（2015）三中民终字第12625号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-03
案件名称
北京紫金长宁房地产开发有限责任公司与张红军商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京紫金长宁房地产开发有限责任公司,张红军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第12625号上诉人（原审被告）北京紫金长宁房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云县河南寨镇滨河工业开发区。法定代表人孟钢，总经理。委托代理人窦锴，男，1975年3月20日出生。委托代理人姜猛，男，1981年8月17日出生。被上诉人（原审原告）张红军，女，1965年3月26日出生。委托代理人齐卫（系张红军之夫），1966年11月23日出生。上诉人北京紫金长宁房地产开发有限责任公司（以下简称紫金长宁公司）因与被上诉人张红军商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第01273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。2015年1月，张红军起诉至法院称：2010年10月7日，我与紫金长宁公司签订商品房预售合同一份，紫金长宁公司将密云县密云镇××204号房屋卖给我，合同总价款828255元，房屋交付日期为2011年9月15日前。合同第十三条约定，紫金长宁公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，紫金长宁公司应按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金。合同签订后，我按约交纳了购房款，但紫金长宁公司未按期交付房屋。现诉至法院，请求判令：1.紫金长宁公司支付自2011年9月16���至2015年1月21日的逾期交房违约金202591.2元；2.案件受理费由紫金长宁公司负担。紫金长宁公司辩称：张红军主张的逾期交房期限属实，但涉案房屋在建设过程中受到了不可抗力的影响，2011年3月公安部消防局下发通知要求民用建筑外墙保温材料由B级调整到A级，否则不予消防验收。当时市场上A级材料供应不足，进而影响了工程进展，涉案房屋的交付也因此受到影响。2012年12月公安部消防局才将该通知取消执行。根据双方签订的商品房预售合同第26条之规定，因不可抗力致使房屋延期交付的，应全部或部分免除延期交房的违约责任。此外，张红军主张的违约金过高，请求法院对明显过高的违约金予以调整。原审法院经审理认为：当事人应当按照合同约定全面履行义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。���红军与紫金长宁公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法应受保护。紫金长宁公司未在合同约定的交房期限届满前交付房屋，已构成违约，张红军主张紫金长宁公司按照合同约定给付逾期交房违约金，有合同和法律依据，应予支持。紫金长宁公司以公安部消防局2011年3月下发的关于建筑外墙保温材料升级的通知构成不可抗力为由，主张免除其相应的逾期交房违约责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，紫金长宁公司未提供该通知下发造成其客观上不能如期交房的相关证据，且紫金长宁公司亦未向张红军通知该事项，故对紫金长宁公司关于不可抗力的抗辩理由，法院不予支持。紫金长宁公司辩称张红军主张的违约金过高并请求法院予以适当减少，但未提供张红军主张的违约金过分高于造成的损失的相关证据，且违约金数额与逾期交房时间长短成正比，逾期交房时间越长，违约金数额自然越高。故对紫金长宁公司的上述辩解意见，法院不予采纳。据此，原审法院于2015年7月判决如下：紫金长宁公司于本判决生效之日起三十日内给付张红军自二○一一年九月十六日至二○一五年一月二十一日的逾期交房违约金二十万零二千五百九十一元二角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，紫金长宁公司不服原审法院判决，上诉至本院。紫金长宁公司认为因为政策调整致使交房严重逾期属于不可抗力，应部分或全部免除其公司的责任；原审判决在双方合同未解除的情况下，判定的违约金数额明显过高，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张红军的原审诉讼请求，本案全部诉讼费用由张红军承担。张红军同意原审判决。经审理查明：2010年10月7日，张红军与紫金长宁公司签订商品房预售合同一份，紫金长宁公司将北京市密云县密云镇××204号房屋卖给张红军，合同总价款828255元，房屋交付日期为2011年9月15日前。合同第十三条约定，紫金长宁公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，紫金长宁公司应按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金。合同签订后，张红军交纳了购房款。2015年2月5日，张红军办理入住手续。上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、购房发票等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供��据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。张红军与紫金长宁公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的合同义务。现紫金长宁公司主张因为政策调整致使交房严重逾期属于不可抗力，应部分或全部免除其的责任；但紫金长宁公司并未就此充分举证证明公安部消防局下发相关通知与其逾期交房之间存在关联性且系因公安部消防局下发相关通知客观上造成其不能按期交房，另紫金长宁公司亦未将该事项告知张红军；据此，对于紫金长宁公司所主张的上述相关政策调整等因素构成不可抗力，本院难以认定。故紫金长宁公司的该项主张，依据不足，本院难以支持。根据双方合同约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，紫金长宁公司应按约定支付相应的违约金。在商品房买卖中，未按约定逾期交房属于较为严重的违约行为，直接导致购房人无法对所购房屋进行居住使用，对于购房人相关权益影响较大。本案中，紫金长宁公司逾期三年有余才将涉案房屋交付张红军，故张红军依据双方合同约定主张相应违约金，理由正当，且于法有据，应予支持。紫金长宁公司主张原审判决认定的违约金数额过高，但并未充分举证证明张红军所主张的相应违约金过分高于造成的损失，故对于紫金长宁公司的该项主张，本院不予采纳，原审判决对此认定适当。综上，紫金长宁公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4338元，由北京紫金长宁房地产开发有限责任公司负担（张红军已预交2169元，北京紫金长宁房地产开发有限责任公司于本判决生效后7日内给付张红军；余款2169元，北京紫金长宁房地产开发有限责任公司于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费4338元，由北京紫金长宁房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁 南审 判 员 胡新华代理审判员 沈 放二〇一五年十月十五日书 记 员 陈立昱书 记 员 吴 琳 更多数据：搜索“”来源：