（2015）湖民初字第1563号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-03-04
案件名称
厦门市厦禾旧城改造物业管理公司与郑丽芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市厦禾旧城改造物业管理公司,郑丽芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第三十五条第一款，第四十一条，第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第1563号原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司，住所地厦门市思明区。法定代表人黄嘉辉，该公司总经理。委托代理人王秀爱、蔡爱芳，福建金方正律师事务所律师。被告郑丽芳，女，1975年2月6日出生，汉族，住厦门市湖里区。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（下称厦禾物业公司）与被告郑丽芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告厦禾物业公司的委托代理人王秀爱到庭参加诉讼，被告郑丽芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告厦禾物业公司诉称，原告系厦门市东渡路59-61号振华大厦的物业管理公司，被告郑丽芳系该大厦59号1908室的业主，应依约及时向原告缴纳物业管理费、公共维修金和水费等费用。但被告未交2009年12月1日至2014年10月31日期间的物业管理费、公共维修金、水费。原告多次向被告催缴未果。故原告请求判令：1、被告立即向原告支付2009年12月1日至2014年10月31日期间的厦门市东渡路59号振华大厦1908室物业管理费6250.5元、公共维修金1498.6元、2011年6月至2014年10月31日水费674.8元等物业费用，以及逾期交纳物业费用的违约金（以拖欠欠费本金为基数，按日千分之三计算，自逾期之日起计算至实际付款之日止，暂计从2008年7月1日至2014年10月31日为14033.2元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告郑丽芳未作答辩。经审理查明，2008年1月1日，厦门市振华大厦业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《厦门市振华大厦物业服务合同》，约定：在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方已得到业主大会授权签订物业服务合同的前提下，就乙方对振华大厦提供物业管理服务事宜，订立合同。其中合同第一条约定乙方提供服务的受益人为振华大厦的全体业主和物业使用人，振华大厦的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的法律责任；合同第二章约定了物业管理服务事项；合同第三章约定了双方的权利和义务；第四章约定了物业服务质量标准；合同第五章约定了物业管理服务费收费标准为高层住宅为每平方米1.1元／月、房屋公共维修金每平方米0.3元／月；合同第十四条约定当供水部门收取的水费出现各分户当月用电量总和低于本大厦住户应缴的总和表当月用量时，甲方委托乙方根据当月总表应缴金与各分户当月用电量总和之比例收取公共水电费及损耗公摊费用；第十五条约定公摊水电费系指为维持本大厦正常使用而发生的公共地方照明、绿化、清洁卫生以及公共设施、共用设备等运转所耗费的水电费用支出。目前住户公摊电费由供电部门直接向业主收取，乙方不再向振华大厦业主收取水电周转金，所产生的水费按实收实缴原则向水、电部门缴交，乙方不再代垫大厦水费；合同第十六条约定业主和物业使用人自用水、电费用可由业主书面委托乙方代收代缴，也可以自行向供水、供电部门缴交，若委托物业管理服务中心代缴水电费，物业管理公司不得另收管理代办费用（若政府出台新的政策，再按新规定执行）；合同第十八条约定缴费时间：1、物业管理服务费、房屋公共维修金按月缴交，缴费时间为当月30日之前，逾期按每日3‰加收滞纳金，2、物业管理服务中心将公摊水费明细公布后，于供水部门规定的最后缴费期限的三天前，各业主和物业使用人到物业管理服务中心缴交自用及公摊水费，未及时缴交而产生的滞纳金由业主承担。合同还对其他事项作了约定。该合同期限从2008年1月1日至2010年1月1日止。2009年12月31日，厦门市振华大厦业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订补充协议，将合同期限延伸到2010年7月31日。2010年11月30日，厦门市振华大厦业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签《厦门市振华大厦物业服务合同》，约定物业管理服务费收费标准为高层住宅为每平方米1.1元／月、房屋公共维修金每平方米0.3元／月；合同期限从2010年12月1日至2013年11月30日止；其他内容与上一份服务合同一致。2013年11月30日，厦门市振华大厦业主委员会（甲方）与原告（乙方）再次续签《厦门市振华大厦物业服务合同》，将物业管理服务费收费标准变更为住宅为每平方米1.5元／月、房屋公共维修金每平方米0.3元／月；合同期限从2013年12月1日至2014年11月30日止；其他内容与上一份服务合同一致。另查明，郑丽芳系小区业主，其房屋坐落于福建省厦门市湖里区东渡路59号A1908室，建筑面积为84.79平方米。郑丽芳未缴交自2009年12月1日起至2014年10月31日的物业管理费及公共维修金等。2014年12月8日，原告委托福建厦门金方正律师事务所出具律师函向被告催讨相关物业服务等费用，并用挂号信的方式送达被告。以上事实，有原告提供的《厦门市振华大厦物业服务合同》3份、土地房屋登记卡、律师函、挂号信以及庭审笔录为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗辩权利。原告与厦门市振华大厦业主委员会订立物业服务委托合同系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，被告应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2009年12月1日至2014年10月31日期间的物业管理费5875.95元（84.79平方米×1.1元／平方米·月×48个月＋84.79平方米×1.5元／平方米·月×11个月）、房屋公共维修金1500.78元（84.79平方米×0.3元／平方米·月×59个月）。原告要求被告支付2009年2月1日至2014年10月31日期间的公共维修金为1498.6元，低于上述标准，属于原告对其权利的处分，本院予以照准。被告逾期付款，依约还应向原告支付每日按欠款额的千分之三计算的违约金。合同约定物业管理服务费、房屋公共维修金按月缴交，缴费时间为当月30日之前，逾期按每日3‰加收滞纳金。因此，被告应支付相应违约金（违约金计算标准为：以每月欠缴物业管理服务费和房屋公共维修金为基数，按日千分之三计算，自逾期之日起计算至实际付款之日止）。支付水费，是每位业主的义务，但水费并非物业公司的营业性收入，本案中原告未能举证证明其已经代缴水费，亦未能举证证明水费的计算方式及依据，故对原告要求被告支付水费的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑丽芳应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司2009年12月1日至2014年10月31日期间的物业管理费5875.95元、公共维修金1498.6元及违约金（以每月欠缴的物业管理费和公共维修金为基数，按日千分之三计，自逾期之日起计算至本判决确定的还款之日止；违约金应以不超过本金7373.95元为限）。二、驳回原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的其他诉讼请求。如果被告郑丽芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费361元，由被告郑丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 王 蕊人民陪审员 杨红霞人民陪审员 陈馨阳二〇一五年十月十五日书 记 员 许 隽附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：