（2014）郑民再终字第33号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-11-23

案件名称

郑州万丽投资有限公司与李旭东再审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

案由

法律依据

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2014）郑民再终字第33号申请再审人（一审被告、二审上诉人）郑州万丽投资有限公司。法定代表人谢光明，该公司董事长。委托代理人崔国钟，河南亚飞律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）李旭东，男，汉族，l977年1月20日出生。委托代理人陈梅影，女，汉族，1972年4月3日出生。委托代理人王炎年，河南共同律师事务所律师。申请再审人郑州万丽投资有限公司（以下简称万丽投资公司）与被申请人李旭东买卖合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2012年12月27日作出（2011）开民初字第3066号民事判决。万丽投资公司不服提起上诉，本院于2013年7月9日作出（2013）郑民四终字第588号民事判决，已经发生法律效力。万丽投资公司不服向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2013年11月8日作出（2013）豫法立二民申字第02153号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人万丽投资公司的委托代理人崔国钟，被申请人李旭东的委托代理人陈梅影、王炎年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李旭东诉称，2011年1月25日，李旭东与万丽投资公司签订了房屋买卖合同一份，约定万丽投资公司向李旭东出售位于郑州市郑东新区CBD外环路联合中心21层03、04、05、06共四间房屋，成交价格为500万元，双方约定万丽投资公司收到李旭东定金75万元后，将其与郑州联合置业有限公司签订的房屋买卖合同中的买受人变更为李旭东。合同签订后，李旭东依约履行了合同义务，向万丽投资公司交付了定金75万元，但万丽投资公司拒绝为李旭东变更合同，万丽投资公司的行为已经构成违约，请求法院判令万丽投资公司将位于郑州市郑东新区CBD外环路联合中心21层03、04、05、06共四间房屋过户至李旭东名下；若万丽投资公司不能履行办理过户义务，则要求万丽投资公司双倍赔偿李旭东定金共计150万元，并将该房产增值部分赔偿李旭东。一审法院查明，2011年1月25日，李旭东与万丽投资公司签订《房屋买卖合同》一份，约定万丽投资公司向李旭东出售其所有的位于郑州市郑东新区CBD外环路联合中心21层03、04、05、06共四间房屋。因万丽投资公司暂时没有使用该房屋原因，未办理房产证。万丽投资公司声明该房依法可以转让，没有产权争议。双方约定房屋单价为1.33万／平方米，共376平方米，成交价格为500万元。双方采用“改合同”方式进行交易，改合同费用由万丽投资公司自理。双方约定合同签订后，李旭东于2011年1月25日前向万丽投资公司交付定金75万元。万丽投资公司收到李旭东定金75万元及余款后，将其与郑州联合置业有限公司签订的房屋买卖合同变更为李旭东与郑州联合置业有限公司签订的房屋买卖合同。万丽投资公司变更合同完成前三天，通知李旭东，李旭东确认后当日，将余款一次性打入万丽投资公司指定账户，万丽投资公司收到款后办理上述购房合同变更手续。万丽投资公司确认款到之后三个工作日内，将上述房屋与开发商重新签订的购房合同交付给李旭东。对于由于客观原因导致在30个工作日内未能变更合同的，万丽投资公司应当在接到李旭东通知后三个工作日内全额退回李旭东所交定金。双方另约定了其他事项。合同签订后，李旭东向万丽投资公司支付房屋定金75万元，万丽投资公司向李旭东出具收据一份。后万丽投资公司未能为李旭东变更合同，也未将75万元定金退还李旭东。双方发生争议后，李旭东向法院提起诉讼，法院询问争议房产的现市场价为多少，万丽投资公司称不清楚，因双方对本案诉争房产的市场价值不能达成一致意见，经庭审征求双方的意见，李旭东向法院提出申请，请求法院委托评估机构对本案争议四间房产的市场价格进行评估，法院依法组织双方进行了委托评估。