（2015）沭民初字第02377号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
李亮、李玉丽与沭阳县广厦置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李亮,李玉丽,沭阳县广厦置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四条，第三十六条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭民初字第02377号原告李亮，居民。原告李玉丽，居民。二原告委托代理人刘尚飞，江苏序阳律师事务所律师。二原告委托代理人范井虎，江苏序阳律师事务所律师。被告沭阳县广厦置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道广州路45号。法定代表人杨根云，该公司董事长。委托代理人叶亚军，该公司员工。委托代理人宋广圣，江苏雅凯律师事务所律师。原告李亮、李玉丽诉被告沭阳县广厦置业有限公司（以下简称被告广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法由代理审判员周妮独任审判，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，原告李玉丽及二原告的委托代理人范井虎、被告广厦公司的委托代理人叶亚军、宋广圣到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告李亮、李玉丽的委托代理人范井虎、被告广厦公司的委托代理人叶亚军、宋广圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亮、李玉丽诉称：二原告系兄妹关系。2014年4月5日，二原告购买被告开发的石桥·无锡花园17栋朝南入口西侧第1间房屋，总房款1100000元。双方签订房屋认购协议书，并就房屋的价格、面积、签订正式合同的时间等进行了具体约定。原告在协议签订后即按约定通过银行转账方式向被告支付房款900000元。后二原告多次要求支付剩余200000元房款，并要求被告签订正式商品房买卖合同以及办理备案手续，被告久拖未果。请求判决：1、确认原、被告之间的商品房买卖合同关系成立；2、被告与原告签订石桥·无锡花园17栋朝南入口西侧第1间房屋正式的商品房买卖合同并办理备案登记；3、被告承担本案诉讼费用。被告广厦公司辩称：对认购书的真实性无异议，但该认购书性质上是预约合同而非商品房买卖合同，根据认购书的第二条，二原告应向被告支付购房款1100000元，但二原告现仅支付900000元，并未一次性付清全款，被告具有合理的抗辩权。如果原告现在支付剩余房款，被告愿意与其签订正式合同并办理备案登记。本院经审理查明：被告广厦公司系石桥·无锡花园小区的开发建设单位。2014年4月5日，原告李亮、李玉丽与被告广厦公司签订石桥·无锡花园房屋认购书一份，约定：“被告广厦公司（甲方），原告李亮、李玉丽（乙方）。一、乙方认购甲方开发建设的石桥·无锡花园坐落于常州路与和谐路交汇处，房屋面积约上下层151.98平方米，房号为17栋朝南入口西侧第1间，以最终房产部门测定面积计算为准。二、乙方认购房屋单价为一次性付全款，房屋总价约110万元，大写：壹佰壹拾万元整。三、乙方选择的付款方式为一次性付清款，预收定金玖拾万元整，余款贰拾万元两个月内付清。四、乙方在签订本认购书时，向甲方支付人民币玖拾万元（900000），作为将来双方签订《商品房买卖合同》的保证金。五、甲方开发建设的石桥·无锡花园项目开盘后，甲方电话通知乙方到甲方签订《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方通知后三日内携带本认购书与相关证件（身份证等）到甲方签订《商品房买卖合同》。乙方如有特殊情况不能按时到达，应告知甲方，经甲方同意可顺延签订《商品房买卖合同》的时间……九、本认购书在乙方向甲方支付清保证金后生效……”。二原告于签订认购书当日即通过转账方式向被告广厦公司支付购房款900000元，被告广厦公司向二原告出具收据一张。后双方因签订正式商品房买卖合同以及办理备案登记等问题协商未果，原告诉至本院，要求支持其诉讼请求。另查明：沭阳县石桥·无锡花园小区尚未通过综合验收。上述事实，由原告陈述、被告广厦公司答辩、房屋认购书、收据等证据证实，足以认定。本案的争议焦点为：1、原、被告之间的商品房买卖合同关系是否成立？2、如果双方间商品房买卖合同关系成立，原告要求被告与其签订涉案房屋的正式商品房买卖合同并办理备案登记手续的诉讼请求是否有事实和法律依据？本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。针对第一个争议焦点，被告辩称双方签订的认购书的性质是预约合同而非商品房买卖合同。根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订商品房认购书，该认购书具备当事人姓名、商品房基本状况、销售方式、商品房价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收受房屋预付款900000元，故原、被告之间的商品房买卖合同成立。被告另辩称二原告未按合同约定支付房款，现尚有200000元房款未付清，二原告称因被告不同意签订正式的商品房买卖合同，故其未按合同约定支付剩余购房款。本院认为，二原告未按约定付清购房款不影响商品房买卖合同的成立，故对被告的上述辩解本院不予采纳。针对第二个争议焦点，首先，根据《中国人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，可见，意思自治和契约自由是民法以及民事活动的基本原则。原、被告作为房屋买卖合同的双方当事人，双方在未签订正式的商品房买卖合同之前，需对商品房的建筑面积和使用面积、交付日期及条件、质量要求以及双方的违约责任等事项进一步进行磋商，如对合同条款未达成一致意见，双方均有权选择不与对方签订正式的商品房买卖合同。其次，是否签订书面的商品房买卖合同及备案登记系相关职能部门对房地产开发企业的行政管理行为，不属于民事诉讼的调整范围。综上，原告主张要求被告与其签订涉案房屋正式商品房买卖合同并办理备案手续的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十六条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告之间关于沭阳县石桥·无锡花园17栋朝南入口西侧第1间房屋的商品房买卖合同成立；二、驳回原告李亮、李玉丽的其他诉讼请求。案件受理费14700元，保全费5000元，合计19700元，由被告沭阳县广厦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费14700元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。审 判 长 周 妮人民陪审员 李成荣人民陪审员 韩华斗二〇一五年十月十五日书 记 员 程 玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”