（2015）新民初字第578号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-25
案件名称
原告王军祥与被告鄢立平及第三人陈建国、杨中静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新县人民法院
所属地区
新县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
新县人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第578号原告王军祥，男，汉族，住河南省西平县。委托代理人刘平，河南义仁律师事务所律师。被告鄢立平，女，汉族，住新县。委代理人黄祥远，新县法律援助中心法律工作者。第三人陈建国，男，汉族，住信阳市。第三人杨中静，女，汉族，住信阳市。第三人的委托代理人陈新强，新县“148”法律服务所法律工作者。原告王军祥与被告鄢立平及第三人陈建国、杨中静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王军祥及其委托代理人刘平，被告鄢立平及其委托代理人黄祥远，第三人委托代理人陈新强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军祥诉称，2012年7月，原告将自己承租的新县人寿保险公司原办公楼（一楼门面至四楼及全部院内使用面积）出租给被告，双方签订了租赁合同，约定租期为三年，即从2012年7月18日至2015年7月18日。被告又后将部分房屋转租给陈建国和杨中静。租赁期限届满后，原告多次要求被告退还房屋，被告总是借口拖延。现起诉要求被告及第三人限期将租赁的房屋交还给原告，并赔付超期占用房屋损失每天300元（自2015年7月18日起至交房之日止）及律师费。原告为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、2010年5月1日，原告与新县人寿保险公司签订的租房协议书，证明原告出租房屋来源合法及约定房屋的租期到2015年7月1日，实际上保险公司允许原告使用到7月18日。2、2012年7月1日，原告与被告鄢立平签订的租房协议书，证明原告主张权利于法有据。3、新县人寿保险公司给原告出具的通知书，证明保险公司要求原告退还其所租赁的房屋，因此被告应按合同约定退还房屋。4、2010年原告妻子冀瑞红与被告及案外人王有玲签订的合同一份。经被告质证认为对证据1的真实性无异议，但协议书上没有保险公司盖章，根据该协议第一条约定存在拆迁的情况，协议中止，但拆迁没有发生，不应该中止。对证据3认为保险公司通知要求收回房屋说是自用并不是拆迁，提前收回违反协议约定。对证据2无异议，且协议的时间与被告同第三人签订协议的时间是一致的，并无矛盾，超期占用的损失不论多少与被告无关。根据协议第九条，房屋是仍可以继续租赁使用的，如果原告强行收回，原告和保险公司应承担违约责任。被告对证据4无异议。经第三人质证认为，保险公司与王军祥签订的协议书，没有保险公司的公章，不具有真实性；保险公司的通知证明房屋收回是由保险公司自用，而不是原告自用，这个收回自用的通知不属于双方合同约定的特殊情形，因此，原租赁期限延期到2017年7月18日；原告王军祥与鄢立平签订的租房协议真实性无异议，合同约定，如果出现拆迁或者房屋由王军祥自用，合同截止日期是2015年7月18日，没有以上两种情况，租房合同截止时间应是2017年7月18日，保险公司收回房屋自用是属于合同约定的特殊情形，原告不能收回房屋，合同未到期。第三人对证据4认为是复印件不能作为证据使用，冀瑞红不是本案当事人，所签订的合同与本案无关。被告鄢立平辩称，原告起诉事实与理由部分不实。一、我与原告于2012年7月1日签订了《租房协议书》，租期为三年，即自2012年7月18日至2015年7月18日。我将上述承租的房屋门面两间转租给次承租人陈建国、杨中静，与次承租人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限截止日期为2015年7月18日，只是陈建国、杨中静承租的门面房没有按时移交外，其余房屋均可随时移交，且我转租给次承租人的租期并未超出原《租房协议》的租期，而且在到期一个月前已通知次承租人租赁期限将至，要求于2015年7月18日前搬家，以后不搬与被告无关。