郑州众合房地产估价有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》显示：估价对象在估价时点的房地产市场价值为773.82万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则行为给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，建设部、国家发改委、财政部等部门早在2005年4月作出的《关于稳定住房价格工作的意见》就明确载明，在预售商品房的购买人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的购买人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。2010年4月13日，国家住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中第十条载明严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。万丽投资公司作为专业从事房地产投资管理的公司，应当知道相应的房产交易政策，且从其提交的中华人民共和国住房与城乡建设部建房（2010）53号文件看，万丽投资公司对有关房屋交易政策是明知的，但仍然与李旭东签订合同，收取李旭东定金75万元为买卖双方办理更改合同事宜，明显有违诚实信用原则，存在较大的缔约过失，使李旭东丧失了购得该房后所应当享受房屋增值的机会，故对于李旭东主张的相应损失万丽投资公司应依照过失比例赔偿。因双方合同中约定的交易方式违反政策，无法继续履行，且万丽投资公司明确表示无继续交易的可能，故对李旭东要求过户的请求不予支持。对李旭东起诉要求郑州万丽投资有限公司双倍赔偿定金150万元的诉讼请求，因交易无法完成系因缔约过失所致，而非万丽投资公司单方违约所致，故李旭东要求双倍返还定金缺乏法律依据，不予支持；庭审时万丽投资公司同意退还李旭东定金75万元，对此予以认定，故对李旭东的该项诉讼请求予以部分支持。对李旭东主张的该争议房产增值部分，因鉴定估价报告显示，增值部分为273.82万元，对此予以认定；本案系万丽投资公司明显违反诚实信用原则，存在重大缔约过失所致，综合本案案情、合同签订前后郑州市房价行情、以及双方当事人的具体情况，为促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护、鼓励当事人积极从事交易和经济流转，对李旭东主张的房产增值部分，酌定支持其中的60%，即1642920元由万丽投资公司赔偿李旭东。万丽投资公司提交的通话记录打印件、完税凭证及发票复印件因无原件相核对，且与本案缺乏直接关联性，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、郑州万丽投资有限公司退还李旭东购房定金七十五万元，于本判决生效后十日内付清；二、郑州万丽投资有限公司赔偿李旭东损失一百六十四万二千九百二十元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回李旭东的其他诉讼请求。案件受理费四万六千八百元，由李旭东负担二万一千零六十元，郑州万丽投资有限公司负担二万五千七百四十元。万丽投资公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实严重错误。一审法院认定双方签订房屋买卖合同时故意隐瞒相关政策规定，有违诚实信用原则，存在较大缔约过失，使李旭东丧失了购得房屋后应当享受房屋增值的机会，依此判决赔偿李旭东损失1642920元，与事实明显不符，严重损害了万丽投资公司的合法权益。万丽投资公司与李旭东于2011年1月25日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，万丽投资公司在签订该合同时已告知李旭东房屋的真实情况，双方协商一致以改合同的方式将房屋变更至李旭东名下。并约定如不能变更，将返还75万元定金并终止此次交易。万丽投资公司并无任何违背诚实信用原则的行为，也不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，因此不应承担缔约过失责任。故请求撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2011）开民初字第3066号民事判决书第二项；一、二审诉讼费用由李旭东承担。李旭东答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。首先，万丽投资公司是一家专业从事房地产投资管理的公司，从企业法人营业执照上可以明确看出其经营范围是房地产投资、路桥工程投资。万丽投资公司对有关房屋交易政策应当是明知的，其目的是投资房产，投机卖房。