（2015）泸民二初字第225号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-18
案件名称
王xx与赵x房屋买卖合同案一审民事判决书
法院
泸西县人民法院
所属地区
泸西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王ｘｘ,赵ｘ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国物权法》：第五十九条第一款，第一百四十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民二初字第225号原告王xx（又名王x1），男，1957年4月8日生，汉族，农民。委托代理人亚自忠，云南明彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告赵x，男，1972年12月21日生，汉族，农民。委托代理人焦跃忠，云南云诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王xx诉被告赵x房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告王xx及其委托代理人亚自忠、被告赵x及其委托代理人焦跃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王xx诉称，2013年12月13日，原、被告双方在王建华、高永红的参与下自愿协商签订《买卖契约》，对坐落于泸西县中枢镇xxx村一幢土木结构房屋的买卖事宜进行了约定，原告将出卖房屋依约腾让给被告，并收取了被告给付的购房款86060元。之后，由于不能办理过户手续，被告曾于2014年12月17日向泸西县人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求原告履行契约约定的内容，协助办理产权变更手续，在经泸西县人民法院公开开庭审理后，被告于2015年3月3日向法院提出撤回起诉申请，泸西县人民法院同意了被告的申请，并于同日下发了（2015）泸民二初字第11号《民事裁定书》，裁定准许赵x撤回起诉。基于上述事实，原告认为虽然《买卖契约》系双方自愿协商签订，但根据《中华人民共和国土地管理法》第62条及其他相关条款的规定，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份才可以依法取得并享有宅基地使用权，所以，该契约内容不符合国家法律的规定，违反了宅基地一户一宅制度，故依照《中华人民们共和国合同法》第52条的规定，依法应当确认双方签订的《买卖契约》为无效，同时，依照第56、58条的规定，合同无效即自始没有法律约束力，各自因此取得的财产应当予以返还，因此，被告应当将原告享有使用权的土地及其之上的房屋及时腾让返还给原告，由原告将已经收取的款项86060元退还给被告，并由被告承担本案的诉讼费用。被告赵x辩称，一、原告诉称“2013年12月13日，原、被告双方在王建华、高永红的参与下自愿协商签订《买卖契约》，对坐落于泸西县中枢镇xxx村一幢土木结构房屋的买卖事宜进行了约定，原告将出售房屋依约腾让给被告，并收取了被告给付的购房款86060元”是事实，被告无异议。但要说明的是，被告对该房屋占有、管理、使用一年多的时间，入住前花费了大量的人力、物力，即装修房屋、清理垃圾、为付尾款向银行贷款6万等等，且水费、电费等户头均转到被告名下，被告依法向相关职能部门交纳了规费。另外，被告一家都搬到了xxx村生活至今，儿子也转到了陆良寨小学就读一年多。二、原告又诉称“由于不能办理过户手续，被告曾于2014年12月17日向泸西县人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求原告履行契约约定的内容，协助办理产权变更手续，在经法院公开开庭审理后，被告于2015年3月3日向法院提出撤回起诉申请”等，被告认为起诉是事实，撤诉也是事实，但根本目的不是办理产权过户手续，也不是能办不能办的问题，而是证明被告将房屋尾款交给原告，遭原告的拒绝，而原告的真正目的可想而知。被告只见过要钱要不到的，但没有见过还钱还不了的。三、原告称双方签订的《买卖契约》虽系双方自愿协商签订，但违反了《中华人民共和国土地管理法》第62条及其他相关条款的规定，所以根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，依法应当确认无效。被告认为，其与原告签订的《买卖契约》是房屋买卖契约，而不是单一的宅基地买卖契约，所以本案系一个房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，被告与原告之间签订的房屋买卖契约，买卖关系依法成立，并互相履行了合同中的主要义务，即原告腾让了房屋，收取了被告86060元的购房款，而被告占有、管理、使用该房一年多的时间，且对房屋进行了装修，清理了周边垃圾等工作，为按期履行给付义务，还向银行贷款6万元，但付款遭到原告的拒绝。