（2015）澄民初字第386号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-06-20

案件名称

原告海口紫辉物业服务有限公司诉被告海南生态软件园投资发展有限公司、海南老城经济开发区管理委员会、第三人澄迈老城旅游有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书

法院

澄迈县人民法院

所属地区

澄迈县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

海口紫辉物业服务有限公司,海南生态软件园投资发展有限公司,海南老城经济开发区管理委员会,澄迈老城旅游有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

{C}海南省澄迈县人民法院民事判决书（2015）澄民初字第386号原告海口紫辉物业服务有限公司。住所地：海南省海口市金贸区富南公寓*栋***号房。法定代表人朱琼，该公司总经理。委托代理人程磊，海南东方国信律师事务所律师。委托代理人侯艳飞，海南东方国信律师事务所律师助理。被告海南生态软件园投资发展有限公司。住所地：海南省老城高新技术示范区疏港南路。法定代表人谢庆华，该公司董事长。委托代理人胡珊，女，1977年1月23日出生，汉族，该公司行政人力资源部经理。委托代理人梁思，女，1986年11月5日出生，汉族，系该公司法务工作人员。被告海南老城经济开发区管理委员会。住所地：海南省澄迈县老城镇南一环路。法定代表人王世雄，主任。委托代理人符哲，男，1987年8月8日出生，汉族，系该委员会协调办公室工作人员。第三人澄迈老城旅游有限公司。住所地：海南省澄迈县老城镇。法定代表人蔡正聪。原告海口紫辉物业服务有限公司（以下简称紫辉物业公司）诉被告海南生态软件园投资发展有限公司（以下简称生态软件园公司）、海南老城经济开发区管理委员会（以下简称老城开发区管委会）、第三人澄迈老城旅游有限公司（以下简称老城旅游公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王育飞担任审判长，与人民陪审员杨成国、符厚文共同组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告紫辉物业公司的委托代理人程磊，被告生态软件园公司的委托代理人胡珊、梁思，被告老城开发区管委会的委托代理人符哲到庭参加诉讼。第三人老城旅游公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告紫辉物业公司诉称，2010年2月1日原告海口紫辉物业服务有限公司与澄迈老城旅游有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定澄迈老城旅游有限公司将丽海阳光小区的物业服务承包给原告，随即原告开始为该小区及其承租的业主提供物业服务。2011年3月23日，澄迈老城旅游有限公司与被告一海南生态软件园投资发展有限公司、被告二海南老城经济开发区管理委员会签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，澄迈老城旅游有限公司将座落于老城经济开发区丽海阳光小区的37套房屋出租给两被告使用。2013年6月30日，因严重亏损，原告与澄迈老城旅游有限公司签订了《终止合同协议书》，双方解除了2010年2月1日签订的《前期物业服务合同》，原告退出该小区物业服务领域。截至此时，两被告共欠原告物业服务费11907.18元。原告为维护自己的合法权益，多次与被告进行协商，要求其支付欠缴的物业费，但两被告拒支付欠缴的物业费。原告认为，原告与澄迈老城旅游有限公司签订的《前期物业服务合同》没有违反法律的强制性规定，是双方真实意思的表达，系真实有效的合同；《前期物业服务合同》签订后，原告为两被告在内的小区业主提供了物业服务，两被告应当按照相关规定支付物业服务费，其拒不支付物业服务费的行为已经侵犯了原告的合法权益。故原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉请求：1、判令被告海南生态软件园投资发展有限公司向原告支付物业服务费11907.18元及逾期利息1131.12元（暂从2013年6月30日计至判决之日止)，被告海南老城经济开发区管理委员会承担连带责任；2、请求判令两被告承担本案诉讼费用。被告生态软件园公司辩称，一、本案事实：澄迈县政府为了支持海南生态软件园发展，满足海南生态软件园园区企业工作人员的住房需求，从2011年开始园区企业可以享受价格优惠的软件园公租房政策。具体工作由答辩人和老城经济开发区管委会共同实施。操作流程是由答辩人先以市场价格租赁相关房屋，再以优惠价格转租给园区企业，澄迈县政府定期以补贴方式支付给答辩人相应的房租补贴。2011年3月，根据园区企业海南百成信息系统有限公司和海南海航航空销售有限公司住房需求，答辩人租赁了本案所涉的37间房屋，并转租给上述两家公司使用，该37间房屋的物业费及水电费也一直由上述两家公司支付。该两家公司入住后发现丽海阳光小区配套无法满足其需求，在答辩人和老城经济开发区管委会的协调下，上述两家公司己于2012年2月前退出丽海阳光小区，同时答辩人也与澄迈老城旅游公司解除房屋租赁合同。二、原告的诉请没有事实和法律依据，理由如下：1、《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。