（2015）永民初字第2447号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-08
案件名称
毛小娟与永安天正房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永安市人民法院
所属地区
永安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛小娟,永安天正房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十七条，第二百二十条，第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第2447号原告毛小娟，女，1969年5月18日出生，汉族，住浙江省江山市。委托代理人唐祥平、朱京生。被告永安天正房地产开发有限公司，住所地永安市绿景佳园9幢4-301室、3-302室。组织机构代码：69901634-7。法定代表人叶良建，董事长。委托代理人黄家城，福建商通律师事务所律师。原告毛小娟与被告永安天正房地产开发有限公司（以下称天正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛小娟及其委托代理人唐祥平、被告天正公司的委托代理人黄家城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛小娟诉称，原、被告于2013年9月24日在永安签订《房屋租赁合同》，依合同约定，被告将自己开发建造的永安市仙泉财富广场2幢4号店面，面积91.13平方米出租给原告，合同约定租期三年即2013年9月24日至2016年5月31日止，租金从2013年10月24日至2014年4月24日，第一年租金每月每平方米30元，半年租金14604元；第二年租金每月每平方米35元，半年租金17040元；第三年租金每月每平方米40元，半年租金19470元；另收房屋履约保证金5000元。原告依约交付给被告房屋履约保证金5000元。被告交付房屋，原告开始装修，一个月后开始营业，生意很好。2014年9月至10月期间下一场大雨，原告租赁使用的房屋装修的吊顶上雨水往下倾泄，雨水浸湿造成装修内墙及屋内家具设施霉变，导致原告无法经营。为此原告要求被告处理漏水问题，被告不予答复和推诿责任，原告也找过物业处理，但始终没有解决。请求判令：1、被告承担违约责任，未尽维修义务，影响正常经营，减免2014年10月至房屋维修可以使用时止的租金22716.4元（暂从2014年10月至2015年5月，共8个月）。2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求要求被告赔偿从2014年10月起至法院认定之前的经营收入的损失，合计40000元，并继续减免租金至法院判决确定的日期止。被告天正公司辩称，第一，原告承租的本案店面房屋的楼上系居民住宅，且该店面房屋外墙屋檐有1.5米宽，雨水不可能淋到店面屋顶；第二，答辩人接到原告反映的其承租店面吊顶渗水浸湿的问题后，当即指派有关工作人员前往现场进行查看处理；第三，原告承租店面吊顶渗水浸湿的原因，系原告擅自将下水道地漏支管应急排污检修口予以改变拆除和将下水道主管的应急排污检修口隐藏封闭，使该下水管道在使用过程中发生堵管，水从原告楼上厨房倒灌，然后从原告改管处渗漏至吊顶，因主管应急排污检修口被原告装修封闭，无法打开进行应急排水，致使漏水无法控制造成，根本不是答辩人的维修责任。原告诉请没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年9月24日，原告毛小娟与被告天正公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：被告将永安市仙泉财富广场2幢4号店面（面积81.13平方米）租给原告使用；期限自2013年9月24日起至2016年5月31日止；从2013年10月24日至2014年4月24日止，第一年租金每月租金为每平方米30元，半年租金为14604元，第二年租金每月租金为每平方米35元，半年租金为17040元，第三年租金每月租金为每平方米40元，半年租金为19470元，另收取房屋履约保证金5000元，原告应于房屋租赁合同约定租期开始之日起一个月前将半年房租一次性付清，尔后每半年交付一次，均于半年到期的一个月前交付；被告负责水、电开户证明，开户一切费用及原告进行装修费用由原告负责，但不得改变原建筑结构；原告自行负责所租店面内的装修及夹层隔板的设置；其他装修固定部分保持完整不得擅自拆除；在有效租赁期间内，原被告双方应遵守本合同，任何一方任意变更，出现违约责任，违约方应向对方支付年租金50%作为违约金，并赔偿因违约造成的全部损失。