（2015）南市民一终字第1200号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-03-16
案件名称
韦信祖与南宁市国凯实业有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁市国凯实业有限责任公司,韦信祖
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第1200号上诉人（原审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市金凯路13号。法定代表人：文强，董事长。委托代理人：钟宁平，南宁市国凯实业有限责任公司法律工作室职员。委托代理人：李冀，南宁市国凯实业有限责任公司法律工作室职员。被上诉人（原审原告）：韦信祖。委托代理人：李华福、谢添骏，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被上诉人韦信祖商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月21日公开开庭进行审理。上诉人国凯公司的委托代理人李冀、钟宁平，被上诉人韦信祖的委托代理人谢添骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：韦信祖与国凯公司于2007年7月19日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：韦信祖购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号房，建筑面积32.45㎡，购房价款总额为71930元；合同第八条约定：国凯公司（出卖人）应当在2007年7月25日前，将经验收合格的商品房交付韦信祖（买受人）使用；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记备案的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了71930元购房款。一审法院另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。一审法院认为：韦信祖、国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。韦信祖已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。关于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且国凯公司正在积极进行着各项报备案工作，因此国凯公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。但该报备案义务，系针对涉案房屋所在的整栋建筑而言，并非单指某一具体的涉案房屋，故国凯公司应履行将南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第6号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务。对于韦信祖请求的逾期报备案违约金。韦信祖、国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。对于本案涉案房屋交付的时间，韦信祖主张为2007年7月25日，国凯公司主张自2005年3月31日作为房屋交付后产权报备的起算点，即国凯公司认为涉案房屋于2005年3月30日交付，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，国凯公司应于2007年7月25日前交付房屋，韦信祖主张以双方约定的交付期限最后一日为交付时间并无不当，国凯公司对此虽持有异议，但其未提交业主签字的入伙手续书等相关材料予以佐证，故采信韦信祖关于涉案房屋交付时间为2007年7月25日的主张。自交房至今，时间早已超过合同约定的720个工作日，国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第6号楼办理《商品房现售备案证明》，国凯公司已构成违约。对于韦信祖请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。韦信祖、国凯公司在《商品房买卖合同》中约定的是国凯公司在商品房交付使用后720个工作日内进行报备案。本案中，涉案房屋的交付日期为2007年7月25日，以此时间作为起点计算720个工作日，国凯公司应在2010年6月13日前将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，超过该期限未报备的，应从该期限届满之日即2010年6月13日起开始计算违约金的诉讼时效，而从报备期限届满之日至韦信祖起诉之日，已超过两年的诉讼时效，且无证据证明存在诉讼时效中止和中断的情形。故对逾期报备违约金的诉讼请求而言，韦信祖已丧失胜诉权，国凯公司已提出此抗辩，对韦信祖关于由国凯公司支付逾期报备违约金的主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司应继续履行将南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第6号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务；二、驳回韦信祖的其他诉讼请求。案件受理费50元，由韦信祖自行负担25元，由国凯公司负担25元。上诉人国凯公司上诉称：涉案房屋已经列入政府征收范围，产权登记备案义务已经无法履行，备案义务消灭，请求撤销一审法院第一项判决，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人韦信祖答辩称：关于上诉人提出的讼争房屋列入拆迁征收范围无需办理报备案义务的观点是错误的。政府在2013年将讼争房屋列为拆迁征收范围到现在已有两年时间，但是业主与政府未达成征收赔偿协议，被列为征收范围中的很多楼房也未实际拆迁，按照合同约定，拆迁与办理报备案义务没有关联性，因此，上诉人提出讼争房屋列入征收范围，因而其不需要履行报备案义务的理由不能成立。