（2015）通民初字第08570号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-12-15
案件名称
北京合生北方房地产开发有限公司与田文双商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京合生北方房地产开发有限公司,田文双
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十五条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第08570号原告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人成鹏。被告田文双，住北京市海淀区。委托代理人杜侠伟，住北京市朝阳区。原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）诉被告田文双商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告合生公司的委托代理人成鹏，被告田文双的委托代理人杜侠伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合生公司诉称，2013年4月24日，被告购买原告开发的通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目I5号商务楼X商品房，双方签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款为2370000元，其中房款1180000元由被告向银行申请贷款支付。合同签订后，被告未按合同约定支付贷款金额。虽经原告多次催促，被告仍未履行合同，给原告造成了巨大的经济损失，按照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。现起诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的编号为Y1480575的《北京市商品房预售合同》；2、被告协助原告办理涉诉房屋的网签备案解除手续；3、被告向原告支付违约金474000元；4、诉讼费由被告承担。被告田文双辩称，同意解除合同，不同意支付违约金，因为被告去银行办理了贷款，但是办不下来，不存在主观恶意，我支付给原告房款一百多万，原告使用了两年多，房价也涨了，而且合同中双方责任约定不对等，房子是精装修但是未约定装修标准。合同附件五加重了买受人责任，应该向被告说明和解释，经被告签字确认，但是并没有，因此该格式合同无效，附件十最后一条与主合同29条冲突也属无效。经审理查明：2013年4月24日，田文双与合生公司签订编号为Y1480575《北京市商品房预售合同》，合同主要内容为：田文双购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目5号商务楼10层X。房屋建筑面积为141.17平方米，套内建筑面积111.75平方米。房屋单价每平方米21208.05元，房屋总价款为2370000元。田文双首期支付总房款的50.21%，剩余款项以商业贷款方式向渤海银行借款支付。出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。出卖人逾期交房的，逾期在180日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补偿协议进行变更或补充，但补偿协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等效力。合同附件五付款方式和期限约定。于2013年2月3日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的33.38%作为首期付款，即791000元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。于2013年2月27日前缴付总房款的16.84%，即399000元。其余房款1180000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的20%作为违约金。合同附件十，补充协议。一、买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。八、合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。十七、买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家或地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为到达。第十八条，本协议自双方签字盖章之日起生效，本协议与预售合同约定不一致的，以本协议的约定为准，不受预售合同第29条的限制。此外合同和合同附件还约定了其他内容。合同签订后，田文双先后交纳房款共计1190000元，剩余款项1180000元至今未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税1185元、宽带网开通费500元。2014年9月25日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续，2015年1月28日，合生公司向田文双邮寄《律师函》，律师函主要内容为要求田文双2015年2月10日之前付清全部房款，否则追究田文双相应法律责任。庭审中，田文双表示贷款没有办理下来系因信用卡逾期还款，存在征信问题。合同公司同意在本案中一并解决田文双已交纳房款退还问题。上述事实，有商品房预售合同、交款记录、竣工验收备案表、律师函、邮件单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。对于合同解除问题，双方均同意解除涉诉合同，对此本院不持异议，对于合同解除时间，应该根据双方违约责任以享有合同解除权一方主张的时间为准。根据本案查明的事实，合生公司存在迟延交房，但是田文双在约定的期限内并未主张解除合同，故田文双不享有合同解除权；根据双方签订的合同附件五规定，在签订合同后出卖人通知买受人办理贷款手续60日内贷款金额应该进入出卖人账户，逾期视为买受人应在期限届满之日起15日内交纳全部房款。根据合生公司提交的证据，其在2015年1月28日发出通知，以合同约定的送达时间计算，至2015年4月16日之前田文双应交纳完全部房款。此后，合生公司取得合同解除权，合生公司于2015年4月3日起诉，即在本案审理中合生公司才取得相应的合同解除权，故合同解除时间以田文双在最后期限未交纳房款时间为准，即2015年4月17日。合同解除后，对于涉诉合同的网签备案应该予以撤销，故对于合生公司要求田文双配合撤销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于田文双是否构成违约，根据双方权利义务履行情况来看，田文双在购房后怠于办理贷款，没有提交证据证明贷款未办理系不可归责任自身原因所致，故田文双构成了违约。关于合生公司是否构成违约，依照合同约定，在田文双未交纳房款的情况下，合生公司有权迟延交房，但合同中的迟延系指房屋符合合同交付条件的迟延，而非因田文双不缴纳房款，合生公司可以对房屋不再进行修建，迟延竣工验收，故合生公司也构成了迟延交付房屋的违约。现田文双并未提出反诉，故对于合生公司违约行为，田文双可以另案起诉解决。关于田文双的违约责任，根据合生公司提交的工程竣工验收备案表来看，涉诉房屋于2014年9月25日竣工，而从商品房房贷政策来看，即使田文双办理贷款，放款日期最早也是2014年9月25日。而合生公司在2015年1月28日才催促田文双办理贷款，对于之前催促并未提交证据予以证明，至2015年4月17日，合生公司才享有合同解除权，此时本案已经进入审理阶段。从期间对合生公司产生的损失来看，合生公司主张的违约金远超过对其造成的损失，此外，从合同中对双方违约责任约定来看，存在违约责任严重不对等情形，故对于合生公司违约金的计算方式本院根据合生公司的损失和公平原则进行调整计算。关于田文双辩称附件五逾期付款责任加重了田文双责任，属于无效条款，根据合同附件十八约定，补充协议不受合同第29条限制，并且该条文加粗，且位于协议最后一条，视为合生公司进行了说明，故对该答辩意见本院不予采纳。合同解除后，对于田文双已经交纳的房款，合生公司应该予以退还。对于合生公司代收代缴的费用，因合同解除并未涉及办理产权、交纳税收，相应的宽带初装费用应由新购买人承担，故上述相应费用合生公司亦应一并退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告田文双于二零一三年四月二十四日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1480575）予以解除；被告田文双于本判决生效之日起七日内配合原告北京合生北方房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1480575）的网签登记备案撤销手续；被告田文双于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币二十三万七千元；原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告田文双已缴纳的购房款、产权代办费、印花税、宽带网开通费共计人民币一百一十九万二千六百八十五元；驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25760元，由原告北京合生北方房地产开发有限公司负担12880元（已交纳），由被告田文双负担12880元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李炎铎代理审判员 安燕燕人民陪审员 张万良二〇一五年十月十五日书 记 员 许松婷 来自：