（2015）鄂恩施民初字第02215号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-12-21

案件名称

杜峰与恩施州松润实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

恩施市人民法院

所属地区

恩施市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杜峰,恩施州松润实业发展有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

湖北省恩施市人民法院民事判决书（2015）鄂恩施民初字第02215号原告杜峰，女，生于1989年7月11日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托代理人（特别授权）田忠、易德，湖北施州律师事务所律师。被告恩施州松润实业发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。组织机构代码：68846481-4.法定代表人母克松，公司总经理。委托代理人（特别授权）宋国福，湖北利佳律师事务所律师。原告杜峰诉被告恩施州松润实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由审判员陈勇军适用简易程序于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告杜峰及其委托代理人易德、被告恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称恩施松润公司）的委托代理人宋国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告恩施松润公司开发建设的“松润·书苑新城”商品房一套，房屋总价款247479元。该合同第八条约定被告应当于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，若被告逾期交付房屋超过60日，原告有权解除合同，被告并按原告累计支付房款的30%承担违约金。合同签订后，原告依约付清了全部房款，但被告未按约向原告交付房屋。现起诉请求：1、解除双方签订的合同编号为ES1305059的《商品房买卖合同》，并退还购房款；2、支付违约金74243.7元。原告为支持其诉讼请求，向本院递交了如下证据：证据一、原告的身份证件（复印件）。证明原告的主体资格。证据二、原、被告订立的《商品房买卖合同》（复印件）。证明：1、原、被告存在商品房买卖合同关系；2、购房价款为247479元；3、约定了被告逾期交房60日的违约责任，即原告有权解除合同，被告应按已付房款的30%承担违约金；4、约定了被告的交房日期为2014年12月31日前。证据三、《恩施州地方税务局统一收款收据》、个人贷款支付凭证（复印件）。证明原告已经足额支付了房款247479元，已履行了合同义务。被告恩施松润公司对原告提交的上列证据的真实性无异议，不认可其证明目的。因被告恩施松润公司认可其真实性，本院对上列证据予以采信。被告辩称，原告的诉讼请求缺乏必要的事实，违背了合同，于法无据。1、被告延期交房有不可归责的事由。在楼盘兴建中，出现被告损坏文物的舆论，一时满城风雨，恩施市规划局迫于社会压力于2014年3月4日下令被告停工二个多月，现在证明，被告不存在违法施工的问题。对此，被告主观上没有过错；2、被告复工后，因被迫停工影响，根据当时的施工状况不能按期交付房屋，便通过打电话、贴公告、网上发布信息以及在《恩施晚报》登报等在合同附件四第五条双方认可的方式，通知了延期交房和具体交房的日期，被告履行了告知义务。原告也应当按照合同第九条的规定主动请求被告交付并验收房屋；3、原告未提供证据证明涉案房屋的质量存在任何问题。请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院递交了如下证据：证据一、原、被告订立的《商品房买卖合同》（复印件）。证明：1、商品房买卖合同关系合法有效；2、原告应当按合同第九条的规定请求验收房屋；3、合同附件四第五条规定了视为书面通知的几种形式。原告对该证据的真实性无异议，对其第2、3项的证明目的有异议。认为合同第九条规定的是逾期交房的违约责任及交房的条件，不能达到应当由原告请求验收交房的证明目的；到目前为止涉案房屋尚未经验收合格，未达到验收条件，也不能达到其该项证明目的。证据二、恩施市城市规划局的《关于停止开挖山体的通知》（复印件）。证明因规划局通知停工导致工程延期二个多月，造成被告不能按时交房，被告主观上无过错。