（2015）锡民终字第1696号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-04
案件名称
丁锁明与杨立亨房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁锁明,杨立亨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第1696号上诉人（原审原告）丁锁明，自由职业。委托代理人严海梅，江苏沁园春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨立亨，在无锡市天诚汽车销售服务有限公司工作。委托代理人朱建培，系无锡市惠山区堰桥街道寺头社区居民委员会推荐人员。上诉人丁锁明因与被上诉人杨立享房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第02631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：丁锁明通过朋友介绍与杨立亨相识，双方商谈浴室经营事宜。2013年4月23日，丁锁明向杨立亨支付50000元，杨立亨写下收条一张，上言明“今收到丁锁明承包金惠路xxx号区域内浴场承包押金伍万元整（￥50000），押金不退，浴场定于2013年10月18日前交付丁锁明使用”。2013年5月24日，丁锁明向杨立亨支付浴室承包首付款180000元。2013年5月30日，双方签订合同一份，约定杨立亨将位于无锡市惠山区金惠路xxx号内的金惠浴室租赁给丁锁明经营，双方就经营的期限、租金的支付方式、经营证照等事项作了约定。后，杨立亨对浴室进行了装修。2013年6月3日，丁锁明向杨立亨支付浴室租金预付款20000元。2013年12月28日，丁锁明接手浴室后进行试营业。2014年1月1日，双方签订合同一份，约定：（一）合同标的，出租方（甲方）将位于无锡市惠山区金惠路xxx号7号楼房屋（以下简称7号楼），面积约为1000平方米（用于明达浴室使用）租赁给丁锁明（乙方），2、乙方根据合同约定享有经营管理权。3、乙方对明达浴室的现状已充分了解，愿意租赁甲方上述浴室，并保证合法经营。（二）经营方式，乙方租赁经营期间，实行独立核算，自负盈亏。（三）租赁年限，租赁期为叁年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。（四）租金及缴纳，乙方在本合同签定之日交纳甲方保证金50000元，每年应向甲方一次性交纳年税后租金350000元。自使用至第2个月月底前需交纳税后租金100000元，自使用至第4个月月底前需交纳税后租金100000元，自使用至第8个月月底前需交纳税后租金50000元，自使用至第9个月月底前需交纳税后租金50000元，使用至第10个月月底前需交纳税后租金50000元，使用至第11个月月底前需交纳税后租金50000元，至此二年租金全部付清。第三年开始乙方租金可分二期支付，上半年交纳税后租金175000元，下半年交纳税后租金175000元，需要续租时乙方必须提前一个月后向甲方交纳房屋租金。（五）经营证照，1、甲方于本合同签订之日起协助乙方办理浴室经营所需的各种证照年审等。2、上述证照经营期间的年检工作及相关费用由乙方负责，甲方提供协助。第（六）第（七）条规定的是甲乙双方的权利义务。第（八）条违约责任，即任何一方违约，均应向守约方承担违约金50000元，守约方有权提前解除合同或终止本合同的履行。（九）其它，1、合同期满后，同等条件下，乙方享有优先租赁经营权，2、合同期满或终止后，原有设备设施归甲方所有，如有损坏，乙方全额赔偿，乙方添置的设备归乙方所有，甲方可折价取得。（十）根据乙方要求，明达浴室营业所需要的相关手续及证照需甲方协助乙方办理，所有费用也全部有甲方承担，若由于办理的手续或证照不齐的前提下造成停业，则甲方承诺给予乙方停业天数的2倍时间免费使用作为补偿，但补偿时间一个月封顶。停业办理可以续开后，有甲方以手机短信的方式为准通知乙方，则半个月内恢复计算租金。若停业后无法续开时，有甲方每个月以5万元现金的方式退乙方交纳的所有租金。附：浴室设备设施及物品移交清单，原2013年5月30日签订的合同作废。2014年1月4日，丁锁明向杨立亨支付租金90000元，杨立亨出具收条一张，言明：今收到现金玖万元（租金），余欠壹万房租待整改结束结清。1月29日，丁锁明向杨立亨支付10000元。至此，丁锁明共计向杨立亨支付款项350000元。另，双方一致同意杨立亨让利18天给丁锁明，并由杨立亨向丁锁明出具收条一张，言明：今收到2015年租金18000元。双方一致认可该18000元并未实际支付。2014年2月，杨立亨向丁锁明催讨合同项下的租金，丁锁明以营业执照没有办好拒付租金。2014年4月10日，无锡市惠山区经济开发区管委会经济发展局及规划建设局批准惠山区长安明达浴室污水、雨水接管申请。2014年4月25日，无锡市公安消防支队惠山区大队出具锡惠公消安检许字（2014）第0024号公众聚集场投入使用、营业前消防安全检查合格证，上载明场所名称：惠山区长安明达浴室，地址：无锡市惠山区金惠路xxx号。2014年5月21日，无锡市惠山区工商行政管理局出具锡（惠）个体名称预核字（2014）第320200M411932号通知书，该通知书载明，丁锁明申请的惠山区长安明达浴室名称预先登记已核准。2014年7月11日，无锡市惠山区卫生局出具对惠山区长安明达浴室出具卫生许可证。2015年1月8日，杨立亨向丁锁明下发告知函，要求丁锁明接到该函后5天内交纳明达浴室第二年房租金，逾期不交，作为自动解除协议处理，杨立亨有权收回房屋。2015年1月15日，杨立亨再次向丁锁明发函，函的内容与上一份函内容一致。2014年3月，丁锁明向原审法院提起诉讼，后因丁锁明经合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院作出（2014）惠民初字第0645号民事裁定书，裁定按撤诉处理。