原告对外出租且到期不能收回房屋及超期所遭受的损失应由次承租人陈建国、杨中静承担责任，与被告无关。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同届满、无效或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。基于该项规定，第三人应当立即退房和承担原告合理损失。二、被告与第三人签订的合同第七条违约责任约定：不按合同约定内容使用承租房屋的，甲方有权通知其解除合同，收回房屋，由此引起的损失由第三人自行承担，据此条款规定本案中原告不能收回出租房的责任应由第三人承担。三、原、被告之间租赁协议书租赁期限是自2012年7月18日至2015年7月18日，但协议签订后，原告却直到2012年10月才交房，原告收取租金并未赔偿其迟延交房造成的损失，现原告迟延收回房屋三个月，也不能向被告主张延迟交房的损失。四、原、被告签订协议第一条约定，如房屋拆建，协议自行终止，第九条约定，如协议到期，后两年没有别的问题，房子继续由被告方使用，房租不变。据以上两条约定，出租房屋除拆建外，租赁到期后，没有别的原因，被告仍可继续租赁。综上，被告不承担任何责任。被告鄢立平为证明自己的答辩主张，提供以下证据：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》及被告与第三人签订的《房屋租赁协议》，证明鄢立平房屋来源的合法性，出租的时间没有超出出租方的承租期限，第一条和第九条证明房屋租赁期限应延长至2017年7月18日，第七条说明如原告强行收回房屋构成违约。2、鄢立平给次承租人的通知书一份，证明被告已通知了次承租人到期搬家退回房屋，并声明到期不搬与被告无关。3、被告与曾凡润的租房合同及证明，证明第三人原因导致迟延退回房屋的损失与原告诉求相抵消。经原告质证认为，对证据1合同的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，协议第一条只是说明合同期限内合同中止的情况；第九条约定别的问题是合同届满后出现的问题，合同已届满，原告有权收回房屋；被告与第三人陈建国、杨中静签订的合同，不具备任何约束力，被告未经原告同意将房屋租赁给他人，违反法律规定。证据2只能证明被告履行了通知义务，但并不能免除被告应该承担的交房义务。对证据3认为，被告与曾凡润签订的合同不具有证明效力，未经原告同意将房屋租给他人。经第三人质证认为，对原被告之间签订的合同真实性无异议，根据合同约定只有两种情形时合同才是2015年7月18日到期，合同约定的两种情况均不存在，到期时间应该是2017年7月18日。对被告与第三人签订的合同无异议，但该合同与原、被告所签订的合同标的物不一致，续租的时间比出租的时间还早两年，转租的主体也不一致，因此，第三人与本案无关。曾凡润的租房合同及证明与本案无关。第三人没有见过被告的通知。第三人陈建国、杨中静答辩称，一、原被告签订的租房协议书第九条约定，租期延至2017年7月18日，除非存在房屋拆迁问题，但现在并没有房屋拆迁的问题发生，租期没有到期，原告不能收回房屋，原告强行收回房屋应承担违约责任，赔偿损失。二、根据被告鄢立平及其丈夫黄啟祥与第三人签订的房屋租赁合同的约定，鄢立平夫妻违背了第四条第（一）款第1项约定，即“确保自己是出租房唯一合法所有人”，鄢立平夫妻不是出租房屋的所有权人，欺骗了第三人。原告要求收回房屋，给第三人造成房屋装修损失、房屋转让费应由鄢立平夫妻承担。三、鄢立平夫妻与第三人签订的房屋租赁合同约定，租期延至2017年7月18日，租期没有届满，第三人有权继续使用承租的房屋，强行收回房屋构成违约，鄢立平夫妻也应承担违约责任，赔偿经济损失。法院对证据的分析与认定，原被告提供的证据符合证据规则的相关规定，可以作本案证据使用。结合庭审举证与质证及当事人陈述，可查明以下案件事实，2010年5月1日，原告王军祥与中国人寿保险股份有限公司新县支公司（以下简称保险公司）签订《租房协议书》，将保险公司位于新县东风路房屋，即一楼门面房及全部院内使用面积，租给原告王军祥使用，租赁期限自2010年7月1日至2015年7月1日。2010年7月18日，原告妻子冀瑞红将上述房屋转租给鄢立平、王有林使用，合同期限为两年，即2012年7月18日到期。