其次，双方当时所签订的房屋买卖合同由万丽投资公司提供，条款也是由其事先拟定。再次，万丽投资公司收到75万元定金后，未能办理“改合同”事宜，且一直未与我方协商过退还定金及解除房屋买卖合同，寻找各种借口推诿并拒绝返还定金和赔偿损失，直接导致我方丧失了购得房屋后应当享受的房产增值机会，造成巨大损失。综上认为，一审法院认定事实清楚，应依法驳回上诉，维持原判。本院二审经审理查明的事实与原审一致。本院二审认为，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，应当遵守法律、行政法规，遵守国家相关政策的规定，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案万丽投资公司与李旭东于2011年1月25日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，但该合同交易方式附加条款所约定“改合同”的内容，企图偷逃税款，违反国家相关政策，损害国家利益，因此，该《房屋买卖合同》应认定为部分条款无效。李旭东要求万丽投资公司完善手续后继续履行合同即依法依规办理房屋产权过户，万丽投资公司明确表示不再履行该合同，明显存在违约的故意。因此，李旭东主张让万丽投资公司返还定金，赔偿损失的请求应当予以支持，一审法院的处理原则并无不当。但该份《房屋买卖合同》约定交易方式为“改合同”，“改合同”的交易方式明显存在规避交易税金的故意，此系双方合意，对于损失的发生双方存在同等过错，各自应承担50%的责任。综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理部分欠妥，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持高新技术产业开发区人民法院（2011）开民初字第3066号民事判决第一项、第三项；二、变更高新技术产业开发区人民法院（2011）开民初字第3066号民事判决第二项为：郑州万丽投资有限公司赔偿李旭东损失一百三十六万九千一百元，于本判决生效后十日内付清。一审案件受理费46800元，由李旭东负担26956.80元，郑州万丽投资有限公司负担19843.20元；二审案件受理费19586元，由郑州万丽投资有限公司负担16354元，由李旭东负担3232元。申请再审人万丽投资公司再审称：一、万丽投资公司在签订合同过程中，既没有违背诚实信用原则，也没有违约行为，不应承担赔偿责任，也不应承担缔约过失责任。1、万丽投资公司不存在违背诚实信用原则的行为。虽然万丽投资公司营业执照上的经营范围有对房地产投资管理，但事实上万丽投资公司在与李旭东签订合同时，公司内并没有具备房地产投资相关资质的专业人员，对房地产相关政策也并不了解。因此原一、二审法院认定万丽投资公司是专业的房地产投资公司，对不能通过“改合同”的方式将涉案房屋过户至李旭东名下是明知的，从而认定万丽投资公司违背了诚实信用原则，此认定与事实不符；2、万丽投资公司与李旭东于2011年1月25日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，万丽投资公司在签订该合同时已告知李旭东房屋的真实情况，双方协商一致以“改合同”的方式将房屋变更至李旭东名下。并约定如不能变更，将返还75万元定金并终止此次交易。万丽投资公司并不存在故意隐瞒事情真相等违反诚实信用原则的行为，而且双方对于涉案房屋不能变更至李旭东名下时的处理方式，也做了约定。另外在合同签订后，万丽投资公司找房屋开发商协商变更房屋买方，开发商明确表示不同意后，万丽投资公司按合同约定将该原因告知了李旭东，并多次找李旭东协商，双方也曾多次电话沟通，所以万丽投资公司不存在违反诚实信用原则的行为；3、根据《合同法》第42条之规定，合同当事人承担缔约过失责任的前提条件是假借订立合同，恶意进行磋商或者故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况及其他违背诚实信用原则的行为，但本案中，双方已经实际签订了合同并已实际履行，因此不存在假借订立合同恶意进行磋商的行为。其次万丽投资公司在签订合同时，已经明确告知李旭东房屋的真实情况，双方也约定了不能实现合同目的时的解决方式，所以万丽投资公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为，也没有其他违背诚实信用原则的行为，因此万丽投资公司不应承担缔约过失责任。另外一审法院在李旭东没有主张缔约过失责任的情况下，其判决超出了李旭东的主张范围，违反了民事诉讼的原则，是错误的；二、原二审判决让万丽投资公司按涉案房屋增值的比例赔偿李旭东损失，违背事实和法律，有悖司法公正。