当事人争议的焦点是：上诉人是否仍应履行办理产权资料登记备案的义务？上诉人国凯公司在二审期间提交下列证据：南宁市城乡建设委员会南建征预（2013）26号《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，证明从公告之日起停止南宁市10＋1商业大道2、4、6、8、10、12、21号楼房屋所有权登记，双方合同约定的产权登记备案义务消灭。被上诉人韦信祖对国凯公司二审提交的证据质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》只是征收意向，并没有实施征收行为，实际上很多楼栋还未进行拆迁。应当在业主与政府达成拆迁补偿协议时，才视为业主认可政府拆行为，违约金应计算至业主与政府达成拆迁补偿协议之日止。针对国凯公司提交的证据《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，本院向南宁市住房保障和房产管理局去函进行核实，该局于2015年9月7日向本院作出南房函（2015）788号复函。复函中关于亭洪商业被列入征收范围的楼栋及停止办理相关业务的时间与上诉人提交的时间不完全一致。本院根据上述复函又向南宁市城乡建设委员会调取了南建函（2014）1313号文和南征（2013）33号《南宁市人民政府关于对南宁糖业亭洪片区旧城区改建项目实施房屋征收决定的公告》。对南宁市住房保障和房产管理局作出的南房函（2015）788号复函及本院调取的上述材料，上诉人与被上诉人质证均对其真实性、合法性、关联性无异议。对国凯公司二审提交的证据，《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》中所列的关于亭洪路商业的征收楼栋及停止办理相关业务的时间与南宁市住房保障和房产管理局作出的南房函（2015）788号复函及本院调取的材料不一致，而上诉人提交的证据只是征收预公告，故对亭洪路商业被列入征收范围的楼栋及相关部门停止受理被列入征收范围楼栋的相关业务的时间应以南建函（2014）1313号文、南征（2013）33号公告和南宁市住房保障和房产管理局的复函为准。一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：本院在审理国凯公司与其他业主之间因本案涉案小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称，“2005年2月6日，商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。再查明：2013年9月16日，南宁市城乡建设委员会作出南建征预（2013）26号关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告，亭洪路商业被列入征收范围的为2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号。2013年9月25日，南宁市住房保障和房产管理局根据南宁市城乡建设委员会《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》（南建征预（2013）26号）停止办理亭洪路商业2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号房屋所有权登记和抵押权登记手续。同年10月15日，南宁市城乡建设委员会再次来文《关于解除南糖片区旧改项目部分房屋暂停办理相关手续的通知》，即解除对亭洪路商业2号、4号、6号、8号、10号、12号房屋所有权登记及抵押权登记限制。2013年11月22日，南宁市人民政府作出南征（2013）33号关于对南宁糖业亭洪片区旧城改建项目实施房屋征收决定的公告。其中亭洪路商业被列入征收范围的房屋为2号、4号、6号、8号、10号、12号。2014年10月30日，南宁市城乡建设委员会作出南建函（2014）1313号关于明确南宁糖业亭洪片区旧城改建项目房屋征收范围的函，明确亭洪路商业的征收范围为2号、4号、6号、8号、10号、12号。2014年11月11日，南宁市住房保障和房产管理局根据南宁市城乡建设委员会来函（南征（2014）33号、南建函（2014）1313号）重新对上述门牌号楼栋进行房屋所有权登记和抵押权登记手续的限制，即停止受理上述门牌号楼栋的相关业办理。本院在审理国凯公司与其他业主之间因本案涉及小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称：“2005年2月6日商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围前，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。”本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。关于国凯公司应否继续履行报备案义务的问题。国凯公司未按照双方合同约定履行将应由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，本应继续履行该义务，但因本案讼争的房屋已被南宁市政府列入旧城改建项目房屋征收范围，南宁市住房保障和房产管理局亦于2014年11月11日对讼争房屋停止受理相关业务的办理，故国凯公司事实上已无法继续履行将应由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，被上诉人请求国凯公司继续履行该义务，本院不予支持。一审判决国凯公司继续履行报备案义务欠妥，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决国凯公司继续履行报备案义务有误，本院予以纠正。国凯公司上诉的理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1551号民事判决；二、驳回被上诉人韦信祖的诉讼请求。一审案件受理费50元，由韦信祖负担；二审案件受理费50元，由韦信祖负担。本判决为终审判决。审判长 付 浩审判员 肖燕青审判员 邓 杰二〇一五年十月十五日书记员 骆春利 关注公众号“”