（2015）文民二初字第430号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-08-11

案件名称

李有进等诉文山州恒厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

文山市人民法院

所属地区

文山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李有进,何华丽,文山州恒夏房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

云南省文山市人民法院民事判决书（2015）文民二初字第430号原告李有进，浙江省乐清市人，家住浙江省乐清市，现住文山市惠祥大厦*单元***室，身份证号码：3303231969********。原告何华丽，浙江省乐清市人，家住浙江省乐清市，现住文山市惠祥大厦*单元***室。委托代理人李有进，浙江省乐清市人，家住浙江省乐清市，现住文山市惠祥大厦*单元***室，身份证号码：3303231969********，系原告何华丽之丈夫（特别授权）。委托代理人高保平，云南天信律师事务所律师。被告文山州恒夏房地产开发有限公司，组织机构代码：77858XXXX。法定代表人：王星博，该公司总经理。住所地：文山市东风路恒夏商业广场*单元*****层**号。委托代理人王绍荣，男，壮族，1963年6月19日生，身份证号码：×××，该公司董事长（特别授权）。委托代理人沈连康，云南杨柏王律师事务所律师。原告李有进、何华丽与被告文山州恒厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告李有进、何华丽及其委托代理人高保平，被告文山州恒厦房地产开发有限公司的委托代理人王绍荣、沈连康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李有进、何华丽诉称，2011年5月，原告到被告售楼处看房，准备购买临路面的商铺，当时，被告的销售人员称C单元1A层南1D号商铺门面就是与一条7米宽的道路地面相连，方便做生意。2011年5月30日原、被告签订了《商铺认购协议》，同日，原告支付被告购房定金1000000元，被告将盖了公司公章的一份恒厦商业广场规划及建筑方案设计图给原告持有，从规划方案看该商铺与一条7米宽的斜坡路面相连。正是因为该商铺是与一条7米宽的地面路面连接的好门面，路面行人较多方便做生意。为此原告于2014年5月6日与被告签订了合同编号（恒厦售字【2014】第129号）《商品房购销合同》，以每平方米38182.12元的单价向被告购买了该商铺，建筑面积为133.43平方米的商铺一间，并支付首付款2554640元人民币；于2014年5月16日之前向银行提交齐全贷款资料并签署借款合同；又于2014年6月24日支付被告购房款40000元，2014年8月1日办理了按揭贷款2500000元人民币支付给被告，原告合计支付给被告购房款5094640元人民币，至此，原告已按双方签订的《商品房销售合同》履行完自己的义务。2014年7月份，被告在该商铺原7米的路面上建了一座桥，形成该商铺面对的不是7米的道路路面，而是桥墩，与原告起初购买路面商铺做生意的初衷严重不符。被告的行为严重欺骗了原告，构成欺诈。原告多次找被告协商未果。为此，原告诉至法院要求判决变更原告与被告签订的《商品房购销合同》，减少房款1935963.20元（按购房总款5094640元的38%计算），由被告承担本案的诉讼费用。原告针对其主张，提交以下证据：1、《商品房认购协议》、《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《文山州房地产所有权抵押合同书》复印件各一份，《发票》复印件五份，证明原告向被告购买的商铺位于文山市东风路北片区第一组团恒厦商业广场C单元1A层南1D号，面积为133.43平方米，单价为38182.12元/平方米，原告已按约定支付了购买该商铺的所有款项给被告；2、购房时被告提供给原告2张方案设计图复印件，一、二组团规划设计方案复印件一份，证明该铺面前的规划设计方案是有一条5.5米宽，南通东风路，北通规划路的步行街，与规划路通过建台阶解决高度差，但被告实际改变规划设计方案，建设了一条死“胡同”。违背了原告购买此商铺的初衷，严重欺诈了原告；3、现场图片复印件五份，证明被告不按规划设计方案施工，改变原规划方案，致使该商铺面前的路为断头路，严重影响原告的铺面经营。经质证，被告文山州恒厦房地产开发有限公司对原告列举的证据质证认为对第1组证据的真实性及证明观点均无异议；对第2组证据，我们提交给原告的图纸只有两张即原告提交的证据的第81页和原告提交证据第97页的图纸，除了盖有我们公司公章的两份图纸我们异议认可。对原告提交的其他图纸我们都不予认可。我们交给审图的图纸有几稿，所以我们不确定这两份是否是盖有我们公司公章的图纸。