（2015）长中民三终字第06310号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-01-05

案件名称

曾青石与长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曾青石,长沙新世界国际大饭店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第06310号上诉人（原审原告）曾青石。委托代理人艾超，湖南成法律师事务所律师。委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。上诉人（原审被告）长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。法定代表人于雄，董事长。委托代理人吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。委托代理人刘力平。上诉人曾青石与上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第00399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月25日对本案公开开庭进行了审理，上诉人曾青石的委托代理人艾超、曾强，以及上诉人新世界公司的委托代理人吴煊、刘力平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，曾青石于1999年向长沙东汉国际大酒店有限公司购买了东汉名店广场三楼4098A、五楼6388A号商铺。2002年2月6日，曾青石（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了两份租赁合同，双方约定：乙方租赁甲方东汉名店广场三楼4098A、五楼6388A号商铺，租期10年，从2002年5月1日起至2012年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，其中4098A号商铺第一季度免1个月的租金作为装修用，计1936元，第二季度租金为2952元，第三、四季度租金均为2964元。第二年租金为5%，每季度租金均为3705元。第三年为6%，每季度租金均为4446元。第四年为7%，每季度租金均为5187元。第五年至第十年每年为8%，每季度租金均为5928元。其中6388A号商铺第一季度免1个月的租金作为装修用，计986元，第二、三、四季度租金均为1479元。第二年租金为5%，每季度租金均为1849元。第三年为6%，每季度租金均为2219元。第四年为7%，每季度租金均为2589元。第五年至第十年每年为8%，每季度租金均为2959元。乙方在每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定支付场地租金，则每逾期一天，按所欠租金每日千分之五支付滞纳金给甲方。2002年6月12日，曾青石（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了结算协议书，确认4098A号商铺到2002年3月31日止，办理了银行按揭的业主累计欠乙方代垫银行贷款10811.63元，乙方因甲方商铺产权面积变化而应退甲方房款0.03元，乙方代甲方办理产权证时，代垫税费等合计11491.22元，乙方因逾期交房赔付甲方违约金16215.25元，以上甲方欠乙方6087.57元；确认6388A号商铺到2002年3月31日止，办理了银行按揭的业主累计欠乙方代垫银行贷款12885元，乙方因甲方商铺产权面积变化而应退甲方房款13329元，乙方代甲方办理产权证时，代垫税费等合计6482元，以上甲方欠乙方6038元。租赁合同签订后，曾青石向新世界公司交付了商铺，但新世界公司未按约支付租金。房屋租赁合同期限届满后，新世界公司继续使用该商铺，曾青石未提出异议。截至2012年4月30日止，新世界公司应付4098A号商铺租金总额206440元，新世界公司已付商铺租金76709.01元，曾青石欠新世界公司6087.57元，至2012年4月30日止，新世界公司拖欠4098A号商铺租金123643.42元；2012年5月1日至2015年1月31日，新世界公司应向曾青石支付4098A号商铺租金65208元（5928元／季度×11季度），新世界公司实欠4098A号商铺租金188851.42元。至2012年4月30日止，新世界公司应付6388A号商铺租金总额103067元，新世界公司已付租金30238.20元，曾青石欠新世界公司6038元，至2012年4月30日止，新世界公司拖欠6388A号商铺租金66790.80元；2012年5月1日至2015年1月31日，新世界公司应向曾青石支付6388A号商铺租金32549元（2959元／季度×11季度）。新世界公司实欠6388A号商铺租金99339.80元。以上租金合计288191.22元。现曾青石诉至原审法院，请求判令：1、新世界公司支付所欠曾青石租金291417元及滞纳金108583元（租金及滞纳金计算至2015年1月31日止）；2、解除双方之间的租赁合同，恢复租赁商铺原状并返还给曾青石；3、新世界公司支付2015年2月1日至新世界公司返还商铺之日的租金及滞纳金；4、新世界公司承担本案全部诉讼费用。