2014年11月5日，丁锁明再次诉至法院，以杨立亨不能提供经营所需相应的证照，导致经营场所被当地派出所勒令停业，致使其合同目的无法实现为由，要求判令：1、解除双方之间的租赁合同；2、杨立亨返还租金350000元；3、本案诉讼费由杨立亨承担。7号楼原产权人为无锡市金汇金投资管理有限公司（以下简称金汇金公司），后经拍卖程序该房屋产权转移至无锡齐宏实业发展有限公司（以下简称齐宏公司）。2013年1月10日，杨立亨与金汇金公司签订租赁协议一份，金汇金公司将7号楼租给杨立亨使用。金汇金公司与齐宏公司均同意杨立亨租赁的7号楼可以转租。诉讼中，丁锁明称其因惠山区开发区派出所勒令停业而停止经营，经丁锁明申请，法院与派出所承办警官联系，该承办警官称在2014年2月份左右对片区进行常规检查时，发现丁锁明在营业执照未办理的情况下经营浴室，遂口头告知证照不齐开办浴室有风险，在证照不齐的情况下，不能擅自经营，但并未出具书面停业整顿通知，该承办警官表示，停业通知应当由工商部门出具，派出所无此权限。关于合同的解除问题，杨立亨希望双方一次性了结，解除租赁合同。以上事实，由杨立亨与金汇金公司签订的租赁协议、杨立亨与丁锁明签订的租赁合同、收条、无锡市惠山区经济开发区管委会经济发展局及规划建设局批准惠山区长安明达浴室污水、雨水接管申请、锡惠公消安检许字（2014）第0024号公众聚集场投入使用、营业前消防安全检查合格证、锡（惠）个体名称预核字（2014）第320200M411932号通知书、卫生许可证、（2014）惠民初字第0645号民事裁定书及庭审笔录等在案佐证。原审法院认为：杨立亨从合法产权人处租赁了7号楼，而合法产权人也同意杨立亨可以转租，杨立亨与丁锁明签订的租赁合同又系双方当事人自愿、真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定有效。杨立亨与丁锁明签订了2份租赁合同，在2014年1月1日签订的租赁合同中明确约定原2013年5月30日签订的合同作废，故双方之间关系租赁合同的约定以2014年1月1日签订的合同为准。本案的主要争议焦点为丁锁明所称的合同目的不能实现的情形是否存在。首先，经过法院调查，派出所并未出具书面停业通知。其次，关于证照办理的问题，根据双方签订的租赁合同，杨立亨是协助丁锁明办理，这一点从无锡市惠山区工商行政管理局出具锡（惠）个体名称预核字（2014）第320200M411932号通知书中也可以看到，明达浴室的申请人为丁锁明，而非杨立亨，故对于证照办理的主要义务人应是丁锁明，杨立亨的义务是协助丁锁明办理。另外，关于证照的办理，双方未约定证照办理的期限，而实际的情况是杨立亨已经协助丁锁明办理了明达浴室消防、卫生证照，营业执照也在办理过程中。故丁锁明认为杨立亨未办理证照的理由不成立。综上，丁锁明诉称的杨立亨不能提供经营所需相应的证照，导致经营场所被当地派出所勒令停业，致使丁锁明合同目的无法实现的理由不成立，以该理由解除合同的诉讼请求，法院不予支持。但杨立亨在诉讼中也明确要求双方解除合同。合同双方一致同意租赁合同除的，合同可以解除。现双方均有解除合同的意思表示，因此，双方2014年1月1日签订的租赁合同予以解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于目前已超过一年租赁期，故丁锁明要求杨立亨返还已支付的一年350000元租赁费（含押金）的诉讼请求，法院不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、丁锁明与杨立亨于2014年1月1日签订的租赁合同予以解除。二、驳回丁锁明的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由丁锁明负担。上诉人丁锁明不服原审判决，向本院提起上诉称：本案名为租赁实为承包，由于证照不全，其无法继续经营，不能实现合同目的，其于2014年3月7日已将房屋钥匙退还给被上诉人，故其提出解除合同事实充分，多余部分租金应该退回。请求撤销原判，改判支持其一审诉请。被上诉人杨立亨辩称：合同是出租不是承包，其已经履行了协助办理相关证照的义务，停止营业是上诉人自身导致的，要求退回租金没有依据。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：丁锁明与杨立亨签订的租赁合同中，虽约定有出租方将经营所需证照提供给丁锁明使用的内容，但同时又约定明达浴室营业所需的相关手续及证照由杨立亨协助丁锁明办理，而向工商行政管理局申请明达浴室名称预先登记的申请人为丁锁明，故丁锁明承租房屋的目的为用于明达浴室的经营，本案应为租赁合同纠纷。丁锁明作为明达浴室的经营者，负有办理经营证照的义务，且杨立亨在签订合同后已经协助丁锁明办理了明达浴室的消防、卫生证照，另经原审法院调查，派出所并未出具书面停业通知。此外，本院注意到双方在签订租赁合同之前，丁锁明曾以承包名义实地经营浴场，故对合同订立、履行及浴场经营等风险应当有十分明确的了解。故丁锁明提出合同目的无法实现的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。至于丁锁明提出于2014年3月7日已将房屋钥匙退还给杨立亨的上诉主张，因其未提供书面交接依据，杨立亨亦不认可已接收房屋，故原审法院认定丁锁明停止营业系其自身原因导致，且至今已超过一年租赁期，并据此驳回其要求返还部分租金的主张，并无不当。综上，原审认定事实及适用法律正确，所作判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人丁锁明负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一五年十月十五日书记员 杨 志 更多数据：