97页图纸不是我们最终核定的图纸，原告提供的方案是最初的方案而不是最后的方案，最后审定的方案是没有梯子的，从原告商铺门口上去的小楼梯也是没有的；对第3组证据的真实性无异议，但不能证明原告的证明观点，文山市规划局文规复2013第33号文件已经明确说明最后的批复是同意步行坡道设计方案，所以这个方案不是恒夏公司擅自改变，而是规划局批复的，恒夏公司无权也不敢去擅自改变规划。本院认为，原告提交的第1组证据客观真实，能证明原告主张的事实，本院予以采信；原告提交的第2、3组证据不能证明原告主张的事实，本院不予采信。被告文山州恒厦房地产开发有限公司辩称，一、原告与被告在签订协议时被告提交给原告的图纸上明确的标明恒厦商业广场1A层南1D号商铺门口就是一条坡度为9.31%，宽7米的斜坡路。被告在销售过程中并无欺诈行为，其起诉没有事实依据。首先，因商铺的销售涉及金额巨大，销售人员不能很好的把握销售的议价分寸，也不敢承诺优惠的方式和尺度，稍有不慎就可能给公司造成重大损失，故商铺的销售过程中都是公司总经理王绍荣在与客户进行洽谈，自始至终都没有将商铺的销售交由售楼部的人员进行销售，不存在被告的销售人员向原告说过“商铺门面就是一条7米宽的道路地面相连，方便做生意”一类的话。原告李有进和本公司总经理王绍荣系朋友关系，设计方案出来之后，李有进就和王总商量其要为公司介绍客户销售商铺，成功销售后他提取佣金。双方达成口头协议后，李有进积极为公司寻找客户并成功为公司售出部分商铺，他在公司共提取了1975450元佣金。为了向客户介绍公司商铺的情况，李有进手里拿着一整套设计方案，有空就到项目的施工现场去看，对公司整个项目的情况了如指掌。其次，2011年5月30日被告与李有进签订《商铺认购协议》时，为了确定1A层南1D号商铺的位置，被告将设计的图纸复印交给李有进，作为协议的附件。因该设计图尚未经文山州规委会（文山州规划局）的最后审批可能有变化，为了避免以后双方因设计方案的调整变化发生争议，本公司王总又多次向李有进介绍了商铺的情况，在李有进充分了解商铺的情况下，双方才签了《商铺认购协议》。协议明确“在甲、乙双方平等自愿、公平公正的基础上，在乙方已清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜，包括小区整体规划，小区平面布局、房屋建筑形式，交房标准、建筑面积等相关内容，且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府部门最终批准文件为准的基础上，乙方自愿与甲方就如下内容达成以下协议。”这一段文字证明原告对商铺的情况是明知的，也明确了如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。被告交给李有进的图纸上明确标注了商铺门口就是一条坡度为9.31%，宽7米的斜坡路，该道路南北高差7.81米，临东风路段为实心坡道，临上条街为架空坡道。1A层南1B号商铺门口不可能是一条路面与商铺地面齐平的平路，对于这一点李有进是清楚的。原告知道也应当知道商铺门口是一条坡度为9.31%，宽7米的斜坡路，原告称销售人员欺骗了他，完全不属实。二、《商品房购销合同》已经履行完毕，原告对《商品房购销合同》的撤销权消灭，依法应当驳回其起诉。被告与原告签订《商品房销售合同》的时间是2014年5月6日，斜面路建成的时间是2014年7月，原告取钥匙收房的时间是2014年12月23日。2015年2月3日原告还从本公司领取了1A层南1D号和1A层南1B号商铺共200000元的延期交房违约金，李有进承诺“自收到该款后除了共性问题不再要求恒厦公司补偿其他费用”。从签订合同到交清房款到领钥匙收房再到领取违约金，原告从未对商铺门口是一条斜坡路的问题提出异议，《商品房销售合同》已经履行完毕，双方的权利义务已经终止。原告在合同已经履行完毕的情况下又以商品房销售合同纠纷为由提起诉讼没有法律依据。2011年5月30日原告拿到图纸，他们就知道也应当知道这条路是一条有9.31%坡度，高差7.81米的斜面桥，从2011年5月30日至起诉时的2015年5月5日，近四年时间原告从来没有就商铺门口路的问题提出过任何异议，现提起撤销权的诉讼已经超过了合同法规定一年的撤销权行使时间，原告的撤销权消灭。2014年7月斜坡路已经建成，原告不可能无视斜坡路的存在，但他们仍然在2014年12月23日领了钥匙收了房。原告在斜坡路已经存在的情况下依然收房、领违约金的情形，完全符合“以自己的行为放弃撤销权”的规定，其撤销权消灭，依法应当驳回其起诉。