合同签订后，原告将所租店面安排他人进行装修后经营“永安市天然之美美容会所”。2014年10月份的一天，因下大雨，原告经营的店面从二楼吊顶往下漏水，导致店面二楼积水。原告认为漏水导致其所租店面装修和财产造成损失，无法继续经营，要求被告维修和赔偿未果，故诉至法院。庭审中，原告提供2013年10月至2014年10月收入清单作为其增加诉讼请求损失的依据，被告不予认可。本院要求原告确认本案要求被告承担违约责任还是侵权责任，原告明确主张要求被告承担违约责任。另查明，原告所承租的永安市仙泉财富广场的店面系黄顺平所购买，其与被告永安市天正房地产开发有限公司约定，从2013年7月30日起至2016年7月20日止，全权交予被告永安市天正房地产开发有限公司统筹经营、管理、出租、使用，期间所衍生出的一切支出、收入、亏损、利益全部由永安市天正房地产开发有限公司负责。还查明，本案漏水的店面二楼上层的住房无人居住。原告装修租赁的店面时，将原有的店面二楼房屋中间的生活用水管道地漏支管存水弯及存水弯上的应急排污检修口予以改变拆除，并对屋顶装修了吊顶，改变后该段管道没有存水及应急检修功能。原告承租店面楼顶漏水情况仅发生于2014年10月份的这次，漏水的位置即原告改变下水管的位置。漏水的水源系店面上层的住房生活用水管道预设的弯头处冒出。原告有向物业公司反映漏水的情况，之后未再出现过漏水现象。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、个体工商户营业执照、内资企业登记基本情况表、收据一份、现场照片，被告提交的现场照片、永安市天立物业管理有限公司出具的证明一份、情况说明和日常接待记录表、证人罗某、杨某出具的证明，本院现场勘验照片，原、被告申请证人蒋某、罗某、杨某的出庭作证及当事人的陈述等证据在案为凭，本院经查证后，对上列事实予以采信。本院认为，被告经本案原告所承租的店面所有人黄顺平授权同意并向其承诺承担全部法律责任，将该店面转租给原告，被告具有该店面出租人的权利和义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按该合同履行义务。双方租赁合同明确约定：“进行装修费用由原告负责，但不得改变原建筑结构”。原告租用该店面后，店面所在的楼房均正常使用，此次漏水前后均未出现漏水情况，可以排除原告所租店面内下水管道存在隐蔽瑕疵，造成持续漏水的情况。原告自行对所租店面进行了装修改造，拆除应急排污检修口，在装修工作完成后未组织专业人员进行验收，致使2014年10月其中的一天因下水管道排水不畅，水从店面楼上的住房生活用水预设的下水管道弯头处冒出后渗漏到原告所租的店面。因原告将应急排污检修口拆除，并将房屋进行吊顶装修，造成漏水时无法及时查明漏水原因，将积水排出，店面内部分财物受损的后果。此次漏水系因长期使用后，造成下水管道下端堵塞，导致下水管道排水不畅，水从店面楼上无人居住的下水管道弯头处冒出。庭审时，原告明确本案主张被告承担违约责任，出租人的维修义务系在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物，原告提供的证据无法证实被告存在违反租赁合同出租方应尽的义务的情形，原告要求被告承担违约责任，依据不足，本院不予支持。原告提供其2013年10月至2014年10月收入清单证实其损失，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告毛小娟要求减免租金的诉讼请求。二、驳回原告毛小娟的其他诉讼请求案件受理费1368元，由原告毛小娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。当事人提出上诉的，应向福建省三明市中级人民法院预交上诉案件受理费1368元，在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李如浩代理审判员 赖晓珍人民陪审员 翁凤英二〇一五年十月十五日书 记 员 钱晓雪上诉费缴纳专户（户名：三明市中级人民法院。帐号：35001647136050001346。开户行：三明市建行新泉分理处）附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”