（2015）威民一终字第652号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-10-28

案件名称

叶育秦、俞益玖与威海宝滩旅游发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶育秦,俞益玖,威海宝滩旅游发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2015）威民一终字第652号上诉人（原审原告）叶育秦。上诉人（原审原告）俞益玖。以上二上诉人之共同委托代理人胡刚辉，上海序伦律师事务所律师。以上二上诉人之共同委托代理人周东萍，上海序伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）威海宝滩旅游发展有限公司，住所地荣成市港西镇大岚头村。法定代表人楼贵舜，董事长。委托代理人褚衍好，该公司职员。上诉人叶育秦、俞益玖因商品房预售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年8月20日，二原告向被告一次性支付购房款284168元，被告为原告出具收款收据。2013年9月3日，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定二原告购买被告开发的荣成市港西镇滨海新城2028号洲际广场33幢606号商品房一套，该房预售许可证号为12119。该合同同时约定，被告应当在2014年6月30日前将经过验收合格的该商品房交付原告使用。如未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过90日后，二原告有权解除合同。2015年1月，被告与中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融资产公司）签订人民币资金贷款合同。被告向华融资产公司贷款848953328.55元，年贷款率为14％。被告将包括涉案房屋在内的荣成市洲际假日广场2、3、10、29、31-34、37-40、57、89、90、92、96-98号等楼房作为抵押，双方于2015年1月17日在荣成市住房保障和房产管理局办理抵押登记，抵押期限为29个月。涉案房屋至今未达到合同约定的交房条件。二原告认为被告逾期交房超过90天，并在未告知原告的情况下将房屋抵押给第三人，导致其商品房买卖的合同目的不能实现，遂于2015年3月11日诉至原审法院，要求解除其与被告签订的涉案房屋买卖合同；被告返还购房款284168元及利息（利息按被告与第三人签订的贷款合同约定年息14％利率计算至实际执行之日）；被告赔偿二原告律师费、调查取证费及异地办案差旅费等损失合计40000元，并按原告已付购房款一倍赔偿损失。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、收款收据等相关证据在案为凭。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告逾期交付房屋达到双方合同约定的买受人解除合同的条件，二原告要求解除合同理由正当，予以支持。合同解除后，被告所收购房款应当返还，并支付利息。利息的计算以按银行同期贷款利率计算为宜，二原告主张按被告与华融资产公司贷款合同约定的利率计算利息，于法无据，不予支持。被告在未告知二原告的情况下将包括涉案房屋在内的多幢房屋整体抵押，属于房地产开发活动中的抵押融资行为，因原告与被告签订有效商品房预售合同，并已经付清房款在先，被告也已说明可以在达到交付条件后向原告交付房屋或者调换其他房屋，该抵押权不会对造成原告合同目的落空，故被告的行为不符合承担已付房款一倍赔偿责任的条件，原告该主张于理不合，不予支持。原告要求被告赔偿律师费、调查取证费、差旅费等费用无法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定，判决：一、解除原告叶育秦、俞益玖与被告威海宝滩旅游发展有限公司签订的位于荣成市港西镇滨海新城2028号洲际广场33幢606号商品房预售合同；二、被告威海宝滩旅游发展有限公司返还原告叶育秦、俞益玖购房款284168元；三、被告威海宝滩旅游发展有限公司支付原告叶育秦、俞益玖购房款利息损失（自2013年9月3日之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定执行之日止）；四、驳回原告叶育秦、俞益玖要求被告威海宝滩旅游发展有限公司承担已付房款一倍赔偿责任的诉讼请求；五、驳回原告叶育秦、俞益玖要求被告威海宝滩旅游发展有限公司赔偿其他损失40000元的诉讼请求。上述二、三项，由被告威海宝滩旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告叶育秦、俞益玖。如被告威海宝滩旅游发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10307元，原告叶育秦、俞益玖负担5150元，被告威海宝滩旅游发展有限公司负担5157元；诉讼保全费3770元，原告叶育秦、俞益玖负担1834元，被告威海宝滩旅游发展有限公司负担1836元。上诉人叶育秦、俞益玖不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人未经上诉人同意将涉案房屋予以贷款抵押，其行为构成违约，双方的合同目的已无法实现，应予解除。合同解除后，被上诉人应当返还购房款，并按照其自银行融资贷款的利率（年利率14%）标准支付相应利息，并按上诉人已付购房款一倍赔偿其损失；因被上诉人违约导致上诉人主张权利产生律师费、调查取证费及差旅费等损失，应由被上诉人予以赔偿。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人威海宝滩旅游开发有限公司答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明，二上诉人在二审中提交最高人民法院诉讼平台打印的被上诉人失信被执行情况单一份，拟证实被上诉人多次执行不守信。经质证，被上诉人对该证据不予认可。另查明，被上诉人在二审中认可涉案房屋目前未经验收合格，且仍处于抵押状态，亦认可其将涉案房屋予以抵押未经过二上诉人同意。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，二上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。根据合同约定，被上诉人未按期交付符合约定的房屋，二上诉人有权解除合同，现涉案房屋未经验收合格，且已由被上诉人予以贷款抵押，符合约定解除权及法定解除权的行使条件，故上诉人有权解除涉案房屋买卖合同。合同解除后，被上诉人应当返还购房款并支付相应利息。利息的标准应当参照二上诉人的购房款被占用所产生的实际损失予以计算，故原审判决按照中国人民银行同期贷款利率计算利息并无不当，上诉人要求按照年利率14%标准计算利息，无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。涉案房屋买卖合同签订后，在未经二上诉人同意的情况下，被上诉人将涉案房屋进行贷款抵押，直至二审审理期间仍未解除抵押，故可认定双方的房屋买卖合同目的已经无法实现，根据上述规定，二上诉人诉请被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任合法有据，本院予以支持。二上诉人主张的40000元损失系律师费、调查取证费及差旅费等费用，该部分费用并非二上诉人实现权益之必要支出，其要求被上诉人予以赔偿没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张合理部分，本院予以支持。原判部分有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持荣成市人民法院（2015）荣民初字第254号民事判决第一、二、三、五项，即（一）解除上诉人叶育秦、俞益玖与被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司签订的位于荣成市港西镇滨海新城2028号洲际广场33幢606号商品房预售合同，（二）被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司返还上诉人叶育秦、俞益玖购房款284168元，（三）被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司支付原告叶育秦、俞益玖购房款利息损失（自2013年9月3日之日起，以284168元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定执行之日止），（五）驳回上诉人叶育秦、俞益玖要求被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司赔偿其他损失40000元的诉讼请求。二、撤销荣成市人民法院（2015）荣民初字第254号民事判决第四项，即（四）驳回上诉人叶育秦、俞益玖要求被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求三、被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司按已付购房款一倍赔偿上诉人叶育秦、俞益玖损失284168元。以上款项，被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10307元，上诉人叶育秦、俞益玖负担1608元，被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司负担8699元；诉讼保全费3770元，上诉人叶育秦、俞益玖负担588元，被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司负担3182元；二审案件受理费5150元，上诉人叶育秦、俞益玖负担803元，被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司负担4347元。本判决为终审判决。审　判　长　　于大海代理审判员　　蒋　涛代理审判员　　侯善斌二〇一五年十月十五日书　记　员　　刘双双关注公众号“”