（2013）东民初字第4811号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-10-08
案件名称
原告周恒君与被告鸿祥商场、赵晓娟民事判决书
法院
东港市人民法院
所属地区
东港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周恒君,丹东鸿祥商场,赵晓娟,谷思慧,谷实,谷成玉,全福梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第二条，第十七条，第十八条，第三十一条；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款
全文
辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第4811号原告周恒君，男，1949年3月29日出生，汉族，无业，现住东港市大东管理区公安委太平湖小区**号楼*单元***室。委托代理人赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。被告丹东鸿祥商场。住所地东港市黄海大街鸿祥园小区。代表人赵晓娟、谷思慧、谷实、谷成玉、全福梅。被告赵晓娟，女，1965年10月6日出生，汉族，无业，现住沈阳市于洪区长江北街****号3-7-1。被告谷思慧，女，1990年9月24日出生，汉族，无业，现住址同被告赵晓娟。被告赵晓娟、谷思慧共同委托代理人汪志平，辽宁恩派律师事务所律师。被告谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，职业不详，现住沈阳市于洪区长山路****号4-3-1。被告谷成玉，男，1933年6月26日出生，汉族，职业不详，现住沈阳市大东区万柳塘路****号1-5-3。被告全福梅，女，1940年9月26日出生，汉族，职业不详，现住址同被告谷成玉。原告周恒君与被告丹东鸿祥商场（以下简称鸿祥商场）、赵晓娟、谷思慧、谷实、谷成玉、全福梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵冀蜀与被告赵晓娟、谷思慧的委托代理人汪志平到庭参加了诉讼，被告鸿祥商场及被告谷实、谷成玉、全福梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2000年11月2日，原告与被告鸿祥商场签订“房屋买卖协议”，约定原告出资99460元购买被告鸿祥商场A区9号49.73平方米的房屋。合同签订后，原告向被告鸿祥商场支付了99460元房款，被告鸿祥商场也将该房屋交付给原告使用，但被告鸿祥商场一直借故推拖为原告办理房屋所有权证。现原告得知该房屋已被人民法院通过拍卖程序出售给案外人，原告的合同目的已无法实现，故请求解除涉案房屋买卖合同，被告鸿祥商场和被告赵晓娟共同返还原告购房款99460元并赔偿房屋增值部分损失745950元，其他被告在继承遗产范围内与被告鸿祥商场及被告赵晓娟承担连带责任。被告赵晓娟、谷思慧辩称，原告与被告鸿祥商场所签订的房屋买卖协议在当时属于效力待定合同，被告鸿祥商场被法院依法拍卖后，原告与被告鸿祥商场之间的房屋买卖合同已为无效合同，被告鸿祥商场应当返还原告购房款及按银行贷款利率赔偿原告利息损失。被告鸿祥商场为个人独资企业，《个人独资企业法》第十四条只规定在投资协议中明确以家庭财产进行出资的要承担连带责任，而鸿祥商场系谷德元个人出资，故被告赵晓娟不应承担连带责任。本案系原告与被告鸿祥商场间的房屋买卖合同纠纷，被告赵晓娟与谷思慧不是涉案房屋买卖合同的相对方，原告将赵晓娟及谷思慧列为被告系诉讼主体错误。按照我国法律规定，继承人只有在继承了被继承人遗产的情况下，才对被继承人的债务承担责任，被告赵晓娟、谷思慧到目前为止还没有对被继承人的遗产进行继承，遗产数额也无法确定，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告谷思慧系被告赵晓娟与其夫谷德元（已于2013年8月6日病故）的女儿，被告谷实系谷德元与其前妻的女儿，被告谷成玉、全福梅系谷德元的父母。被告鸿祥商场系谷德元于1999年8月登记成立的个人独资企业。该商场位于东港市鸿祥园小区一、二层（部分），面积8500余平方米，登记于被告鸿祥商场名下。被告鸿祥商场成立后曾将其部分门市房对外出售，其中部分出售的门市房已办理了所有权转移登记手续。2000年10月29日，原告周恒君为购买该商场A区9号门市房，付给被告鸿祥商场预付款20000元。2000年11月2日，原告周恒君与被告鸿祥商场签订了“房屋买卖协议”1份，约定原告购买鸿祥园A区9号门市房（面积49.73平方米），每平方米单价2000元，总价款99460元，于2000年11月2日一次付清。协议签订当日，原告周恒君将剩余房款79460元付给被告鸿祥商场，被告鸿祥商场亦将该门市房交付给原告管理使用。原告周恒君曾多次要求被告鸿祥商场协助办理房屋登记，被告鸿祥商场一直借故推托。后期原告周恒君得知，其购买涉案门市房前该房已被被告鸿祥商场登记抵押。被告鸿祥商场名下的全部门市房已在本院执行另案期间于2013年11月被拍卖，所得价款用以实现抵押权人的债权，被拍卖的房屋包括原告购买的门市房。