（2015）湛中法民一终字第588号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-03-23
案件名称
钟伟元与吴珍珊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省湛江市中级人民法院
所属地区
广东省湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟伟元,吴珍珊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）湛中法民一终字第588号上诉人（原审被告）：钟伟元，男，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区。委托代理人：陈方强，广东泽恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴珍珊，男，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。委托代理人：刘权，广东汉基律师事务所律师。上诉人钟伟元因与被上诉人吴珍珊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员林竹担任记录。上诉人钟伟元的委托代理人陈方强，被上诉人吴珍珊的委托代理人刘权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2014年5月1日，吴珍珊与钟伟元签订《房屋承包出租合同》，约定钟伟元将位于湛江市赤坎区寸金五横路310号楼租赁给吴珍珊经营金色年代公寓旅店，租赁期限自2014年5月3日至2017年5月3日，每月租金22500元，每月3日前付清租金及水电费、杂费，每年按11个月收取租金，屋内设备：空调挂机58台、写字桌109台、椅子218张、床120张、被子119张、电视柜109张、电视机109台等设施。钥匙218把、风扇61台、水龙头109个等。签订合同后，钟伟元将楼房交付给吴珍珊经营使用，并依约收取租赁押金45000元、水电及维修押金20000元。吴珍珊经营金色年代公寓旅店至2014年11月份，租金交至11月份。由于双方发生纠纷，吴珍珊于2014年12月份开始不再经营使用该楼房。吴珍珊离开后，钟伟元管理经营金色年代公寓旅店。之后，吴珍珊向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除吴珍珊、钟伟元签订的《房屋承包出租合同》；二、钟伟元返还吴珍珊租房保证金45000元；三、钟伟元返还吴珍珊设备押金20000元；四、钟伟元返还吴珍珊合同期限期内所投资的21839元；五、钟伟元支付吴珍珊可获得利润140000元（每月可望得到利润5000元）；六、钟伟元承担本案诉讼费用。另查明：涉案的租赁物即湛江市赤坎区寸金五横路310号楼没有办理相关建设工程规划许可证。原审法院审理认为：吴珍珊与钟伟元于2014年5月1日签订《房屋承包出租合同》，钟伟元将位于湛江市赤坎区寸金五横路310号楼租赁给吴珍珊经营金色年代公寓旅店，该楼房没有办理建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，吴珍珊与钟伟元所签订的《房屋承包出租合同》应确认无效，无效的合同自始没有法律约束力，因此，该份《房屋承包出租合同》不存在解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，吴珍珊请求钟伟元返还租房押金45000元、水电费及设备维修押金20000元合法有据，予以支持。关于吴珍珊请求钟伟元赔偿投资损失21839元，根据双方所签订的协议，可知金色年代公寓的相关租赁设备基本上为钟伟元所提供，吴珍珊未能提供充分证据证实其投资的实际损失，故吴珍珊该项请求依据不足，不予支持。关于吴珍珊请求合同履行后可获得的利益140000元，由于双方所签订的协议无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，吴珍珊该项请求缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、钟伟元须在判决生效之日起十日内返还租房押金45000元、水电费及设备维修押金20000元给吴珍珊；二、驳回吴珍珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4702元，由吴珍珊负担3385元，钟伟元负担1317元。上诉人钟伟元不服原审判决，向本院上诉称：一、钟伟元与吴珍珊签订的《房屋承包出租合同》合法有效，吴珍珊实际经营使用租赁房屋的时间为2014年5月3日至2015年4月9日。二、在涉案合同履行过程中，吴珍珊捏造事实，称钟伟元于2014年6月4日、2014年9月12日两次把涉案房屋的冷水关掉，要求钟伟元减少租金。经双方协商，钟伟元同意吴珍珊一年只交11个月租金。吴珍珊违反合同约定，只交租至2014年11月份，尚欠2014年12月份至2015年4月9日的租金，而且没有按合同约定提前三个月书面通知钟伟元解除合同。吴珍珊的上述行为已构成根本违约，钟伟元可以解除合同并追究吴珍珊的违约责任，故吴珍珊请求钟伟元返还租房押金、水电及设备维修押金，法院不应支持。三、吴珍珊要求钟伟元返还合同期限内其所投资的21839元，缺乏事实和法律依据。四、原审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令钟伟元返还租房押金、水电及设备维修押金给吴珍珊，属于适用法律错误。钟伟元是涉案房屋的合法占有人，《房屋承包出租合同》约定的是涉案房屋占有使用权的承包出租，原审判决认定钟伟元与吴珍珊签订的《房屋承包出租合同》无效，是错误的。即使《房屋承包出租合同》无效，在吴珍珊已实际占有、使用涉案房屋到2015年4月9日的情况下，上述押金也应当抵扣吴珍珊尚欠的房屋租金。被上诉人吴珍珊答辩称：一、原审判决判令钟伟元返还租房押金、水电及设备维修押金给吴珍珊是正确的。二、吴珍珊在承租涉案房屋期间，为经营旅店投入了大量资金，钟伟元在租期未到期的情况下，强行收回涉案房屋，致使吴珍珊的损失惨重，故请求二审法院支持吴珍珊的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对钟伟元上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人钟伟元的上诉请求和理由，及被上诉人吴珍珊的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于钟伟元与吴珍珊签订的《房屋承包出租合同》是否有效的问题。钟伟元出租给吴珍珊的涉案房屋未办理建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，吴珍珊与钟伟元所签订的《房屋承包出租合同》无效。钟伟元关于涉案《房屋承包出租合同》有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于钟伟元应否返还租房押金、水电及设备维修押金给吴珍珊的问题。因钟伟元与吴珍珊签订的《房屋承包出租合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原审判决判令钟伟元返还租房押金45000元、水电费及设备维修押金20000元给吴珍珊，并无不当，本院予以维持。在涉案《房屋承包出租合同》无效的情况下，钟伟元以吴珍珊违反了《房屋承包出租合同》的约定为由，主张其不应退还租房押金、水电及设备维修押金给吴珍珊，于法无据，本院不予支持。至于钟伟元主张吴珍珊实际使用涉案房屋至2015年4月9日，租房押金、水电费及设备维修押金应当抵扣尚欠的房屋使用费的问题，因钟伟元未提出反诉，故对上述问题，本院不予处理，钟伟元可另行主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475元，由上诉人钟伟元负担。本判决为终审判决。审判长 陈小红审判员 许广恩审判员 刘 芳二〇一五年十月十五日书记员 林 竹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第7页共9页 关注微信公众号“”