同时，还变更了水费、电费的户头。现在，原告以《买卖契约》违反法律强制性规定为由要求确认《买卖契约》无效，我国《中华人民共和国合同法》第五十二条中的“强制性规定”指的是效力性强制性规定。具体到本案而言，“强制性规定”也就是原告所根据的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这里实际上隐含了宅基地是可以出卖的，具有一定的流通性。可见，村民出卖村民宅基地是一种客观现象，是不可回避的，政府职能部门所要做的工作就是不批准给新的宅基地，至于老的宅基地出卖后应当如何过户没有规定，既然没有规定，出卖又是一种客观现象，我们就可以从其他法规中寻找依据。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记”。这里的土地使用权包括集体和国有在内，而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。更何况原告已经重新取得了新的宅基地，建盖了新的房屋，有了稳定的住所。再说，我国《宪法》或《中华人民共和国土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有权的土地不能转让或流转。相反，《宪法》的有关法律法规又规定土地使用权可依法转让，这里的土地使用权应当包括国有和集体两种。对于国有土地使用权，国务院已经以第55号令的法规形式明确规定了转让的条件、转让的范围、转让的办法。对集体土地使用权的转让至今没有一部相关法规。但《中华人民共和国土地管理法实施条例》为集体土地使用权的转让问题提供了法律上的依据，并为今后出台相关的实施办法埋下了伏笔。特别是提出了“用途管制”概念，为集体土地使用权转让大开方便之门，而政府只管纳税、收费。综上，被告恳请人民法院结合本案实际，本着为维护交易安全，保护买受人的信赖利益及投资损失，对原告请求确认原、被告之间的《买卖契约》无效的请求，依法不予支持。综合原、被告的诉辩主张，本院确认本案争议焦点为：原、被告双方于2013年12月13日签订的《买卖契约》是否有效。原告王xx为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.原告王xx的身份证复印件一份，欲证明原告的自然身份情况，其户籍在中枢镇xxx村的事实；2.集体土地使用证复印件一份，欲证明原告于2001年7月依法取得泸集用（2001）字第0404号《集体土地使用证》，经核准使用坐落于泸西县中枢镇xxx村的集体土地的事实；3.《买卖契约》复印件一份，欲证明原、被告双方自愿签订了买卖契约，但该契约内容违反国家法律的规定，应当依法认定为无效。上述证据，经被告赵x及其委托代理人焦跃忠质证认为：对1-3号证据三性无异议，但不认可3号证据的证明目的，没有任何一部法律规定原、被告双方签订的《买卖契约》违反法律规定。被告赵x为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据：1.被告赵x的身份证复印件一份，欲证明被告的自然身份情况和诉讼主体资格，房屋买卖交付后被告已搬到xxx村居住；2.证明一份，欲证明被告赵x的儿子赵xx现转到新寨小学二（1）班就读；3.水费通知单三张，欲证明诉争房屋的水费已经转到被告赵x户头（电表户头还是原告，但是卡已经交到被告手上由被告缴纳电费）。上述证据，经原告王xx及其委托代理人亚自忠质证认为：对1号证据三性无异议，但赵x的户籍不在中枢镇xxx村，而是在三塘乡辖区；2号证据真实性无异议，但与本案无关联性；3号证据实际缴费人为赵x无异议，但水、电谁用谁负责，并且从2014年11月10日到2015年2月2日期间，被告虽然接收了房子但未经常居住在这个地方。在双方当事人举证、质证的基础上，本院认证如下：原告王xx提供的1-3号证据，被告方对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其三性予以采信；被告赵x提供的1-3号证据，原告方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案事实如下：2013年12月13日，原告王xx（甲方）与被告赵x（乙方）签订了房屋《买卖契约》，约定：甲方自愿将其座落于泸西县中枢镇新寨村委会xxx村169号的土木结构、瓦屋面房屋一幢（正房四间、两边耳房各三间、厅房两间，土地使用权面积266平方米，长17.7米、宽15米）以146060元的价格卖给乙方；付款方式分两次付清，由乙方签订契约当天支付甲方房款86060元，于2014年12月31日前支付甲方房款60000元；第二次房款付清后，甲方将土地使用证及一份人民调解协议书（王xx与袁鸿两人所签协议）交给乙方，售房后甲方需协助乙方办理土地使用证、水、电卡的过户手续，在2014年底以前如有政府政策需要搬迁房屋时，政府所付给的补助等费用，由甲方领交乙方；2014年底之前如乙方付不清甲方房款60000元，甲方有权收回房屋，退40000元所交房款给乙方，结束房屋交易。