（2015）东一法南民一初字第1424号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-07-25

案件名称

郭昊与邓清文、田春明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭昊,邓清文,田春明,东莞泛联房地产经纪服务有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2015）东一法南民一初字第1424号原告郭昊，男，满族，住广东省东莞市南城区，身份证号码：×××0230。委托代理人苏崎，广东百勤律师事务所律师。被告邓清文，女，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区，身份证号码：×××3029。被告田春明，男，汉族，住北京市宣武区，身份证号码：×××0011。两被告共同委托代理人傅毅，系湖南群利律师事务所律师。第三人东莞泛联房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城区，注册号：441900001975457。法定代表人王文斌。委托代理人钟润培。原告郭昊诉被告邓清文、田春明、第三人东莞泛联房地产经纪服务有限公司（以下简称“泛联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告郭昊的委托代理人苏崎，被告邓清文、田春明的共同委托代理人傅毅，第三人泛联公司的委托代理人钟润培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭昊诉称，两被告是夫妻关系，被告邓清文名下东莞市南城区银湖新邨现代经典花园E1座606房是被告邓清文购买。2015年4月13日，原告与被告邓清文在第三人泛联公司的促成下，三方就原告购买案涉物业签订了合同。合同签订后，被告拒不配合办理公证委托手续，经第三人多次催告仍不予理睬，逾期长达三个多月。合同约定守约方支出的居间服务费以及因诉讼产生的律师费由违约方承担。原告为维护自身合法权利，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告及第三人于2015年4月13日签订的《房地产买卖及居间合同》（NO.FLMM000059）；2、两被告连带支付原告违约金310000元；3、两被告连带赔偿原告已支付的居间服务费32000元；4、两被告连带承担原告因本案支出的律师费用20000元；5、两被告承担本案诉讼费用。被告邓清文、田春明共同辩称，一、本案是房屋买卖合同纠纷，第三人未得到被告的授权委托，原告向第三人交纳定金在法律上不能证明定金担保合同成立，按合同约定第三人收到定金后应立即转交被告，在被告未收到定金的情况下，定金担保合同尚未成立，原告无权要求被告承担定金违约责任。二、案涉合同约定的交易房款的付款时间和付款金额等交易事实不清，导致两被告对整个房屋买卖交易产生重大误解，被告未收到定金而拒绝履行合同，原告请求解除合同符合客观实际，且解除合同不会给原告造成任何损失，被告没有违约无须支付违约金。三、第三人未按合同约定将定金转付被告，导致双方合同目的无法实现，第三人不能享受居间收益，应承担买卖合同解除带来的损失。四、收条显示原告支付定金的时间是4月10日，原告未向被告支付定金。综上，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。第三人泛联公司发表意见称，第三人在2015年4月10日通过电话沟通，促使原、被告就买卖房屋一事达成意向，原告在当天向第三人支付定金80000元。合同约定在确定产权无误时由第三人将定金支付给被告，被告邓清文在签署合同当日到房管部门办理查档手续，但未将查档资料交至第三人。2015年4月14日，第三人的工作人员陪同被告邓清文到公证处办理公证委托手续，但因被告邓清文临时提出首期款支付时间的异议，不予配合，导致无法办理。2015年4月15日至今，第三人的工作人员多次与被告电话沟通，被告不配合到第三人处提交查档证明并办理领取定金及配合办理后续交易手续。经审理查明，2015年4月13日，原告作为买方、被告邓清文作为卖方、第三人泛联公司作为居间方，三方签订合同编号为NO.FLMM000059的《房地产买卖及居间合同》，约定：1、物业位于东莞市南城区银湖新邨现代经典花园E1座606号房，建筑面积230.67元，带装修、家私、家电，详见物业交接清单或备注，物业所有权来源是购买，未办出房产证，现仍在抵押（按揭）；2、该物业在上述现状下转让价格1550000元，原告支付该转让价款的时间及方式为：定金80000元由原告在本合同签署之日直接支付至第三人，由第三人再转付被告，已付定金可抵作楼款；手续办至被告到公证处办出对第三人指定人员的委托书后2个工作日内、原告取得银行同贷书后2个工作日内、被告提前还贷需要时，支付210000元给被告；剩余部分1260000元原告通过购房商业贷款方式支付，以该物业作抵押；3、基于第三人已促成买卖双方就该物业的交易并提供居间服务，买卖双方同意在本合同签订当日向第三人支付居间服务费，三方约定原告应向第三人支付居间服务费32000元；4、卖方或买方违反本合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1‰向守约方支付违约金；逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于物业转让价格20%的违约金；因一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；5、三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担；6、此房卖方附赠该座地下车库D18号车位。原告郭昊、被告邓清文和第三人泛联公司在该合同上签字捺指模和盖章确认。当天，原告和被告邓清文签订《补充协议》，约定该物业转让总价格为1550000元，该价格包括物业主体转让价格1230000元、装修补偿价格200000元、家电补偿价格50000元、卖方因该物业支付的利息等其他费用70000元。2015年4月10日，原告郭昊支付第三人泛联公司东莞市南城区宏伟路现代经典花园E1座606号房及D18号车位的定金80000元。