（2015）郴苏民初字第489号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-11-23

案件名称

朱小见段禄亿郴州市鑫鑫房地产开发有限公司王跃霖预购房屋合同纠纷民事一审判决书

法院

郴州市苏仙区人民法院

所属地区

郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱小见,段禄亿,郴州市鑫鑫房地产开发有限公司,王跃霖

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省郴州市苏仙区人民法院民事判决书（2015）郴苏民初字第489号原告朱小见，男，汉族，住郴州市苏仙区。委托代理人黄福鋆，湖南浩然律师事务所律师。被告段禄亿，男，汉族。被告郴州市鑫鑫房地产开发有限公司，(下称鑫鑫公司)法定代表人：许光荣，董事长。被告王跃霖，男，汉族，永兴县人。原告朱小见与被告段禄亿、郴州市鑫鑫房地产开发有限公司、王跃霖预购房屋合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱小见及其委托代理人黄福鋆，被告段禄亿、郴州市鑫鑫房地产开发有限公司、王跃霖经本院公告送达应诉通知书和传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告段禄亿、王跃霖、鑫鑫公司以鑫鑫公司的名义在郴州市苏仙区白鹿洞镇政府派出所住宅区院后兴建《石榴园小住房》并公开承诺：其所建小区真实合法，其是合法建设方。2011年元月15日三被告以鑫鑫公司项目部的名义同原告签订《合资建住房户订房合同》。约定：甲方建房地及住房户型、房屋办证、房屋户型面积结算方式、房屋建筑质量及交房范围、住房户型价款及收款方式等内容；甲方还在合同中特别承诺：其为集资建住房合法建设方，确保所建房屋的真实合法性等。为此，原告依据该合同向被告交纳了第一期订购住房款l5万元。后因被告未取得合法建房手续，被政府拆迁。原告要求三被告连带返还原告所交住房订购款并赔偿原告损失。2013年元月18日被告段禄亿为甲方、原告为乙方签订《调解协议》约定：①由于小区中途被折迁，甲、乙双方共同承担亏损的方式进行兑付。②原告于2010年12月23日所交集资款15万元兑付办法：被告在2013年1月19日之前返还现金9万元；在2013年4月底前返还3万元，其中3万元由原告自行承担亏损；③此为一次性处理，今后，原告不得再以此事向甲方再提其它要求(20％部分2013年4月底前未兑付除外)，……等内容。可被告段禄亿签订《调解协议》后，却没有在2013年4月底前兑付3万元给原告且原告经了解，被告所建小区被拆迁，不仅没有亏损，而且还获取了巨额利润，原告被骗了。原告认为：《合资建住房户订房合同》因被告未办理合法手续便在城市集体土地上合资建住房，违反了我国土地管理第43条等的强制性规定；《调解协议》的一方原告是被骗签订，不是原告真实表示；被告段禄亿无权一人擅自对其与另两被告共同以鑫鑫公司名义签订的《合资建住房户订房合同》作出处理决定，故上述两合同无效且造成合同无效的全部责任在被告，被告应连带返还原告所交全部款项并赔偿原告的损失。根据合同法第52条第5项、民诉法第23条的规定，特此起诉，敬请依法判决：1、确认《合资建住房户订房合同》、《调解协议》无效。2、判决三被告连带返还原告预订住房余款6万元。3、判决三被告连带赔偿原告损失43200元。4、判决三被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证，被告户籍证明，工商注册登记资料，证明原、被告主体资格。2、合资建住房户订房合同，证明原、被告的房屋买卖合同及合同内容。3、收款收据，证明被告收取原告订房款及金额。4、调解协议，证明被告段禄亿擅自处置合伙事务，违反协议应承担的责任。5、欠条，证明被告段禄亿向原告出具的欠条，被告段禄亿承诺付款时间。被告段禄亿、郴州市鑫鑫房地产开发有限公司、王跃霖未答辩，亦未向本院提交证据。原告所举证据具有真实性、合法性，本院予以采信。根据当事人的举证、质证，本院的认证，查明事实如下：2010年12月23日，原告朱小见向被告郴州市鑫鑫房地产开发有限公司订购位于郴州市苏仙区白鹿洞镇政府和白鹿洞派出所住宅区院后的石榴园小区住房一套，并向该公司交纳订房款150000元，由被告段禄亿以该公司项目财务名义出具收款收据收取该订房款。因该小区所建住房被政府拆迁，原、被告之间的房屋买卖合同目的不能实现。2013年1月18日，原告朱小见（乙方）与被告段禄亿（甲方）在郴州市苏仙区白鹿洞司法所的主持下达成调解协议，该协议约定：……2、兑付办法：乙方于2010年12月23日所交集资款150000元，由甲方返还乙方现金60%即90000元，此款在2013年1月19日之前给付。其余20%部分即30000元，由甲方在2013年4月底前给付，另20%部分即30000元由乙方自行承担亏损；3、甲方向乙方开具的收据及双方签订的《合资建住户订房合同》均作废。4、此为一次性处理，今后，乙方不得再以此事向甲方再提其它要求（20%部分2013年4月底前未兑付除外），也不得再以此事向王跃霖、鑫鑫公司提任何要求……。该调解协议签订后，三被告即向原告朱小见退还所订房款90000元。协议中约定2013年4月底退还的20%订房款30000元，由被告段禄亿向原告朱小见出具了欠条，但该笔订房款30000元，三被告段禄亿、鑫鑫公司、王跃霖至今没有退还给原告朱小见。经原告催讨，此外另20%的订房款30000元，三被告至今亦没有退还给原告。本院认为，原、被告之间签订或实际履行的订房合同，因所建住房被拆迁，致使合同目的根本不能实现，双方经司法所主持，达成了调解协议，该调解协议对双方实际履行的订房合同已经协商一致合意解除，现对该订房合同作有无效力确认已没有任何意义，只需对调解协议中约定的退还订房款事项作出法律评价。根据原、被告双方在调解协议中的约定，被告方本应依约定数额和期限退还原告的订房款，但被告方没有按该协议约定及时履行合同约定的退还房款义务，是违约行为，依法应承担返还订房款的违约义务。同时，对其违约行为造成原告的利息损失，依法应当承担赔偿责任。此外，在该调解协议中，关于原、被告双方约定的由原告自行承担的20%订房款30000元，是否应当由被告返还问题，在该调解协议的第2、4项中已作出约定，意思表示真实，即被告方如不能在2013年4月底前付清那20%部分30000元，则原告方仍可向被告主张返还其余的另20%即30000元。并且，在该预购房屋合同履行过程中，是因被告方在用地、建设及预售许可等批准手续方面存在的不当问题导致的房屋被拆，同时，原告作为订房户在履行合同过程中没有任何违约行为，因此，被告方依法应当返还原告的全部订房款。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告段禄亿、郴州市鑫鑫房地产开发有限公司、王跃霖偿付原告朱小见预购房款60000元及其利息损失[按本金60000元和同期银行贷款利率从2013年1月20日起计算至清偿之日止]。被告段禄亿、王跃霖与被告郴州市鑫鑫房地产开发有限公司之间互负连带偿还责任。二、驳回原告朱小见的其它诉讼请求。本案受理费2364元，由原告承担364元，由三被告承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　刘尧舜代理审判员　　段文彪人民陪审员　　胡贵成二〇一五年十月十五日代理书记员　　罗　英来源：百度搜索“”