原告对该证据的真实性及证明目的均有异议。认为即使该通知是真实的，也是因被告自身的违法行为引起的，且不属于不可抗力，不能达到其免责的证明目的。证据三、被告张贴的关于延期交房的公告、《恩施晚报》刊登的被告恩施松润公司关于延期交房的公告、通知交房的公告、恩施金桥房地产营销策划公司书苑新城销售部人员的证明。证明被告履行了要求原告来验收房屋的告知义务。原告对该组证据的真实性未表示异议，对其证明目的有异议。认为1、张贴公告的方式不符合合同的约定；2、分户验收是整体验收的前置程序，不能等同于交房，且至今还未进行分户验收；3、公告的内容与其证据二的《通知》内容相违背；4、被告延期交房公告是对约定交房时间的变更，不是双方协商一致的变更，是其单方意思表示，即不能产生变更交房期限的效力。证据四、恩施州颐方苑物业管理有限公司的证明。证明原告没有在约定的交房期限内要求验收交付房屋。原告对该组证据的真实性未表示异议，对其证明目的有异议。认为通知交房是被告的合同义务，而不能将原告向物业公司申请领取钥匙视为交付房屋，与本案争议事实亦无关联。证据五、涉案商品房具备资格的相关证照上墙的照片。证明被告具备《湖北省商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《税务登记证》、《企业法人营业执照》。证明建设该商住楼手续合法。原告对该组照的真实性有异议。认为被告陈述该组照片是通过现场楼盘公示的，但原告未见到，不知道拍摄于何处。证据六、2014年5月20日的《主体分部工程质量验收记录》（复印件）。证明被告开发建设的房屋主体工程质量合格。原告对该证据真实性没有异议，对其证明目的有异议。认为该验收记录是对主体分部工程质量验收记录，是对主体部分是否合格进行验收。这只是工程竣工验收之前的很小的一个部分。该工程是否达到交付条件，需要最终的综合验收，并取得综合验收的备案手续，也就是建设工程竣工验收备案证。然后才是分户验收。据原告方在恩施市住建局、恩施州规划局及本工程的监理单位、设计单位去查询，该工程至今没有办理最终的竣工验收相应手续，即至今不具备交房条件。证据七、商住小区其他业主的《房屋交接记录》（复印件）。证明1、被告从2015年1月9日起已经陆续向业主交付了房屋；2、被告根据双方的协议，按照合同第八条第1款的规定，被告与业主双方对房屋验收就可以交付房屋。原告对该证据的真实性及证明目的均有异议。认为1、交接领取钥匙最早是在2015年3月份，均是在2015年3月2日之后，超过两个月就可以根据合同退房。2、其他的业主不追究被告的违约，愿意放弃自己的权利接受房屋，是其自己对民事权利的放弃和处分，不等于原告必须接受被告的违约行为，也不代表被告的行为合法。证据八、《前期物业管理协议》（复印件）。证明被告从2014年12月下旬已经与前期物业管理的有关物业管理公司签订了合同。2014年12月下旬物业公司已经进入书苑新城进行物业管理。原告认为该组证据与本案不具有关联性。双方合同约定的是在办理交房手续前由被告委托物业公司进行前期的物业服务，直到交房之后业主委员会成立之日止。目前被告没有将房屋交付给原告方，业主委员会也没有成立。证据九、《房屋交接通知单》、《钥匙领取表》（1号楼）、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《住宅工程质量分户验收记录》（均为复印件）。证明原告已领取了涉案房屋的钥匙，已经接收了涉案房屋，双方已就涉案房屋的交接手续履行完毕，即被告已向原告履行了涉案房屋的交付义务。原告认可上述证据中的署名属亲笔，但对《住宅工程质量分户验收记录》的签署日期表示异议。对被告提交的上述证据，其来源合法，具备客观性，关联性，本院予以采信。根据庭审举证质证、法庭调查，本院查明以下事实：被告恩施松润公司在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2013年8月6日与原告杜峰签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1305059），主要内容有：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1号楼1单元10层1004号房。该商品房建筑面积共75.64平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3271.8元，总金额贰拾肆万柒仟肆佰柒拾玖元。以上价格含水、电、气立户费用；以上价格不含契税、公共维修基金、工本费、有线电视、电话、宽带等立户所需费用。第六条付款方式及期限：买受人于2013年8月6日支付首付款人民币柒万柒仟肆佰柒拾玖元整（小写：77479元），余款人民币壹拾柒万元整（小写：170000元）申请办理银行按揭……。