由此可知，物业费用的交纳义务为业主及使用人，答辩人并非业主，也不是使用人，因此，没有支付物业费及水电费的义务。海南百成信息系统有限公司和海南海航航空销售有限公司系本案所涉37间房屋的实际使用人，并且，本案所涉37间房屋的物业费及水电费也一直由上述两家公司支付，对此原告是明确知晓的，因此，原告要求答辩人支付物业费及水电费的诉请没有事实与法律依据。2、答辩人与澄迈老城旅游有限公司于2011年3月签订了租赁丽海阳光小区37间房屋的《房屋租赁合同》。2012年2月经管委会协调办协调，答辩人与澄迈老城旅游有限公司己解除《房屋租赁合同》，并且房屋使用人已搬出承租房屋。因此，退一万步讲，就算答辩人有支付物业费及水电费的义务，支付义务也己自《房屋租赁合同》解除之日终止，因此，答辩人对2012年3月份-2012年5月份的物业费及水电费没有支付义务，故原告起诉答辩人支付2012年3月份-2012年5月份的物业费、水电费的诉讼主张没有依据，不能成立。3、原告与澄迈老城旅游服务公司签订的《前期物业管理合同》中没有关于逾期利息的约定，因此，原告要求答辩人支付利息没有法律依据。并且，就算是计算利息，答辩人与澄迈老城旅游有限公司已于2012年2月解除《房屋租赁合同》，利息计算基数也不应包括2012年3月-5月的物业费和水电费。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，答辩人请求人民法院依据本案查明的事实和法律依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告老城开发区管委会辩称，我方受澄迈县政府委托，做公租房监管，我方是作为第三方及见证方，第三方只负责监督与管理，以及双方有纠纷时，作为见证方进行协调。原告诉状中把我方作为被告与事实不符，而且我方并非房屋的使用人。综上所述，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人老城旅游公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。经审理查明，2010年2月1日原告紫辉物业公司（乙方）与第三人老城旅游公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方将位于南海大道西延线21公里处的丽海阳光小区物业委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的个体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同期限自2010年1月1日至2014年12月31日。物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，乙方收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。2013年6月30日，双方签订《终止合同协议书》，确定当日解除上述《前期物业服务合同》，对业主拖欠乙方的物业管理费，甲方尽力协助乙方向业主收取。2011年3月23日，第三人老城旅游公司（出租方）、被告生态软件园公司（承租方）、被告老城开发区管委会（见证方）三方签订一份《房屋租赁合同》，约定为促进海南生态软件园发展，满足园区工作人员住房需求，经见证方联络、协调，出租方同意将丽海阳光小区37套房（房号为201至237）出租给承租方作为园区职工房，租赁期限自2011年3月30日至2013年3月30日，在租赁期限内未征得出租方、见证方同意，承租方不得将房屋转租给非海南生态软件园入园企业的单位或者个人。房屋租赁期间，水电费、物业管理费由承租方支付。见证方应依法承担本租赁合同涉及的应由政府发放的海南生态软件园园区职工房补贴，确定租金标准并按时向出租方支付相应款项。第三人老城旅游公司于2011年4月20日书面通知原告紫辉物业公司，已将丽海阳光小区1#5#7#连廊共计37套房出租给被告生态软件园公司，建议原告按本小区业主收费标准收取物业管理费，第三人只按总表对原告收取水电费，如何分摊由原告与租户协商。通知落款署名澄迈老城旅游有限公司，加盖丽海阳光项目部专用章。2015年4月23日，被告生态软件园公司（甲方）、老城旅游公司（乙方）及案外人海南老城丽海阳光九龙温泉酒店有限公司（丙方）签订一份《三方协议》，载明2012年2月甲方与乙方协商一致解除上述《房屋租赁合同》，约定乙方需向甲方退还租房押金10万元，由乙方直接支付至丙方账户，作为甲方在丙方消费的预存款。2013年4月1日，被告生态软件园公司（甲方）、老城开发区管委会（丙方）及案外人海南海航航空销售有限公司（乙方）签订一份《海南生态软件园公租房房屋转租合同》（含附件），约定甲方向乙方转租丽海阳光小区24套房屋，房间号为201至221及223、224、237，租期自2011年4月25日至2012年2月25日，每套每月租金200元，总租金48000元。乙方于2013年4月9日通过银行汇兑方式向甲方支付全部租金48000元。2011年10月9日，案外人海南百成信息系统有限公司向被告生态软件园公司现金支付房屋租金11200元，2012年3月20日又通过银行汇兑支付房屋租金6000元，当事人未提交双方签订的书面房屋租赁合同。原告于2013年10月22日、12月5日两次向被告生态软件园公司和老城开发区管委会递交《关于催缴拖欠物业水电费的通知》，要求生态软件园公司支付拖欠的物业管理费10679.49元、水费123.2元、电费1104.49元，共计11907.18元。