（2015）南中法民终字第552号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-30
案件名称
刘洪材与张贵春房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘洪材,张贵春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第552号上诉人（原审被告）刘洪材。委托代理人蒋晓文。被上诉人（原审原告）张贵春。委托代理人张体雄。上诉人刘洪材因与被上诉人张贵春房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2013）仪民初字第2599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，刘洪材租赁张贵春所有的位于仪陇县马鞍镇大湾路2号的门面一套并签订了租赁协议，租期自2009年3月1日至2014年3月1日，年租金50，000元，并约定在上一年度租期届满前一个月支付下一年度的租金。刘洪材租赁该房屋后支付了2009-2012年度的租金，2013年3月1日后的租金共计50，000元至今未支付。张贵春的一审诉讼请求：1.判令刘洪材支付所欠房屋租金50，000元和员工宿舍租金5，000元，并支付违约金150，000元；2.判令刘洪材对其拆除的隔墙恢复原状或赔偿损失（含家电损失）15，000元；3.本案诉讼费用由刘洪材承担。原审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉诉房屋2013年度租金应由谁支付、是否支付违约金？2.涉诉房屋中的隔墙、家电等是否系被告损坏？合同具有相对性，主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。张贵春将其所有的房屋（铺面）租赁给刘洪材并签订租赁协议，该租赁协议合意合法，对此协议之效力应予认定，张贵春有权利按协议要求刘洪材支付房屋租金，作为房屋承租人刘洪材应履行按约使用租赁房屋及按时支付房租之义务；刘洪材以房屋转租为由进行抗辩，不予采纳。张贵春要求刘洪材支付住房租金5，000元，但并未提交相关证据证明刘洪材租用该住房，不予支持。违约金作为一种违约责任形式，?具有预定性和确定性的特点，是当事人通过约定而预先确定的，依据该约定在一方违约时应向对方支付一定数额的金钱。双方当事人虽没有在租赁协议中约定刘洪材逾期未支付租金时应承担违约金及具体的比例和数额，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同履行过程中出现违约，即使在双方签订的合同中没有约定违约责任条款，也应追究违约方的违约责任，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条第一款的规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，损失赔偿额为刘洪材应当支付租金而未支付所产生的逾期利息为宜，对张贵春诉请中超出部分不予支持。张贵春陈述刘洪材将租赁门面房中的隔墙拆除，并将住房里的电视机、VCD、影响、麦克风等损坏，但其提交的证据无法证明以上部分情形且不能认定以上物件的损害与被告刘洪材的行为有因果关系，故对其要求刘洪材赔偿其各项损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、刘洪材在本判决生效后十日内支付给张贵春房屋（铺面）租金50，000元及逾期利息（其利息按本金50，000元，自2013年2月1日起按中国人民银行规定的同期贷款一年期基准利率计算利息，至本判决指定的履行期间届满之日或履行期间届满前实际履行之日止）。二、驳回张贵春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，000元，由刘洪材负担。宣判后，上诉人刘洪材不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审，并由被上诉人负担全部诉讼费用。事实和理由，一是原审漏列了必须参加诉讼的案涉房屋的次承租人刘建，因为上诉人刘洪材将案涉房屋转租给刘建，被上诉人张贵春是知情的。因为刘建起诉刘洪材合同纠纷一案（后撤诉）的民事诉状和刘建的委托代理人对张贵春的调查笔录表明，张贵春对刘洪材转租案涉房屋是知情的。对案涉房屋的占有、使用有三种情况，一是已被张贵春收回；二是案涉房屋由刘建占有、使用，但房屋租金由刘建支付；三是案涉房屋继续由刘建占有、使用，但刘建未付租金。只有第三种情况，张贵春才有权向刘洪材主张未付的租金，但此事实只有刘建参加诉讼才能查清楚，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条第二款的规定，人民法院应当通知次承租人刘建作为第三人参加诉讼。被上诉人张贵春答辩称，上诉人刘洪材的上诉理由不成立。上诉人在原审时提交的一份对我的调查笔录，欲证实我对案涉房屋转租是知情的，但该调查笔录内容虚假，签名也非我本人签名。我向二审法院提交了上诉人刘洪材与刘建订立的《转让协议》，该协议内容证明了转让价款中包含了剩余租赁期间的门面、员工宿舍的租金，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法改判支持我关于员工宿舍租金5，000元的请求。本院经审理查明，上诉人刘洪材于2012年5月29日就案涉门面与刘建订立了《转让协议》，协议约定上诉人刘洪材将“位于仪陇县马鞍镇大湾路1号“泰安药房”整体转让给乙方（指刘建）。整体转让包括：剩余门市、员工宿舍房屋租金、门市设施设备、中西药品等；药房整体作价人民币贰拾柒万元整”。上诉人刘洪材在前述转让协议签订后，即将案涉房屋交付给刘建经营。被上诉人张贵春在原审法院审理中称，案涉房屋在2014年3月1日合同期满后已收回，但其称是在上诉人刘洪材与刘建因案涉房屋发生纠纷并进行诉讼时才知晓案涉房屋转租给刘建的事实。在本案原审审理中，上诉人刘洪材举示了一份律师对张贵春的调查笔录，该笔录载有“现我根据所签协议，决定收回该店，限刘建在一个月内搬出，并赔偿我损失”的内容，该笔录落款时间是2012年9月24日。上诉人刘洪材以前述笔录为依据，抗辩称张贵春最迟于2012年9月24日就知晓了案涉房屋被转租给刘建的事实，但被上诉人张贵春在2012年9月24日后的六个月内仍未提出异议，而是在2013年8月29日才提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，应当认定被上诉人张贵春是同意转租的，故其未收到2013年3月1日至2014年3月1日的租金应由被上诉人张贵春向刘建直接收取，因而原审判决的第一项错误。本院认为，转租系指在承租人不脱离原租赁关系的情况下，将租赁物又出租给次承租人的情形。由于被上诉人张贵春并未主张解除租赁合同和请求认定转租合同无效，故本案不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条第一款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，无论被上诉人张贵春是否知晓案涉房屋被转租、是否在知道案涉房屋被转租后的六个月内提出异议，以及是否同意上诉人刘洪材将案涉房屋转租他人，其与上诉人刘洪材之间订立的房屋租赁协议继续有效，意即上诉人刘洪材并不能因为案涉房屋转租的事实，而退出原租赁关系。被上诉人张贵春在未收到案涉房屋租金时，其有权按照租赁协议的约定，向上诉人刘洪材主张权利，被上诉人刘洪材负有支付租金的合同义务。至于上诉人刘洪材支付后是否向次承租人刘建主张权利，属另一层法律关系，不属于本案审理范围。由于被上诉人张贵春并未对原审判决提起上诉，故其在答辩状中提出的依法改判支持其关于员工宿舍租金5，000元的请求，亦不属于本案二审审理范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，050元，由上诉人刘洪材负担。本判决为终审判决。审判长 朱苏川审判员 唐晓兰审判员 石 炜二〇一五年十月十五日书记员 赖姝伶 来源：百度搜索“”