（2015）商南民初字第00676号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-26
案件名称
原告（反诉被告）白世亮与被告（反诉原告）施勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
商南县人民法院
所属地区
商南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白世亮,施勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百二十条，第二百一十二条，第二百二十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十条
全文
陕西省商南县人民法院民 事 判 决 书（2015）商南民初字第00676号原告（反诉被告）白世亮。被告（反诉原告）施勇。委托代理人邱新茂，男，商南县148法律服务所法律工作者。特别代理。原告（反诉被告）白世亮与被告（反诉原告）施勇因房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月24日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由东岗法庭审判员孟玲独任审理，于同年9月23日、10月9日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白世亮，被告（反诉原告）施勇及其委托代理人邱新茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白世亮诉称，2013年8月1日和被告签订了房屋租赁合同，被告承租其的房屋经营饭店。2014年8月1日双方再次续签合同，约定租赁期限为一年，年租金为23000元，承租方如需续租需在合同到期前一个月签订合同并交付房租，同时约定任何一方违约需承担年租金30%的违约金。合同到期后被告于2015年8月6日将屋内的部分家具搬走，但未将房屋内两台空调搬走，未交还房屋钥匙，拖欠水电费用1672.8元，且将店内门窗上的9块玻璃及部分窗纱损坏，并将屋内的多处墙面污染损坏，致使原告遭受损失，原告支付保洁费1200元，另有损坏玻璃5块，安装费、材料费每块共按80元计算，窗纱4扇，每扇按30元计算，墙壁打洞损坏、大小孔及瓷砖涂料维修费计1500元。因上述损失与被告未达成一致协议，致使原告房屋至今无法出租，遭受经济损失。因被告已严重违约。为了维护原告合法权益，特诉至法院，要求被告搬离租赁原告的房屋，按每天63元计算，支付自2015年8月1日起算至搬离房屋之日止的房屋租金，并要求被告赔偿房屋损失3000元和拖欠的水电费1672.8元及房屋保洁费1200元。同时要求被告支付违约金6900元。被告施勇辩称，租用白世亮的房屋到期后，在双方约定的时间内已经将房屋内的物品搬离房屋，在拆除空调时，原告提出无理要求并阻止拆卸空调，并于2015年8月6日将房屋门锁更换，此后其即无法进入房屋。其已按双方在房屋到期前约定的2015年8月6日将房屋内的物品搬离，将房屋交付给原告。原告已于更换门锁之日实际控制该租赁房屋，应当认定房屋已经交付。原告再次要求按每天63元支付房屋租金至搬离之日没有事实依据。原告要求赔偿房屋损失3000元没有依据，原告陈述的房屋内损失除大厅内墙壁处的一排钉子孔系其造成之外其余部分均是双方租赁时房屋状况，不属其损坏，不同意赔偿。水电费因双方没有约定支付期限和支付方式，现如原告把表单拿出来结算，其同意支付。对于原告要求的违约金，因双方签订的合同约定2015年8月1日到期，但是房屋到期前双方约定在2015年8月6日前将房屋内的物品搬离，将房屋交付给原告，原告对该变更约定也认可，故不存在违约情形，故原告要求支付违约金没有依据。反诉原告施勇诉称，房屋到期前双方约定在2015年8月6日前将房屋内的物品搬离，将房屋交付给反诉被告白世亮。其按约定于8月6日前将物品搬离，同日白世亮将房屋门锁更换，实际控制该房屋。且阻止其拆卸两台空调，属侵权行为，同时也违反双方约定，因此白世亮应返还两台空调，并应按约定承担违约金6900元。反诉被告白世亮辩称，其阻止施勇拆卸空调是因施勇未在房屋租赁到期两个月之前及时通知反诉原告，后又未予交还房屋，拖延水电费，并对房屋租金及房屋内损失不予支付、赔偿，并非违约，故不同意向反诉原告施勇支付违约金。经审理查明，2012年4月5日，被告（反诉原告）施勇从周金亮处转租原告（反诉被告）白世亮位于商南县文明路29号的二楼三室一厅一厨一卫商住房屋一套用于经营烧烤餐馆。周金亮向施勇交付房屋时，同时支付给白世亮协议现金3000元。2013年8月1日，施勇续租该房屋，并与白世亮续签了为期一年的房屋租赁合同。2014年8月1日，白世亮（甲方）与施勇（乙方）再次续签房屋租赁合同，在合同中约定将二楼一层租给施勇，期限一年，年租金23000元，于2014年8月1日前一次交清，水电费自理，由甲方定期抄表计算收取；在租赁期内，未经甲方同意乙方不得随意改变原房间结构、所配设施、门窗等，房屋必须保持完好、整洁，损坏、丢失由乙方照价赔偿，同时约定单项违约金为年租金的30%计算。