2015年4月13日，原告支付第三人居间服务费32000元。庭审中，两被告主张《房地产买卖及居间合同》只是反映原、被告购房的意向，未形成合法的房屋买卖合同关系，两被告在接到法院传票后才知道原告支付定金，且定金在2015年4月10日支付，与本案无关。原告则称是按被告的要求在签订合同前先行支付定金给第三人托管，从被告提供的交易告知、物业交接清单和补充协议可知，原、被告之间存在真实的房屋买卖的意思表示，原告在被告的带领下对案涉房屋的装修及家电家私进行查看，双方并就案涉房屋买卖的具体事项签订《房地产买卖及居间合同》和补充协议，双方已形成合法有效的房屋买卖合同关系。关于案涉合同的履行情况。原告称被告邓清文至今未向原告和第三人出示房管部门出具的查档证明，且拒绝办理公证委托书、配合原告到银行签署贷款合同及向银行提前还款等交易手续。被告则称已在2015年4月13日到房管部门查档，但由于原告未按合同约定支付定金给被告，且被告对购房款的支付方式有异议，故将查档的证明材料带到北京，未交给原告和第三人，也未办理公证手续。第三人称被告已到房管部门办理查档手续，但未将查档资料交给第三人，也不配合到公证处办理公证委托手续，第三人在2015年4月至6月期间多次电话通知两被告领取定金，但两被告称在北京无法过来领取，为此提交中国移动打印的语音通话清单为证。被告确认该通话清单的真实性，但主张从通话时长看出两被告不存在恶意拒绝交易的情况，双方在电话中就购房款的支付时间和方式进行多次沟通无法达成一致意见，故被告一直在北京没有回来，但第三人从未将定金收据以微信方式发送被告或告知被告。原告要求解除《房地产买卖及居间合同》，被告和第三人对此不持异议。原告主张被告违约，要求被告按合同约定支付购房款总价20%的违约金310000元、居间服务费32000元和律师费20000元，为此提交律师费发票和民事委托代理合同。两被告则主张没有收到原告的定金，被告不存在违约行为，且没有给原告造成损失，不应支付违约金，本案纠纷因第三人违反诚实信用原则导致，第三人应退还居间服务费，律师费的损失未产生不应支付。另查，两被告于2013年12月28日登记结婚。东莞市南城区银湖新邨现代经典花园E1座606号房是被告邓清文于2004年7月9日购买的一手商品房，在房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》编号为GB／T17986.2-2000（0095294），尚未办理房地产权证。以上事实，有房地产买卖及居间合同、商品房买卖合同、结婚证、收款收据、结婚证及银行流水清单、民事委托代理合同及发票、交易告知、物业交接清单、补充协议、中国移动通话清单以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告、被告邓清文和第三人签订的《房地产买卖及居间合同》是在协商一致平等自愿的基础上签订的，内容没有违反法律的规定，合法有效，对各方具有法律约束力，各方均应按合同约定全面履行权利义务。各方当事人对解除《房地产买卖及居间合同》不持异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点是被告邓清文是否存在违约行为及是否需要承担相应违约责任。第一，合同约定原告应在合同签署之日支付第三人定金80000元，原告在合同签订之前支付该笔定金不违反合同约定。合同约定第三人转付被告定金的时间是在被告到房管部门办理查档手续且确认产权无瑕疵后2个工作日内，虽然被告邓清文已到房管部门办理案涉房屋的查档手续，但被告邓清文至今未将查档资料交给原告和第三人，案涉房屋的产权是否存在瑕疵无法确认，故被告邓清文要求支付定金的条件尚未成就，被告要求原告先支付定金再出示查档资料不符合合同约定。第二，《房地产买卖及居间合同》对购房款的支付时间和支付方式作出明确约定，双方在合同签订后应按合同的约定全面履行。被告在签订合同后对原告支付购房款的时间和方式提出异议，即要求变更合同内容，变更合同内容必须取得合同相对方的同意，否则视为不变更。被告邓清文对合同约定的购房款支付时间和支付方式有异议，拒绝提交查档证明及办理公证委托等后续交易手续违反合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。第三，从第三人提交的通话清单及被告的陈述可知，两被告和第三人就案涉房屋的买卖交易事宜进行多次电话沟通，可见被告辩称不清楚原告已支付定金不符合常理。被告因双方在电话中无法就付款时间和付款方式达成一致意见故没有回来东莞继续履行合同的行为不符合合同约定，构成违约，应承担违约责任。第四，本院综合考虑案涉合同的履行情况、原告的实际损失及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定被告邓清文应承担的违约金为24000元，原告超出该标准的诉请本院不予支持。原告诉请被告邓清文支付居间服务费和律师费于法有据，本院亦予以支持。虽然两被告是夫妻关系，但案涉《房地产买卖及居间合同》由被告邓清文与原告、第三人签订，被告田春明不是合同签约当事人，也非案涉交易房屋的登记权属人。根据合同相对性原理，原告要求被告田春明承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告郭昊、被告邓清文和第三人东莞泛联房地产经纪服务有限公司于2015年4月13日签订的《房地产买卖及居间合同》（编号为NO.FLMM000059）解除；二、被告邓清文应于本判决书发生法律效力之日起三日内支付原告郭昊违约金24000元；三、被告邓清文应于本判决书发生法律效力之日起三日内支付原告郭昊居间服务费32000元；四、被告邓清文应于本判决书发生法律效力之日起三日内支付原告郭昊律师费20000元；五、驳回原告郭昊其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3365元（原告已预交），由原告郭昊负担2659元，被告邓清文负担706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　　刘秋霞二〇一五年十月十五日书　记　员　　简凤娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”