设工程的建设单位（或者所有人、管理人）自本公告发布之日起十五日内（即2014年4月12日至2014年4月26日）到南宁市青秀区城市管理综合行政执法局依法接受处理。公告期间届满后，仍无法确定建设单位、所有人、管理人或者建设单位、所有人、管理人拒不接受处理的，报经县级以上人民政府批准后强制拆除或没收。原被告均一致确认涉案房屋属于该公告上的违章建筑。为证明装修损失，原告提交了《装修工程合同书》、《现场签证单》、《收据》、《收条》及物品清单等书面证据。在庭审中，原告主张虽然《合同》上列有酒楼转让后���楼的一切设备用品等归原告所有，但被告并没有实际完成移交，双方也没有书面的移交手续，原告提交的物品清单上所载的物品均为原告自行购买，与被告无关；被告则辩称按照《合同》约定，被告将营业中的酒楼转让给原告，不可能没有酒楼所必须的设备、用具，虽然没有书面的交接清单，也没有相应的购物发票，但是实际上已经将合同约定的设备、用具全部移交给了原告。关于涉案房屋的权属问题，被告陈述称：涉案房屋是某个村委会临时建设然后出租给被告，被告再转租给了原告，村委会对此是同意的，该房屋没有房产证以及包括准建证在内的建筑许可证书，该房屋的相关情况在与原告签订《合同》时即已告知原告，因此在合同中约定租期时，终止日期是不确定的；原告则主张：涉案房屋确实是违章建筑，但是在签订合同时原告并不知情，被告也没有告知��签合同时被告主张该房屋由其所有，且合同中约定的租期终止至被征用时，也证明当时被告主张该房屋并非违章建筑，一直到2014年4月12日城管张贴公告后原告才对此知情。关于原告诉讼请求第三项中主张的装修损失、顶楼加固损失、安装空调费及宽带安装费用损失、文印资料损失以及物品折价处理的损失，本院限原告于期限内明确是否对前述损失申请评估并提交书面的评估申请，并释明逾期不提交则视为原告对前述损失在本案中不申请评估鉴定、由此产生的法律后果由原告承担，原告于限期内向本院提交了《关于委托鉴定的答复书》，明确不对其上述第三项诉讼请求中的损失委托鉴定机构进行鉴定。关于原告支付的148000元转让金的性质，原告主张系被告提出要收取转让金148000元才同意将酒楼出租给其经营，被告则主张该款系涉案房屋酒楼内的装修、设备、用品、��品等财产的转让费用。关于原告请求双方签订的《合同》无效，被告明确不需要在本案中向原告提起反诉。另，原被告均一致确认被告于2012年5月1日将涉案房屋交付原告使用，原告于2014年5月17日搬离该房屋，该房屋于2014年5月27日被拆迁。本院认为，一、关于《合同》效力的认定问题。被告主张《合同》合法有效，但在本案法庭辩论终结前并无证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定建设，根据原被告的相应陈述及《公告》所载内容，本院认定该《合同》为无效。二、关于被告是否应返还转让金及押金的问题。结合《合同》上下文语境来看，应认转让金之性质系被告向原告转让涉案房屋承租权及“酒楼内的一切设备、用具、厨具、餐桌”所有权的相应对价，现并无证据证明被告已将前述设备、用具、厨具、餐��移交给原告，原告对此亦持有异议，在无相反证据的情况下，本院认定被告并未向原告交付《合同》项下所载设备、用具、厨具、餐桌，因被告对于《合同》无效存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应向原告返还涉案房屋的转让金148000元及押金8000元，并以前两笔款项为基数，自原告主张的起诉之日即2014年6月20日起至还清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率分段计付利息损失。被告虽辩称原告仍欠有水电费未交，但除《收款收据》外未提交发票、付款凭证等相应证据予以相互印证，原告亦持有异议，故对其该项抗辩，本院不予采信。三、关于被告是否应赔偿损失的问题。原告虽请求被告赔偿其因无法继续使用涉案房屋而遭受的损失，但并未提交充分证据证明其损失的具体数额，亦未申请进行评估鉴定，故在缺乏充分的���实证据情况下，对其该项请求及相应的利息损失主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告ＸＸ英与被告陈朝文于2012年3月15日签订的《酒楼租赁转让合同》无效；二、被告陈朝文应向原告ＸＸ英返还转让金148000元；三、被告陈朝文应向原告ＸＸ英返还押金8000元；四、被告陈朝文应向原告ＸＸ英支付上述判决第一项转让金的利息损失（计算方式：以应返还的转让金148000元为基数，自2014年6月20日起至还清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率分段计付）；五、被告陈朝文应向原告ＸＸ英支付上述判决第二项押金的利息损失（计算方式：以应返还的押金8000元为基数，自2014年6月20日起至还清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率分段计付）；六、驳回原告ＸＸ英的其他诉讼请求。本案受理费3316元，由原告ＸＸ英负担1856元、被告陈朝文负担1460元。此款原告已预交，被告负担部分应于给付上述款项时一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 韦伟杰二〇一五年十月十五日书记员 唐维婷 来自