另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。再查明，曾青石的房屋与其它业主的房屋连成整体进行开发，其中三楼现已被整体作为KTV使用，目前无法恢复原状。原审法院认为：一、本案的责任承担问题。曾青石与新世界公司于2002年2月6日签订的两份《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。至2012年4月30日新世界公司应付曾青石4098A号商铺租金206440元，6388A号商铺租金103067元，予以确认。曾青石与新世界公司签订的《租赁合同》期限届满后，新世界公司继续使用该房屋，曾青石未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。新世界公司于2012年5月1日至2015年1月31日止，应向曾青石支付的租金参照《租赁合同》中第十年的租金标准，即4098A号商铺按每季度5928元，6388A号商按铺每季度2959元计算为宜。2012年5月1日至2015年1月31日，新世界公司应按照原租金标准向曾青石支付4098A号商铺租金65208元，6388A号商铺租金32549元，双方经核算确认抵扣后新世界公司拖欠曾青石租金合计288191.22元，对曾青石主张的超过该款项的诉讼请求不予支持。二、关于本案滞纳金计算问题。曾青石与新世界公司虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，新世界公司逾期支付租金给曾青石造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，原审法院酌情认定滞纳金按年息6.3%的标准计算为宜。新世界公司实欠4098A号商铺租金188851.42元。新世界公司已支付租金76709.01元，曾青石欠新世界公司6087.57元，合计82796.58元。新世界公司已付清前19季度全部租金外，逾期支付租金的相应滞纳金计算至2012年4月30日止应为：第20季度应付5928元，已付844.58元，欠租金5083.42元，该季度的滞纳金为5083.42元×6.3%×21季度／4=”1681.34元；第21季度至40季度租金未付，其滞纳金为5928元×6.3%×21×10季度／4=19”606.86元，以上4098A号商铺滞纳金共计21288.20元。本案新世界公司实欠6388A号商铺租金99339.80元。新世界公司已付租金30238.20元，曾青石欠新世界公司6038元，合计36276.20元。新世界公司已付清前17季度全部租金外，逾期支付租金的相应滞纳金计算至2012年4月30日止应为：第18季度应付2959元，已付1266.20元，欠租金1692.80元，该季度的滞纳金为1692.80元×6.3%×23季度／4=”613.22元；第19季度至40季度租金未付，其滞纳金为2959元×6.3%×23×11季度／4=11”790.88元，以上6388A号商铺滞纳金共计12404.10元。2012年5月1日至2013年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额225982.22元（190434.22＋35548）支付滞纳金14237元；2013年5月1日至2014年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额261530.22元（190434.22＋35548×2）支付滞纳金16476元。以上滞纳金合计64405.30元。2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额288191.22元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止。三、关于解除租赁关系，返还房屋，恢复原状的问题。因曾青石的房屋与其它业主的房屋已作为整体进行开发利用，曾青石虽主张解除租赁合同，但由于曾青石与其他业主的房屋已形成整体，若强行单独恢复曾青石商铺的原状势必影响到其它业主的利益。因此，对于曾青石要求解除租赁关系，返还房屋并恢复原状的诉求，不予支持。曾青石可继续向新世界公司主张支付租金的权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起7日内向曾青石支付房屋租金288191.22元；二、长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起7日内向曾青石支付2002年5月1日至2014年4月30日止的滞纳金64405.30元（2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额288191.22元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）；三、驳回曾青石的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费6689元，由长沙新世界国际大饭店有限公司承担。