双方签订的合同是双方真实意思表示，是真实合法有效的。万丽投资公司按合同约定，若不能将房屋变更至李旭东名下，万丽投资公司只需将定金返还即可，并没有约定双倍返还定金。而且依据《合同法》规定，定金罚则和赔偿损失不能并用，李旭东的主张违反法律规定，依法不应得到支持。另外，万丽投资公司对涉案房屋享有的是物权权利，李旭东同万丽投资公司因买卖合同形成的是债权债务关系，是两个不同的法律关系，原二审法院将万丽投资公司因物权而获得的房屋增值273.82万元判决50%归李旭东，属于适用法律错误，有悖司法公正。按照原二审法院的逻辑，即便赔偿李旭东的损失，也应按照李旭东交纳的定金数额75万元所占房屋的合同价款500万元的比例即15%来计算其享有的房屋增值部分数额，即增值部分273.82万元乘以李旭东所占比例15%等于41.073万元，万丽投资公司只能赔偿李旭东41.073万元。综上，万丽投资公司既不存在违背诚实信用原则的行为，也没有违约行为，依法不应承担任何的民事赔偿责任。请求撤销原二审判决第二项即“万丽投资公司赔偿李旭东损失1369100元”。被申请人李旭东再审辩称：一、万丽投资公司行为已经严重违反了诚实信用原则。万丽投资公司作为专业从事房地产投资管理的公司，从营业执照经营范围，可以推定其对房地产政策是明知的，从其一审提交的住房和城乡建设部文件也证明其对国家政策是明知的；其次，双方签订的《房屋买卖合同》是万丽投资公司单方面事先起草的，并在合同中声明“该房可以转让”，能履行却不履行拒不履行；再者，合同签订后房屋价格上涨，万丽投资公司才拒不履行合同。以上行为说明万丽投资公司违反了诚实信用原则；二、万丽投资公司的行为是违约行为。万丽投资公司在二审和再审中认可买卖合同是真实合法有效的，该合同也不违反国家政策和法律禁止性规定，其应将涉案房屋交付李旭东占有使用，能否改合同和过户，并不影响万丽投资公司履行合同相应部分内容，其能履行却不履行已经构成违约。另外，我方到房管部门了解，万丽投资公司完全可以履行合同，但其不履行。在调解过程中，万丽投资公司愿意以2万元／平方米卖给李旭东，才愿意履行该合同，也证明万丽投资公司能履行而不履行是违约行为；三、万丽投资公司应全额赔偿李旭东购房的可得利益损失。根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷司法解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，主张赔偿可得利益损失的，人民法院应予以支持。本案中，万丽投资公司违约行为造成李旭东的可得利益损失，其应当全额赔偿，故万丽投资公司主张按比例赔偿不能成立。另外，现在房屋的增值部分损失已经大于评估增值部分273.82万元，原一、二审对房屋评估费用也没有让万丽投资公司承担，请再审时予以考虑。综上，万丽投资公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对李旭东的损失赔偿，既是对其违背诚信原则行为的惩戒，也合理弥补了李旭东的损失，符合现代司法理念的价值取向。请求依法维持二审法院判决，驳回万丽投资公司的再审请求或将本案发回重审。本院再审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，万丽投资公司与李旭东签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，但其约定以“改合同”方式进行交易，偷逃税款，违反了有关行政管理规定，损害国家利益，该部分应认定为无效条款，其他内容合法有效，双方均应按合同的约定履行。虽然双方不能以“改合同”方式进行交易，李旭东表示其仍愿在万丽投资公司完善手续后以合法形式进行交易，但万丽投资公司明确表示不再履行该合同，违反了诚实信用原则，使李旭东丧失了购得本案房屋后所应当享受的房屋增值机会，故原审判决支持李旭东主张让万丽投资公司返还定金、赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以支持。因双方对约定“改合同”的非法交易方式均有过错，故原判认定双方对损失的发生承担同等责任并无不当，本院予以支持。综上，万丽投资公司的申请再审理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2013）郑民四终字第588号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　胡　涛审　判　员　　芦　祎代理审判员　　赵志远二〇一五年十月十五日书　记　员　　范梦雅关注微信公众号“”