《买卖契约》签订后，被告赵x于签订契约当天向原告王xx支付购房款86060元，原告王xx于2013年12月26日（农历冬月二十四）把房屋腾让给被告赵x管理使用。第二次付款期限届满前，被告赵x按约向原告王xx支付剩余房款60000元，被告王xx未收款，致被告赵x于2014年12月17日向泸西县人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求原告王xx履行契约约定的内容，协助办理土地使用证变更手续，后又于2015年3月3日向泸西县人民法院提出撤回起诉申请。另查明，原告王xx户籍为泸西县中枢镇xxx村，被告赵x户籍为泸西县三塘乡xx村。原、被告双方签订的《买卖契约》所售房产的土地为集体土地，土地所有权人为泸西县中枢镇新寨村委会xxx村，土地使用权人为王xx，土地使用权证号为泸集用（2001）字第0404号，地号为0111030096，用途为住宅，使用权面积为266平方米。本院认为，原告王xx（户籍为泸西县中枢镇xxx村）与被告赵x（户籍为泸西县三塘乡xx村）签订的《买卖契约》所售房产的土地为集体土地，土地所有权人为泸西县中枢镇新寨村委会xxx村，土地使用权人为王xx。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”、第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农建设……”、《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”、第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”等相关法律规定，原告王xx将其座落于泸西县中枢镇新寨村委会xxx村169号的土木结构、瓦屋面房屋一幢出卖给被告赵x，存在宅基地使用权、土地转让审批等禁止性法律问题，且存在无实际履行合同可能，依法属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同。故原、被告双方于2013年12月13日所签订的《买卖契约》违反法律的强制性规定，应属无效合同。现原告王xx主张确认《买卖契约》无效，理由成立，对该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……。”、第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……。”现原告王xx请求判令被告赵x将原告王xx享有使用权的土地及其之上的房屋及时腾让返还给原告王xx，并由原告王xx将已收取的房款86060元依法返还被告赵x，理由成立，对该项诉讼请求，本院予以支持。被告赵x辩称其为付房款向三塘乡农村信用社贷款，结合被告赵x向本院提交的云南省农村信用社贷款证来看，贷款行为确实存在。故对被告赵x所付房款86060元，应由原告王xx从被告赵x付款之日起按农村信用社同期贷款利率支付利息（利息从2013年12月13日算至还款之日）。被告赵x辩称其入住前花费了人力、物力清运垃圾，装修、加固房屋等，相应费用共计3000元，经本院组织原、被告双方现场查看，上述情况确实客观存在，综合现状，对被告赵x主张的清运垃圾，装修、加固房屋等费用共计3000元，本院应予认定，故原告王xx应赔偿被告赵x清运垃圾及装修、加固房屋的费用3000元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告王xx与被告赵x于2013年12月13日签订的《买卖契约》无效；二、被告赵x于判决生效后60日内将泸西县中枢镇新寨村委会陆良寨下村169号房产（土地使用权证号：泸集用（2001）字第0404号，地号：0111030096）土木结构房屋四间、两耳房各三间、厅房两间腾空返还原告王xx；三、原告王xx于判决生效后60日内返还被告赵x购房款86060元，并按农村信用社同期贷款利率支付利息（利息从2013年12月13日算至还款之日）；四、原告王xx于判决生效后60日内支付被告赵x清运垃圾及装修、加固房屋的费用3000元。案件受理费1950元，由原告王xx承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 丁桂香审判员 牛桂英审判员 段飞飞二〇一五年十月十五日书记员 陈 琳 微信公众号“”