被告针对其主张，提交以下证据：1、恒厦公司的商品房预售许可证复印件一份，证明恒厦公司开发的恒厦商业广场项目已经取得商品房预售许可证，公司与原告签订的《商铺认购协议》和《商品房购销合同》有效；2、恒厦公司与李有进签订的《商铺认购协议》复印件一份，证明1A层南1D号商铺是原告李有进认购的，协议明确李有进对项目的情况清楚明了，如设计图有变化，以规委会批准的设计图为准；3、李有进为恒厦公司介绍客户的提成收据复印件一份，证明原告李有进在帮恒厦公司销售商铺提取佣金1975450元，李有进对商铺的情况了如指掌；4、文住建[2011]103号批复复印件一份、通过规委会审批的设计图纸注释复印件一份，证明已通过规委会审批的设计图纸与交给李有进转给原告的图纸是基本一致的，1A层南1D号号商铺门口是一条规划市政道路，南北高差7.81米，采用坡道连接，临东风路段为实心坡道，临上条街为架空坡道，只是路面从7米变成9米，坡度仍然是9.31%，被告没有欺骗原告；5、领钥匙登记表复印件一份，证明原告接房的时间是2014年12月23日，此时连接东风路与上条街的斜坡路已经建成，原告已经以自己的行为放弃了撤销权；6、借款凭条复印件一份，证明原告办理贷款交清房款的时间是2014年8月1日，此时斜坡路已基本建成，原告未提出异议；7、延期交房违约金收条复印件一份，证明原告李有进已经领取了1A层南1B号商铺和1A层南1D号的延迟交房违约金共200000元，并承诺自收到该款后除了共性问题不再要求恒厦公司补偿其他费用，原告已经以自己的行为放弃撤销权;8、《文山市规划局关于文山恒夏商业广场公共通道设计方案的批复》复印件及《恒夏商业广场连接天桥方案设计》复印件各一份，证明桥是根据文山市规划局所修建，并不是被告公司擅自修改的方案。经质证，原告李有进、何华丽对被告列举的证据质证认为对第1组证据的真实性无异议，但不能证明被告的证明观点；对第2组证据的真实性无异议，但对证明观点不予认可，原告对该项目的情况是不清楚的，被告的证明观点不能成立；对第3组证据与本案无关，不能作为本案定案依据，要证明李有进对商铺情况了如指掌的观点我们不予认可；对第4组证据的真实性无异议，但不能证明被告的证明观点，原告不知道项目的所有资料，对批复我们不予认可，在规划局是没有这份批复且没有这个图纸的注释，原告是不知道图纸的注释的；对第5组证据真实性无异议，但不能证明被告的证明观点，只能证明原告接房的时间，不能证明坡道已经建成的事实以及放弃撤销权的事实；对第6组证据借款凭条没有原件，是不能作为定案依据的，被告的证明观点不能成立；对第7组证据真实性无异议，但不认可被告的证明观点，该组证据只能证明因为被告延期交房按合同约定支付给原告违约金，不能证明其他内容。对第8组证据中的批复真实性无异议，但对证明观点不予认可，报方案也是被告公司，被告自行设计自行报的方案，以此想逃避当初对原告的承诺是说不通的，责任不在规划局而是在被告公司本身。关于方案设计图纸，方案设计有两个方案，当时最初向原告介绍的与现在报的方案不一致，该道路是被告自行设计施工，违背了当时卖该商铺的宣传，商铺5.5米的通道是有楼梯的，但现在楼梯没有了，是条断头路，影响了原告的商铺经营。恰恰证明被告违背起初卖给原告商铺的宣传，是虚假宣传，具有欺诈行为。本院认为，被告提交的第1、2、3、4、6、8组证据客观真实，能证明被告主张的事实，本院予以采信；被告提交的第5、7组证据客观真实，能证明原告领取钥匙的时间是2014年12月23日，原告已经领取了1A层南1B号商铺和1A层南1D号商铺的延迟交房违约金共200000元的事实部分，本院予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明法律事实如下：2011年5月30日，原、被告签订《商铺认购协议》，约定：在清楚知道被告所提供一切资料仅供参考，如有变化以政府有关部门最终批准文件为准的基础上，向被告认购坐落于东风路北片区一组团项目位于第一层A（靠东风路）南1D号的商铺。2014年5月6日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告位于文山市东风路北片区第一组团恒厦商业广场C单元1A层南1D号房，建筑面积为133.43平方米，每平方米38182.12元，总价款为5094640元。原告按合同约定支付了购买商铺的所有款项。原告于2014年12月23日领取了该商铺的钥匙，于2015年2月3日领取了被告支付的南1B号和南1D号延期交房违约金共计200000元。现原告认为被告在该商铺原7米的路面上建了座桥，形成该商铺面对的不是7米的道路路面，与原告购买商铺做生意的初衷不符，要求变更原、被告双方签订的《商品房购销合同》，减少房款1935963.20元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告虽未按合同约定时间交房，但也按约定支付了原告延期交房违约金，现原告认为被告在该商铺原7米的路面上建了座桥，形成该商铺面对的不是7米的道路路面，与原告购买商铺做生意的初衷不符，要求变更原、被告双方签订的《商品房购销合同》，减少房款1935963.20元的诉讼请求，无合法有效的证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李有进、何华丽的诉讼请求。案件受理费22220元，由原告李有进、何华丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审　判　长　　肖永廷审　判　员　　陈　勇人民陪审员　　王定喜二〇一五年十月十五日书　记　员　　刘胜娟关注微信公众号“”