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金……。第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。合同订立后，被告恩施松润公司收取原告购房款247479元，并出具了购房款收据。2014年3月14日，恩施市城市规划管理局向被告恩施松润公司送达《关于停止开挖山体的通知》，该通知主要内容有：恩施州规划局正对州城山体进行保护规划设计编制，州市领导及市民都高度关注此事。经查，你公司有山体开挖行为，请你公司停止书苑新城一期工地北侧与叶挺纪念馆之间的山体开挖行为，完善山体开挖修复方案并征得主管部门同意后再继续施工。2014年12月25日，被告恩施松润公司在《恩施晚报》上登载公告，公告的内容为：“由公司开发的书苑新城一期项目在施工中，因消防通道开挖，主管部门于2014年3月14日责令停工，至2014年6月1日恢复施工，时间长达76日之久。造成材料无法进场，施工无法进行。我们想尽方法加快进度，尽量按时交付，但目前有尾欠工作尚未完成。按合同的交付时间需适当延长（约76天），现定于2015年2月10日至2015年3月6日分批进行交付使用，对此造成的不便深表歉意。”2015年1月24日，被告恩施松润公司再次在《恩施晚报》登载了内容为“松润·书苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日—2015年2月25日进行分户验收”的公告。2015年1月16日，被告向案外人恩施州颐方苑物业管理有限公司发出《房屋交接通知单》，通知的主要内容有：“兹有购房人杜峰女士购买的书苑新城小区1栋1004号房相关手续已办理完毕。请你公司办理该房物业交接手续（交接房屋钥匙及相关手续）”。同日，原告与恩施州颐方苑物业管理有限公司同时订立《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》，原告将其物业交由案外人恩施州颐方苑物业管理有限公司管理服务。2015年3月17日，原、被告及案外人暨物业单位恩施州颐方苑物业管理有限公司、施工单位、监理单位共同对涉案房屋现状及质量进行分户验收，并共同签署了《住宅工程质量分户验收记录》。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同的主要义务是买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房。按照涉案合同约定，被告应当在2014年12月31日按照约定的交房条件履行交房义务。被告未于约定期限向原告交付符合约定条件的房屋，被告的行为构成违约。但在该期限之后，原告于2015年1月16日与被告签署了房屋交接手续，于2015年3月17日亲自参加与其他单位共同对涉案房屋进行了验收，并签署了《住宅工程质量分户验收记录》。该行为能够证明原告对涉案房屋的现状是明知的，原告未对验收行为表示异议，即原、被告对涉案房屋已经完成交接。原告现以被告所建房屋至今未完成竣工验收未达到交付条件为由，请求解除涉案合同。然，涉案房屋现已经双方验收交付，在此之前，被告亦对停工事项及建设进度通过登报公告等方式予以了告知，原告在明知涉案房屋现状的情况下仍然予以接收，以其行为表明其自愿放弃双方在涉案合同中约定的房屋交接条件。且，被告在交付中没有欺诈行为。尽管涉案房屋尚未经竣工验收，但原告未提供能够证明涉案房屋存在影响人身安全及身体健康等质量问题，或者达到解除涉案合同条件的其他证据。现原告请求解除涉案合同的理由不成立，证据不充分，本院不予支持。对原告提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。本院亦注意到，如果涉案房屋长期不能得到竣工验收如何处理的问题。如果此种情形出现，导致原告无法取得房屋产权，在对物权权能的行使方面，对原告则极为不利。原告仍然可以依照涉案合同的约定主张违约责任。在具有充分、确实的证据后，亦可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（合同的法定解除条件）的规定主张合同解除权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杜峰的诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，由被告恩施州松润实业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员　　陈勇军二〇一五年十月十五日书记员　　罗　毅关注公众号“”