被告鄢立平取得租赁的房屋后，于2010年7月18日与曾凡润签订租房合同，将上述合同项下的一楼门面房及4-5楼房屋转租给曾凡润，合同期限为2010年7月18日至2012年7月18日，曾凡润的合同期满后，鄢立平又将曾凡润所承租的两间门面房转租给本案第三人陈建国、杨中静，但其与第三人没有签订书面租房合同。2011年6月被告鄢立平与第三人陈建国、杨中静签订房屋租赁合同，将其与原告王军祥签订合同项下其中的另两间门面房转租给第三人陈建国、杨中静，合同期限自2011年6月1日至2015年7月18日，合同约定租金为每年32000元，后两年租金随行就市。2012年7月1日，原告王军祥重新与被告鄢立平签订《租房协议书》将原告与保险公司所签订租赁合同项下的房屋租赁给被告鄢立平使用，合同期限为三年，即自2012年7月18日至2015年7月18日。合同到期后，第三人陈建国、杨中静以其与被告之间的租房合同第九条约定为由，认为房屋租期延至2017年7月18日，进而主张合同没到期，不同意腾退房屋及车库，但其未能提供有效证据予以证实。截止目前，因第三人陈建国、杨中静拒不腾退其所使用的四间门面房及车库，致使被告鄢立平不能交付原告房屋及院内车库，其余房屋都已退回保险公司。原告要求被告支付律师费，没有提供证据予以证实。原告要求被告及第三人按每天300元的标准支付超期占用的房租，但其未能提供有效证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，并对当事人具有法律约束力。原告王军祥与保险公司签订房屋租赁合同，取得保险公司的房屋使用权后，又与被告鄢立平签订房屋租赁合同，将合同项下的房屋转租给被告鄢立平使用。被告鄢立平取得房屋使用权后，先后分两次将四间门面房及院内车库转租给本案第三人陈建国、杨中静使用。第三人在使用房屋期间，保险公司未提出异议，因此，本案中所涉及到的房屋转租合同有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述相关规定，被告及第三人陈建国、杨中静依法负有腾房义务及支付逾期腾房占有使用费的义务。现房屋租赁合同均已到期，因此，被告鄢立平及第三人陈建国、杨中静（房屋的实际使用人）未能按约定腾退房屋，应承担违约责任，故原告起诉要求被告及第三人腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因当事人之间的房屋租赁合同已于2015年7月18日到期，原告要求被告及第三人自2015年7月18日起支付超期占用的房租费符合上述法律规定，本院予以支持，但原告要求按每天300元的标准支付超期占用的房租没有法律依据和合同根据。可参照被告与第三人陈建国、杨中静所签订的房屋租赁合同约定每年为32000元（两间门面房的房租），可按每间房屋每年房租为16000元标准计算超期占用的房租。原告要求被告及第三人支付律师费用，但其未能提供相关法律依据及合同根据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据该条规定，被告鄢立平在房屋租赁期间届满后，负有返还租赁的房屋的义务，因此，被告主张其已履行了通知义务，是由于第三人拒不腾退房屋，其不承担责任的诉讼主张，本院不予支持。第三人主张合同期限延期到2017年7月18日，但其未提供有效证据予以证实，本院不予支持。本案经本院调解，当事人未能达成一致意见。故，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具本应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鄢立平、第三人陈建国、杨中静于本判决生效后三十日内将租赁的房屋腾退交还给原告王军祥；二、第三人陈建国、杨中静按每年每间门面房16000元标准支付给原告自2015年7月19日起至其腾退房屋之日止其超期占用期间的房屋租金；三、驳回原告王军祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由原告负担200元，被告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 扶 辉审 判 员 曾 强人民陪审员 杨裕宏二〇一五年十月十五日书 记 员 黄 兴