（2015）永法民初字第06303号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-14

案件名称

重庆三福物业管理有限公司与雷春涛物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆三福物业管理有限公司,雷春涛

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条

全文

重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2015）永法民初字第06303号原告重庆三福物业管理有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道586号，组织机构代码55405155-5。法定代表人李洪，经理。委托代理人钟绍卫，男，1987年9月28日生，汉族，重庆三福物业管理有限公司员工，住重庆市永川区（特别授权）。被告雷春涛，男，1985年12月14日生，汉族，居民，住重庆市永川区。原告重庆三福物业管理有限公司（以下简称三福物业）与被告雷春涛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由代理审判员刘星适用简易程序于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告重庆三福物业管理有限公司的委托代理人钟绍卫、被告雷春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三福公司诉称，其于2014年6月1日进驻重庆市永川区某小区进行物业服务，同年9月1日与重庆市永川区某小区业主委员会签订了物业服务合同。合同签订后，其依约履行了合同义务，但被告从2014年6月起拒绝支付物业服务费。经其催收未果，遂起诉要求被告支付2014年6月至2015年4月的物业服务费728.2元，并承担违约金。被告雷春涛辩称，其确实从2014年6月至今没有支付物业服务费，但其拒不支付的原因是：1、其小区业主委员会与三福物业签订的《物业管理服务合同》未征得小区业主同意，应认定为无效合同；2、原告存在服务不到位的地方，具体表现为车辆管理混乱、绿化带被破坏没整改、乱搭乱建没整改、设施设备损害未维修，清洁卫生打扫不到位等；3、其房屋渗水未得到解决。经审理查明，被告系重庆市永川区某小区房屋的业主，其房屋建筑面积为116.39平方米。2014年5月31日，重庆市永川区某小区业主委员会与原告签订了《重庆市物业服务合同》（试用期），委托原告为重庆市永川区某小区提供物业服务，委托期限从2014年6月1日至2014年8月31日，物业服务费由业主按其拥有建筑面积，一期多层按每月每平方米0.50元，电梯房2楼按每月每平方米0.80元，3楼及以上每月每平方米1元；二期多层每月每平方米0.6元，电梯房2楼为每月每平方米0.8元，3楼及以上为每月每平方米1元向原告交纳物业服务费。合同签订后，原告即在某小区提供物业服务至今。2014年9月1日，双方正式签订了合同期限从2014年9月1日至2019年8月31日的《物业服务合同》，内容同上。同月4日，双方签订《物业合同补充协议书》，补充约定公共能源（小区路灯、绿化用水等）按照一期高层10栋、11栋为每户每月10元，其余为每户每月8元，二期为每户每月10元收取，并约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应从次月1日起按每日缴纳费用千分之三计算违约金。被告自2014年6月开始未缴纳物业服务费，截止2015年4月，被告累计拖欠物业服务费640.1元。审理中，原告变更诉讼请求要求被告支付2014年6月至2015年4月的物业服务费640.1元，能源公摊费88元，合计728.1元；并放弃要求被告承担违约金的诉讼请求。上述事实，有《重庆市物业服务合同》（试用期）、《物业服务合同》、《物业合同补充协议书》、情况说明、房地产档案查询结果、原、被告的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告作为物业服务企业为该小区全体业主提供了相关服务，被告作为该小区的业主，应当按照合同约定足额向原告支付物业服务费，故原告要求被告缴纳2014年6月至2015年4月的物业服务费640.1元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于能源公摊费的收费标准系原告与被告居住的小区业主委员会于2014年9月4日签订补充协议约定，故对原告主张被告支付能源公摊费的请求，本院从2014年9月开始计算至2015年4月，共计64元。对于被告辩称《物业服务合同》未征得其小区业主的同意，应认定为无效合同的意见，由于该辩称意见与本案属于不同的法律关系，可以另案起诉，故对该辩称意见本院不予采纳。对于被告辩称原告存在服务不到位的意见，由于被告在庭审中举示的照片仅能反映其拍摄照片时小区局部环境的静态情形，并不能反映原告在提供物业服务的过程中存在持续性的物业服务不到位情形，即使被告举示的该照片能够证明原告提供的物业服务部分存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以对抗其支付物业服务费的基本义务，故对该辩称意见本院不予采纳。对于被告辩称其房屋渗水未得到解决的意见，由于被告举示的照片不足以证明渗水是原告履行合同不到位所致，不能对抗其支付物业服务费的基本义务，故对该辩称意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：限被告雷春涛于本判决生效后三日内向原告重庆宜家物业管理有限责任公司缴纳2014年6月至2015年4月的物业服务费640.1元、能源公摊费64元，共计704.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告雷春涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员　刘　星二〇一五年十月十五日书　记　员　赵小明