上诉人曾青石不服原审判决，上诉称，一、《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定，新世界公司每逾期一天，应按所欠租金的千分之五向曾青石支付滞纳金。逾期支付租金造成的损失并不体现为利息损失，违约金具有惩罚性质，原审法院主动酌情调整滞纳金按年息6.3%的标准计算没有法律依据，也没有达到约定违约金的目的。二、双方的租赁合同期满后，新世界公司一直占用涉案商铺，且拒不支付租金，因此曾青石有权要求新世界公司返还涉案商铺，恢复原状。故，请求依法维持原审判决的第一项；改判原审判决第二项为新世界公司向曾青石支付滞纳金108583元（计算至2015年1月31日止）以及至返还商铺之日的租金及滞纳金；改判原审判决第三项为解除曾青石与新世界公司的租赁合同，恢复租赁商铺原状并返还给曾青石，并由新世界公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉人新世界公司不服原审判决，上诉称，一、原审法院认定上诉人在2012年4月30日后仍实际占有与使用涉诉五楼6388A号商铺，与事实不符，属于事实认错误。二、在房屋租赁期间，因系列市政建设导致新世界公司返租的商铺持续处于无法招商的闲置状态，属于法定的情势变更状态，依据公平原则应免除新世界公司的滞纳金等违约责任，故原审法院判令新世界公司承担按年息6.3%的标准支付滞纳金显失公平。三、原租赁合同期满至2013年12月，已有110多户业主与新世界公司签订了新的物业委托代理合同，按物业委托代理合同所约定招租标准和实际出租时间计算符合事实，且不侵害其他业主及公众利益。故，请求撤销原审判决，依法免除租赁空置期的租金和滞纳金；对原10年的租赁合同期满后新世界公司按实际占有与使用期间的租金，按物业委托代理合同所约定的招租标准和实际出租时间支付租金，免除相应的滞纳金，并由曾青石承担本案的诉讼费。二审中，上诉人曾青石提交了《致长沙东汉国际大酒店有限责任公司的函》、《东汉名店业主委员会﹤会议讨论决定﹥》，拟共同证明：合同到期后业主向新世界公司致函，表示合同到期后按原租赁合同支付租金，或恢复原状退还给业主。新世界公司发表如下质证意见：曾青石未提交证据原件，对真实性有异议；两份证据只有部分人签字，需核实签名有无本案的当事人；是业主单方提出的要求，不能证明双方达成一致。上诉人新世界公司提交了如下证据：第一组证据：《长沙地铁施工影响71条道路五一广场站将动工》、《长沙五一广场损毁地段开始回填修整明年春节前恢复交通》、《长沙五一广场下将建6万平米大型商场，与金满地平和堂等连成…》、《长沙地铁1号线五一广场站点黄兴路段拟建地下通道》等新闻报道，拟证明：涉案房屋所在的新世界大厦从2009年开始的持续到至今的长沙地铁1、2号线工程建设、五一广场地下商场建设、五一广场与金满地、平和堂的地下联通建设等系列市政建设，致使新世界公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致新世界公司返祖的商铺持续处于无法招商招租的闲置状态；第二组证据：照片，拟证明：涉案房屋所在楼层的现状；第三组证据：新世界公司和长沙科文物业发展有限公司共同向东汉名店业主委员会所发的《函》，拟证明：新世界公司于2012年4月25日在原租赁合同届满前向业主的全权代表东汉名店业主委员会告知征求业主意见后商讨合同期满后的解决方案，也证明租赁期满后租赁关系终止；第四组证据：东汉名店业主委员会对新世界公司的回函，拟证明：东汉名店业主委员会已经知晓新世界公司放弃续约，原租赁合同已经终止；第五组证据：新世界公司向东汉名店业主委员会所发的《通知》，拟证明：新世界公司已明确回复东汉名店业主委员会原租赁合同届满后已经终止；第六组证据：《致东汉名店业主函》，拟证明：为解决纠纷，新世界公司提出三种解决方案给业主和业主委员会定夺。曾青石对新世界公司提交的上述证据发表质证意见如下：一、上述所有证据均不属于法律规定的新证据，应不予采信；二、第一、二组证据与本案无关，不能达到新世界公司的证明目的；照片既无拍摄人也无拍摄时间，即使是真实的也只能反映那一刻的情况，不能反映租赁期间的使用情况，实际上所有楼层都被占有使用；对第三、四组证据的真实性和合法性有异议，没有东汉名店业主委员会成立的依据，与本案无关，不能达到其证明目的；第五组证据为单方制作的文件，三性均有异议，且不能达到其证明目的。经审查，上诉人曾青石提交的两份证据未提交原件予以核实，且无法证明新世界公司收到了该函件，故本院不予采信。上诉人新世界公司提交的第一组证据不能达到其证明目的，本院不予采信；第二组证据没有显示拍照的时间，不能达到其证明目的，本院不予采信；第三、四、五、六组证据可以相互印证，且有东汉名店业主委员会的盖章及相关人员的签字确认，与本案具有关联性，本院予以采信。根据采信的上述证据及双方当事人的陈述，本院二审补充查明：1、新世界公司在涉案商铺的租赁期限于2012年4月30日届满前与东汉名店业主委员会协商续租方案，但未达成一致意见。