（2015）沪一中民二（民）终字第830号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-27
案件名称
上海迪亚零售有限公司诉万振清等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海迪亚零售有限公司,万振清,上海曼卡妮美容保健有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第830号上诉人（原审被告）上海迪亚零售有限公司。被上诉人（原审原告）万振清。被上诉人（原审被告）上海曼卡妮美容保健有限公司。委托代理人李德权，上海海德安达律师事务所律师。上诉人上海迪亚零售有限公司（以下简称迪亚零售公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第42302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊号房屋产权人系万振清及其女儿万＊＊＊，由上海迪亚联华零售有限公司（以下简称迪亚联华公司）承租。2009年10月份，万振清（出租方、甲方）经共有人同意就租赁房屋与迪亚联华公司（承租方、乙方）续签了《租赁合同》，约定万振清将租赁房屋出租给迪亚联华公司用于开设超市及相关经营活动，租期自2009年10月23日起至2014年10月23日止，起始租金为每年人民币（下同）72，730元，三年后每年递增5%。合同第四章约定，乙方另支付租赁押金6，060元，甲方在合同终止或解除之日起十日内将押金归还乙方。合同第6.3条约定，甲方同意将房产交由乙方进行设计和装修，并在合同第7.3条中约定合同结束，乙方保证将房产恢复原样。合同签订后，甲方将租赁房屋交乙方用于经营超市，乙方按约支付租金及押金并于2009年底重新装修租赁房屋。2010年起，万振清发现租赁房屋已由上海曼卡妮美容保健有限公司（以下简称曼卡妮公司）使用，经营美容业务至今。经双方确认，租赁房屋的最初状态为毛坯房。后万振清诉至法院，要求判令：1、上海迪亚零售有限公司（以下简称迪亚零售公司）与曼卡妮公司将租赁房屋恢复原貌后归还万振清；2、迪亚零售公司与曼卡妮公司支付万振清自2014年10月23日起至实际归还房屋之日止按每日每平方米5元计算的房屋使用费；3、案件诉讼费用由迪亚零售公司与曼卡妮公司承担。原审另认定，迪亚联华公司于2006年10月份办理企业名称变更手续，并于2007年2月15日将企业名称变更为迪亚零售公司。2007年3月23日，公司印章字样由“上海迪亚联华零售有限公司”变更为“上海迪亚零售有限公司”。原审审理中，曼卡妮公司表示使用租赁房屋的租金是支付给案外人阮＊＊＊，现付至2014年10月底。万振清表示曼卡妮公司使用租赁房屋期间，未直接向其支付租金，而是由案外人阮＊＊＊在收取曼卡妮公司租金后再通过银行转给万振清，租金付至2014年10月23日。对此，法院联系案外人阮＊＊＊，其表示在迪亚零售公司使用租赁房屋期间，他作为居间人代迪亚零售公司支付租金给万振清，2010年起，租赁房屋由曼卡妮公司使用，其继续作为居间人在收取曼卡妮公司的租金后，再通过银行转给万振清，曼卡妮公司的租金现付至2014年10月23日。原审认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。迪亚联华公司于2007年2月15日将企业名称变更为迪亚零售公司，但仍以迪亚联华公司的名义与万振清签订《租赁合同》，相应的法律后果应由迪亚零售公司承担。迪亚零售公司以租赁合同上的签章无效为由，认为其与万振清之间不存在租赁关系的相关意见，法院不予采纳。万振清与迪亚零售公司之间的租赁关系依约于2014年10月23日自然终止，合同终止后，迪亚零售公司已无继续使用租赁房屋的合同和法律依据，据此，曼卡妮公司有义务搬离租赁房屋，并由迪亚零售公司依约将租赁房屋恢复原样后交还万振清，并参照租金标准支付房屋使用费。万振清与曼卡妮公司之间并无合同关系，曼卡妮公司认为万振清应对其在租赁房屋内的装修予以赔偿，于法无据，法院不予采纳。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，于二○一五年二月十三日作出判决：一、曼卡妮公司于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊号房屋，并由迪亚零售公司将上述房屋恢复原貌后返还给万振清；二、迪亚零售公司于判决生效之日起三十日内支付万振清自2014年10月24日起至实际返还上述房屋之日止按每年80，184元标准计算的房屋占有使用费；三、万振清于判决生效之日起三十日内退还迪亚零售公司押金6，060元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由迪亚零售公司负担。判决后，迪亚零售公司不服，上诉于本院，诉称：其对万振清出具的合同上迪亚联华公司的公章及法定代表人签名均有异议；阮＊＊＊不是上诉人的员工，与上诉人从未建立过居间关系，上诉人也从未委托阮＊＊＊进行任何租赁活动；上诉人与万振清间没有建立过租赁关系，故要求二审法院撤销原审判决。被上诉人万振清辩称：其曾起诉上诉人，如上诉人不认可租赁关系，当时就可提出异议；上诉人认可了其余五间房的租赁关系，却不认可与被上诉人间的租赁关系，故不同意上诉请求。被上诉人曼卡妮公司辩称：其已经腾空房屋，对上诉人的上诉请求不发表意见。