老城开发区管委会生态软件园协调办公室工作人员卢木敬签收了该通知。原告提交的2011年9月至2012年5月软件园欠缴物业水电费详单中，2011年9月至2012年2月欠款合计5014.11元，2012年3月至5月欠款合计6893.07元，其中后三个月所租赁的37套房均欠缴物业费，在3月、4月仅有228房产生水电费，5月全部房屋均未产生水电费。上述事实有原告提交的前期物业服务合同、房屋租赁合同、通知、终止合同协议书、关于催缴拖欠物业水电费的通知（2份）、2011年9月至2012年5月软件园欠缴物业水电费详单，被告生态软件园公司提交的老城开发区管委会证明、三方协议、卢木敬书面证词、海南生态软件园公租房房屋转租合同、支付房租的财务凭证，证人卢木敬当庭证言以及当事人的陈述、庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告紫辉物业公司和第三人老城旅游公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，应受法律保护，双方及房屋的承租人、使用人应按照合同的约定履行各自的义务。原告紫辉物业公司是物业服务提供人，第三人老城旅游公司是涉讼的37套房的业主（建设单位），被告生态软件园公司是房屋的承租人，其又将房屋转租给案外人海南海航航空销售有限公司和海南百成信息系统有限公司，这两家公司是房屋使用人。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”故被告生态软件园公司作为房屋承租人，又是转租人，在本案中对其可适用关于业主的规定进行处理，其应当受《前期物业服务合同》的约束。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第三人老城旅游公司与被告生态软件园公司签订的《房屋租赁合同》明确约定水费、电费、物业管理费由生态软件园公司交纳。老城旅游公司就将37套房出租给生态软件园公司事宜给原告紫辉物业公司的书面通知中明确，老城旅游公司只按总表向原告收取水费、电费，再由原告向租户收取。故在老城旅游公司与生态软件园公司的租赁合同关系中，被告生态软件园公司负有缴纳物业管理费、水费、电费的义务。虽然房屋转租合同为事后补签，但根据被告生态软件园公司提交的系列证据及证人证言，生态软件园公司将承租的房屋对外转租属实；从原告提交的欠缴物业水电费2012年3、4、5月详单中水费和电费两项基本为零的事实推断，涉诉房屋在这三个月里应当未被居住使用，生态软件园公司在2012年2月已与第三人老城旅游公司解除房屋租赁合同并与案外人海南海航航空销售有限公司、海南百成信息系统有限公司解除房屋转租合同亦属实。故在生态软件园公司与海南海航航空销售有限公司、海南百成信息系统有限公司的转租合同关系中，被告生态软件园公司的地位应参照业主处理，就算其与房屋实际使用人约定物业费、水电费由后者交纳，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，其仍应承担连带责任；况且，生态软件园公司并未提供证据证明其已将与房屋使用人关于物业费、水电费负担的约定告知了原告，故原告诉请被告生态软件园公司支付拖欠的物业管理费、水费、电费，于法有据，本院予以支持。因被告生态软件园公司与第三人已于2012年2月解除房屋租赁合同，案外人也自2012年3月开始不再居住使用涉诉房屋，故被告生态软件园公司应向原告支付拖欠的2011年9月至2012年2月物业管理费、水费、电费共计5014.11元，并支付逾期付款违约金，本院照准原告主张自2013年6月30日起算，按中国人民银行同期1至3年期贷款基准利率计算至判决确定的履行期限届满之日止。至于原告主张被告生态软件园公司支付2012年3-5月的物业水电费，因当时租赁合同和转租合同均已解除，生态软件园公司及次承租人均未居住使用房屋，原告该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如原告确实为上述37套房屋提供了物业管理服务，可向业主主张物业管理服务费。被告老城开发区管委会在房屋租赁合同和房屋转租合同中仅起到沟通协调的作用，并未在租赁房屋中受益，依据合同约定和法律规定，其均不应承担支付物业水电费的义务。故原告诉请被告老城开发区管委会对被告生态软件园公司拖欠的物业水电费承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海南生态软件园投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海口紫辉物业服务有限公司支付拖欠的物业管理服务费、水费、电费共计人民币5014.11元，并支付逾期付款违约金（以5014.11元为基数按中国人民银行同期1至3年期贷款基准利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）。二、驳回原告海口紫辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币125元（原告预缴），由原告海口紫辉物业服务有限公司负担65元，由被告海南生态软件园投资发展有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审　判　长　　王育飞人民陪审员　　杨成国人民陪审员　　符厚文二〇一五年十月十五日书记员苏建诚附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。百度搜索“”