合同到期后，施勇于2015年8月6日将房屋内大部分物品搬离，剩余空调两台和吧台一个，2015年8月8日，施勇派人去拆卸空调时，白世亮因施勇所欠的水电费1672.8元未交而阻止拆卸空调，施勇将二楼房屋钥匙留在室内吧台抽屉中未予带走，也未亲自交予白世亮。同年8月9日，白世亮将通往二楼的一楼大门钥匙锁芯更换。2015年8月23日，白世亮请人打扫该房屋卫生支付保洁费1200元。另查明，白世亮与施勇签订房屋租赁合同时未对房屋内财产完好或破损程度进行登记。经本院现场勘查，现该房屋大厅内约20×35厘米窗户玻璃破损1块，西侧墙面小钉子孔21个，施勇认可系其所致。该房屋内另有破损或裂缝玻璃7块，窗纱破损2扇，隔板墙墙面有直径约1厘米穿透洞一个，其他墙面钉子孔34个，墙面凸出螺丝钉19个，厕所蹲便器水箱缺失1个，厨房墙面瓷砖破损6块，四个小房门钥匙均缺失。施勇在案件审理过程中将拖欠的水电费1672.80元已向白世亮支付清结，并将该房屋内剩余的两台空调和一个吧台搬走。2015年9月28日，施勇在本院主持下将二楼房屋钥匙交予了白世亮。上述事实，经当庭举证质证，有以下证据证明：1、房屋租赁合同一份和白世亮房产证复印件一份，证明白世亮对所租赁的房屋拥有合法所有权、双方签订租赁合同的时间、租金的数额、水电费的支付方式、房屋环境卫生问题及违约责任等情况；2、魏强证言、胡和建证言和胡和建出具的保洁费票据一张，证明白世亮未允许施勇拆卸空调的经过以及胡和建给白世亮打扫卫生，白世亮支付了1200元保洁费的事实；3、施勇代理人对郭兴君、魏强进行的调查笔录，证明白世亮阻止施勇拆卸空调，并且将一楼大门锁芯更换的事实；4、现场勘查笔录两份，证明该房屋内的损失现状情况；5、本院调查施传奇、白世亮笔录，证明钥匙交付及产生争议的经过。本院认为，原、被告双方自愿签订房屋租赁合同一份，对租赁房屋、租金、租期、违约责任等均作了相应约定，双方之间租赁关系成立，双方均应按合同约定，全面、适当履行合同义务，在合同履行中发生争议时，应本着诚实信用原则，友好协商处理，避免扩大损失。在双方合同约定的租赁期届满后，施勇迟延交还房屋使用权，白世亮阻止施勇拆卸房内物品，双方均有不同程度违反租赁合同义务，应各自承担相应的违约责任，双方合同中虽明确约定了违约金计算方法，但该约定的违约金数额明显过高，且双方均就其损失同时提出了请求，故对原告白世亮对于违约金6900元的诉讼请求和反诉原告施勇对于违约金6900元的反诉请求，本院不予支持，但因双方违约造成的损失，均应向对方承担相应的赔偿责任。施勇于2015年8月8日前单方迟延履行租赁房屋返还义务期间产生房屋租金，应按年租金的日平均额计算向白世亮支付。施勇现已将房屋内剩余空调搬走，对因白世亮阻止拆卸空调而产生其他具体损失，未提供证据予以证明，结合其拆卸空调需重复支出人工劳务费的实际情况，酌情考虑由白世亮向施勇承担损失100元；双方于2015年8月8日发生争议未能友好协商处理，施勇未将房屋钥匙直接交予白世亮，白世亮于翌日将进楼门锁更换，致租赁房屋未能及时腾空，房屋空置50天，房屋租金损失扩大，对此扩大损失部分，双方均有过错，均应承担相应责任；在诉讼中，施勇已将拖欠的水电费1672.8元支付清结，将房屋内剩余的两台空调搬走，故对白世亮要求施勇支付水电费的诉讼请求和施勇要求白世亮返还空调的反诉请求，本院不再处理；因施勇按合同约定有保持房内整洁的义务，故其对白世亮实际支付的房内卫生保洁费1200元应予承担；对房屋内损失部分，除施勇认可的大厅内墙面小钉子孔一排（21个）及大厅内约20cm×35cm玻璃一块外，其余损失白世亮均未能提供证据证明系施勇租赁期间所致，亦未提供证据证明该部分损失施勇应予承担赔偿责任，故对白世亮诉请的大厅内墙面21个小钉子孔维修费用及20cm×35cm玻璃一块的更换费用应由施勇承担，对赔付金额，因双方均未提供证据予以证明，酌情考虑钉子孔维修费用按150元计算，玻璃更换费用按30元计算。对白世亮诉请的该房屋内其余部分损失，本院不予支持；故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、原告白世亮自2015年8月1日至同年8月8日房屋租金损失共计504元，由被告施勇承担；白世亮自2015年8月9日至2015年9月28日房屋租金损失共计3150元，由施勇承担2100元，剩余部分由白世亮自行承担；二、原告白世亮房屋内财产损失部分，由施勇承担180元；房屋内卫生保洁费1200元，由施勇承担；三、反诉原告施勇损失100元，由白世亮承担。四、驳回原告白世亮及反诉原告施勇的其他诉讼请求。上述给付义务，限本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，反诉案件受理费50元，共计350元，由施勇承担200元，白世亮承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员 ：孟玲二〇一五年十月十五日书记员 ：杨静