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、工商档案中的承诺书，旨在证明法定代表人王＊＊＊签名不同于被上诉人出示的合同中的签名；2、住所（经营场所）使用证明，旨在证明公司公章不同于被上诉人出示的合同上的公章；3、阮＊＊＊与迪亚联华公司间的租赁合同，旨在证明上诉人与阮＊＊＊签订了租期十年的租赁合同，但租赁范围不包括涉讼房屋；4、阮＊＊＊与万振清等产权人签订的营业用房租赁协议，旨在证明阮＊＊＊承租了包括涉讼房屋在内的几间房屋，并可进行转租，租期十年；5、上诉人与吴寿山、上海方德信置业有限公司的续租合同，旨在证明阮＊＊＊于2014年退出转租关系，上诉人直接与产权人建立租赁关系；6、房产证，旨在证明上诉人承租的房屋的产权状况；7、营业执照，旨在证明上海迪亚零售有限公司＊＊＊店的营业场所不涉及涉讼房屋；8、银行对账单，旨在证明上诉人向阮＊＊＊支付租金；9、＊＊＊店的注册资料，旨在证明上诉人与阮＊＊＊签订的即为十年期的合同。被上诉人万振清发表如下质证意见：合同系上诉人签字后交付被上诉人，于其而言，加盖公章即用于开设迪亚超市；认可证据6、证据7；不认可证据3、证据5；证据4上的印章系其印章，但其并未与阮＊＊＊签订过租赁协议；证据8：上诉人有可能向阮＊＊＊支付过租金，但被上诉人的租金也确实到账了；证据9：其从未与阮＊＊＊签订过合同。被上诉人曼卡妮公司要求由法庭核实。本院认为，证据1、2、6、7、8具有真实性；证据3、4、9并不足以否定万振清所持合同的存在；证据5与本案没有直接的关系。被上诉人万振清出示下列证据材料：1、查询答复单，旨在证明上诉人收到了其发出的催款通知；2、物业费收据，旨在证明其已垫付2015年物业费；3、法院受理通知，旨在证明其曾起诉上诉人，后因上诉人支付了租金及律师费而撤诉；4、租赁合同，旨在证明迪亚联华公司与上海方德信置业有限公司、吴寿山签订了五年期的租赁合同。上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性没有异议，但不能反映邮件内容即为万振清所述之内容；证据2：真实性没有异议，但认为物业费不应由上诉人承担；证据3：系万振清错告所致；证据4：与本案无关。被上诉人曼卡妮公司认为该些证据材料均与其无关。本院确认证据1、2、3具有真实性，可予确认；证据4记载地址有误，系案外人的合同，与本案并无直接关系，不予确认。二审中，经本院通知，阮＊＊＊到庭作证，其陈述：2004年，为了成为上诉人的供应商，其同意代收代付租金；由其父亲阮＊＊＊出面与上诉人、被上诉人分别签订协议，租期五年，但不是上诉人出示的证据3、4，该两份证据上阮＊＊＊的盖章真实性无法确认；2004年，上诉人共承租包括万振清的涉讼房屋在内的六间门面，后又将包括万振清房屋及另两个门面另行出租；2009年后，其不再负责代收代付租金事宜；2009年其曾陪着上诉人的业务员与万振清等业主谈判，但后来他们签约时其并不在场。上诉人认为，阮＊＊＊并无权利代表上诉人；阮＊＊＊的陈述不能表明上诉人实际承租过涉讼房屋。被上诉人万振清认为上诉人内部人员利用职权谋取利益，应由上诉人承担责任。二审中，迪亚零售公司表示2004年负责＊＊＊路商铺租赁事宜的员工已离职，无法到庭作证，遂申请公司员工韩斌到庭作证，本院予以准许。韩斌陈述：其于上诉人公司的发展部工作，2014年＊＊＊路店原租约到期后，其在与产权人的委托人赵安昌交谈中，得知原租赁范围不包括万振清的房屋，迪亚零售公司原本与阮＊＊＊签订了十年期合同，后因阮＊＊＊从中赚取利益，产权人就不再租给阮＊＊＊。上诉人认为证人证言可证明上诉人并未承租万振清的房屋；被上诉人万振清认为当时六间房屋一并委托赵安昌出租；曼卡妮公司表示无意见可发表。本院认为，无论是上诉人所述的其与阮＊＊＊建立租赁关系，还是万振清所述的阮＊＊＊父子代表上诉人，均反映出阮＊＊＊参与了涉讼租赁事宜；二审中，阮＊＊＊向本院出具了书面意见，认可阮＊＊＊的证言；而阮＊＊＊的证言则解释了上诉人与被上诉人万振清各执内容不一的合同的原因，该证言可予确认；韩斌参与的系2014年后的续租事宜，其对于之前的租赁事宜的了解均系传来证据，故对本案并无证明力。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，万振清出示租赁合同以证明2009年10月23日至2014年10月23日期间其与迪亚零售公司就涉讼房屋建立租赁关系；迪亚零售公司则以其所持合同证明2004年10月8日至2014年10月7日期间其与阮＊＊＊间就不包括涉讼房屋在内的浦东新区＊＊＊路＊＊＊号、879号、881号、883号、885号房屋建立租赁关系；阮＊＊＊到庭作证2004年，为成为迪亚零售公司的供应商，由其父阮＊＊＊出面与迪亚零售公司、万振清分别签订协议，为期五年，代收代付租金，2009年后，其不再负责代收代付租金事宜，2009年其曾陪同迪亚零售公司业务员与万振清等业主谈判。本院认为，阮＊＊＊陈述的代收代付租金关系与迪亚零售公司所述的其向阮＊＊＊支付租金，万振清所述的其有租金到账之事实相吻合，并且，阮＊＊＊的证言合理地解释了迪亚零售公司、万振清所持的合同内容不一的原因。本院同时认为，迪亚零售公司工作人员在履行职务的过程中，即使存在因谋取个人私利而对公司造成损失，依法应由迪亚零售公司对外承担责任。据此，迪亚零售公司关于撤销原审判决的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海迪亚零售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年十月十五日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”