2、东汉名店广场的负一楼的原商铺已整体改建为美食街，目前仍在营业；一楼的部分原商铺已改建为大厅、电梯等公用设施，部分改建为新商铺用于经营，目前仍在营业；夹层和二楼的原商铺已整体改建为火宫殿餐馆，目前仍在营业；三楼的原商铺已整体改建为皇家花园KTV，目前仍在营业；四楼和五楼的原商铺已被拆除，没有装修营业，处于空置状态。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《租赁合同》第九条第一、二款之规定，在租赁合同期满30天前，双方未能就续约达成合同的，视为新世界公司放弃续约；如双方不再续约，属新世界公司所有可移动物品，由新世界公司自行处理，但该场地内的固定装修不得拆除，无偿移交给曾青石。本案中，《租赁合同》于2012年4月30日租期届满后，双方未能达成续租协议，且涉案商铺五楼6388A号商铺所在楼层处于空置状态；同时，根据该商铺所在楼层的状况可知，不存在新世界公司或其他主体对该商铺予以占有或控制的情形，曾青石占有、使用该商铺并不会受到限制，因此，曾青石诉请新世界公司返还五楼6388A号商铺已无必要。此外，将曾青石五楼6388A号商铺恢复原状并不会损害其他业主的利益，故对曾青石要求恢复五楼商铺原状的主张应予支持。但曾青石三楼的4098A号商铺与其它同楼层业主的商铺已被整体改造成皇家花园KTV，目前仍在营业，若单独恢复曾青石三楼商铺的原状将影响到其它业主的利益，也无法真正发挥曾青石三楼商铺的使用价值。因此，对曾青石要求解除三楼商铺的租赁关系，恢复原状后返还商铺的主张，本院不予支持。新世界公司应向曾青石支付三楼4098A号商铺2015年1月31日前的租金188851.42元。同时，在租赁期限于2012年4月30日届满后，新世界公司并未实际占有、使用曾青石五楼6388A号商铺，而曾青石亦应知晓新世界公司并未对该五楼6388A号商铺继续占用，曾青石使用五楼6388A商铺并不会受到限制，但曾青石却未利用该五楼6388A号商铺发挥效用，致使涉案五楼6388A号商铺损失扩大，因此，从公平角度考虑，对曾青石要求新世界公司支付2012年5月1日后五楼6388A号商铺房屋租金的主张，不予支持为妥。因此，新世界公司向曾青石支付五楼6388A号商铺2012年4月30日前的租金应为16790.80元。故，新世界公司应向曾青石支付三楼4098A号商铺和五楼6388A号商铺的租金共计255642.22元。新世界公司主张称其延期支付租金是由于市政工程建设致使涉案商铺持续处于关门歇业造成的，属于情势变更。但新世界公司并未提供充分证据证明涉案商铺一直处于关门歇业状态，致使其与曾青石之间的租赁合同无法履行，且未提供证据证明继续履行该租赁合同会对其明显不公，故新世界公司主张的情势变更不能成立，其由此提出的不支付滞纳金的上诉请求，本院不予支持。因涉诉门面受市政工程建设影响经营，造成了新世界公司的相应损失，原审法院根据公平原则确定新世界公司按年息6.3%的标准承担相应的滞纳金，较为合理，应予以维持。但五楼6388A号商铺2012年4月30日后的租金逾期支付滞纳金应予剔除，新世界公司应向曾青石支付逾期交租的滞纳金62168.58元（已计算至2014年4月30日），此后滞纳金应以所欠租金255642.22元为基数按年利率6.3%计算至付清之日止。综上，上诉人曾青石和上诉人新世界公司的部分上诉理由成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第00399号民事判决第三项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第00399号民事判决第一项为“长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起7日内向曾青石支付房屋租金255642.22元”；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第00399号民事判决第二项为“长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起7日内向曾青石支付2014年4月30日前的滞纳金62168.58元（2014年5月1日以后的滞纳金以所欠金额255642.22元为基数按年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）”；四、长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场五楼6388A号商铺恢复原状。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6689元，二审案件受理费6689元，共计13378元，由上诉人曾青石负担3378元，上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司承担10000元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　凯审　判　员　　王　勇代理审判员　　金新贵二〇一五年十月十五日书　记　员　　李颖倩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”