（2015）川民初字第1114号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-06-28
案件名称
高生金与伊岱宗房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市淄川区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高生金,伊岱宗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2015）川民初字第1114号原告：高生金。委托代理人（特别授权代理）：杨淇源，山东天矩律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：刘超群，山东天矩律师事务所律师。被告：伊岱宗，山东淄建集团医院职工。原告高生金与被告伊岱宗房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员谭爱努适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高生金及委托代理人杨淇源、刘超群到庭参加了诉讼。被告伊岱宗经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告高生金诉称，2014年3月8日，原告与被告签订租房协议，约定原告将房屋租赁给被告使用，租赁期间被告所用水电费及一切费用由被告交纳，损害设备的维修更换由被告负责，丢失损坏的家具由被告补齐。2015年1月13日被告单方面提出不再续租，并拒绝缴纳其欠缴水电费用、拒不维修房屋，为防止损失进一步扩大，原告代被告垫付水电费、电话费、占地费和受损家具的维修更换费用等。原告于2015年1月30日将房屋租赁给他人。原告要求被告返还垫付费并赔偿经济损失29467.48元。被告伊岱宗辩称，原告所诉不实，租赁合同不是被告2015年1月13日单方解除不再续租，而是2014年10月原告私自更换锁头，致使被告不能正常使用房屋。被告未给原告造成任何经济损失，租赁期内房屋内设备都能正常使用，对于原告主张的维修费用被告不予认可，原告主张的门窗顶棚维修费、监控维修费、空调维修费等费用均为原告为下一个租赁涉案房屋的租赁户要求而维修完善的，对于原告提交单据均为收据，不是正规发票，厨房占地费应包括在房屋租赁费之内，且费用是2014年6月1日至2015年6月1日的费用。经审理本院认定，原、被告双方于2014年3月8日签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将自己所有的坐落于淄川区双杨镇南北商业街的门头房租赁给被告开饭店使用，租金每年60000元，每年12月1日付10000元，2月15日付50000元，被告另向原告缴纳保证金10000元；租赁期限为2014年3月15日至2019年3月14日；被告承担租赁期间的水电费及一切费用，造成水电等设施损坏由被告负责维修；被告要爱护房屋设施不能破坏房屋结构，维修由被告负责；租赁期满后，被告不再续租，由被告将损坏的设备维修更换至正常使用，丢失的家具予以补齐（以清单为准）。同日，原被告双方签订附加协议一份，约定被告应原告要求在租房协议上签的是租金人民币60000元整，但实际租金为人民币50000元整，双方均认可此附加协议。合同签订后，被告租赁房屋至2014年10月13日，因经营问题拖欠电费迟迟未交纳，10月16日原告在电业部门催交下，替被告垫付电费4100元，12月22日又垫付电费500元。被告伊岱宗未按合同约定于2014年12月1日交付2015年租金10000元。后原告又为被告垫付水费296元、电话费308元。2015年1月13日原告电话通知被告对房屋进行交接并维修损坏的电器设备等，双方因电器设备和房屋设施的维修以及租金保证金的退还未达成一致意见，被告拒绝履行维修义务，交接事项未完成致使房屋租赁合同解除。后原告自费把损坏的设备维修到正常使用，于2015年1月31日重新租赁给他人经营。2015年2月4日，被告向本院起诉原告，要求原告返还租金20833元、保证金10000元，2015年5月5日，本院作出（2015）川商初字第219号民事判决书，认定双方签订的房屋租赁合同合法有效，2015年1月13日双方对涉案房屋进行了交接，交接事项虽未完成，但双方均有不再履行合同的意思表示，据此，判令解除双方之间的房屋租赁合同，原告返还被告租金8219.18元及保证金10000元。被告不服该判决提起上诉后中院予以维持。该判决已经发生法律效力。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同，房屋租赁补充协议，民事判决书、电费、水费、电话费、维修费等结算单据，被告于2015年1月13日对双方谈话的录音资料，证人高某甲、高某乙、刘某的证言及原告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原被告双方的房屋租赁合同解除后，根据双方合同约定，对于原告要求被告返还其垫支的水、电、电话费及其他维修费用的诉讼请求，本院予以支持。原告为被告垫付的电费、水费、电话费5204元系被告租赁期间经营饭店的实际支出且已经本院生效法律确认，根据双方合同约定应由被告承担。关于原告主张的其他费用损失，因交接未完成，原、被告双方在2015年1月13日对涉案房屋进行交接时，是原被告双方的过错导致交接未完成，且被告未在合同约定时间支付下一年度租金违约在先，结合本案实际情况，依据公平合理地原则，对于属于合同约定应当由被告承担维修责任费用本院确定被告承担60%的责任。该费用包括门窗顶棚维修费用2800元、空调维修费中更换电容费用720元、饭店墙裙更换费用4000元、厨房刮瓷刷漆费用3000元、四门冰柜费用1000元等共计11520元，能够确认损坏事实的存在且原告已经实际支出，被告承担60%计6912元。原告主张的购买二手蒸箱、电热棒、电壶费用，返还风扇、液化气罐的诉讼请求因双方未对清单物品交接不能确定损坏事实的存在，本院不予支持；原告主张的空调检修充氟费用、屋顶防水维修费不属于合同约定被告造成的设施损坏范围，本院不予支持；原告主张的维修监控费用和窗帘修配费用、海鲜鱼缸的维修费用证据不足，本院不予支持；原告主张的更换营业执照费用、占地补偿费未在合同中明确约定，本院依法不予支持。对于原告主张的经济损失，因原告方在2013年1月13日有不再继续履行合同的意思表示，因此原告主张2015年1月13日以后至2015年1月31日的租金损失本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告伊岱宗偿还原告高生金代为垫付的电费、水费、电话费5204元；二、被告伊岱宗偿还原告高生金门窗顶棚维修费等11520元的60%计款6912元；以上一、二项合计12116元，被告于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告高生金的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费537元，减半收取269元，由被告伊岱宗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员 谭爱努二〇一五年十月十五日代理书记员 高玲燕 来源：百度“”