被告鸿祥商场现虽未注销，但无证据证明其现有经营场所、经营活动及财产。丹东边境经济合作区商贸旅游区G区44号楼301室现登记于谷德元名下，经另案原告于长福申请，本院于2013年10月24日裁定查封了该房屋。谷德元生前与被告赵晓娟在沈阳市共有一套住房（沈阳市于洪区长江北街64-1号3-7-1），现由被告赵晓娟居住。本案审理期间，经原告申请，本院通过丹东市中级人民法院委托丹东辽东房地产土地评估事务所对原告购买的门市房的市场价值进行评估。2015年5月18日，该事务所作出辽东房估字[2015]第324号房地产估价报告，认为涉案房屋市场价值845410元，原告为此支付鉴定费21100元。本院所确认的上述事实，有原告、被告谷晓娟、谷思慧的陈述、房屋买卖协议、专用收款收据、原告结婚证、被告鸿祥商场出具的证明、鸿祥商场工商档案、房地产转让合同、辽东房估字[2015]第324号房地产估价报告、发票、死亡医学证明书、本院应原告申请自东港市房地产管理处调取的被告鸿祥商场房屋权属情况登记表、本院（2013）东民初字第4459-1号民事裁定书等证明材料在卷为凭，上述证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：原告与被告鸿祥商场签订房屋买卖协议前，涉案房屋已被被告鸿祥商场登记抵押，该房屋之所有权依法不得转让，但双方间房屋买卖合同仍属有效合同。因涉案房屋已被拍卖，原告以被告鸿祥商场违约致合同目的无法实现为由请求解除合同合理，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋已被拍卖，原告应退出其购买的房屋（恢复原状），该房屋现价值845410元，房屋增值部分745950元属于原告为恢复原状所受到的损失，原告请求按上述数额返还房款、赔偿损失合理，本院亦予以准许。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。根据上述规定，本案所涉债务，首先应由被告鸿祥商场承担，被告鸿祥商场财产不足以清偿债务的，则由投资人以其个人财产对被告鸿祥商场债务承担无限责任。因被告鸿祥商场投资人谷德元已病故，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”的规定，谷德元的继承人即被告赵晓娟、谷思慧、谷实、谷成玉、全福梅应在继承遗产的范围内对案涉债务承担清偿责任。现查明与谷德元有关的财产包括两套房屋，即被本院查封的丹东边境经济合作区商贸旅游区G区44号楼301室以及被告赵晓娟居住的沈阳市于洪区长江北街64-1号3-7-1室，被告赵晓娟主张有关房产系其与谷德元夫妻共同财产，其中50%为谷德元遗产，上述主张符合法律规定，本院予以采纳。《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。被告鸿祥商场的财产属于谷德元的遗产，但该商场现除企业名称外，已无其他财产，鉴于企业字号亦具有财产价值的实际情况，本院确认被告鸿祥商场之名称亦应属谷德元遗产。原告以被告鸿祥商场之债务属于谷德元与被告赵晓娟夫妻共同债务并请求被告赵晓娟与被告鸿祥商场共同承担清偿责任法律依据不足。《中华人民共和国个人独资企业法》第十八条规定，个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的，应当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。谷德元在被告鸿祥商场设立登记时并未明确其系以家庭共有财产作为个人出资，原告也未提供证据证明其主张，故本院对原告的此项请求不予支持。被告鸿祥商场之财产及谷德元之遗产可能不足以实现原告债权，如原告发现被告鸿祥商场另有财产或谷德元另有遗产，亦可就其债权未获清偿部分另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第十七条、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周恒君与被告丹东鸿祥商场鸿祥园A区9号门市房房屋买卖合同；二、被告丹东鸿祥商场于本判决生效后10日内返还原告周恒君购房款99460元，并赔偿原告周恒君损失745950元；三、被告赵晓娟、谷思慧、谷实、谷成玉、全福梅在被告丹东鸿祥商场现有财产价值及继承谷德元遗产（丹东边境经济合作区商贸旅游区G区44号楼301室及沈阳市于洪区长江北街64-1号3-7-1室的50%）的范围内对上款承担给付责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12254元、鉴定费21100元，合计33354元，由被告丹东鸿祥商场、赵晓娟、谷思慧、谷实、谷成玉、全福梅各承担5559元。被告赵晓娟、谷思慧、谷实、谷成玉、全福梅在被告丹东鸿祥商场的财产价值范围内对被告丹东鸿祥商场承担的案件受理费及鉴定费承担给付责任。上述费用原告已预交，六被告于执行时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长 何 鹏代理审判员 石建君代理审判员鲁静二〇一五年十月十五日书 记 员 王 翠 娇 百度搜索“”