（2015）长中民三终字第06257号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-29

案件名称

邓秀君与长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邓秀君,长沙新世界国际大饭店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第06257号上诉人（原审原告）邓秀君。委托代理人艾超，湖南成法律师事务所律师。委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。上诉人（原审被告）长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。法定代表人于雄，董事长。委托代理人吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。委托代理人刘力平。上诉人邓秀君与上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第00441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月25日对本案公开开庭进行了审理，上诉人邓秀君的委托代理人艾超、曾强，以及上诉人新世界公司的委托代理人吴煊、刘力平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，邓秀君于1999年向长沙东汉国际大酒店有限公司购买了东汉名店广场四楼5708A号商铺。2002年2月22日，邓秀君（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了租赁合同，双方约定乙方租赁甲方东汉名店广场四楼5708A号商铺，租期10年，从2002年5月1日起至2012年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，其中第一季度免1个月的租金作为装修用，计706.01元，第二季度租金为1069.47元，第三季度租金为1080.17元，第四季度租金为1090.97元。第二年租金为5%，第五季度租金为1377.35元，第六季度租金为1394.57元，第七季度租金为1412元，第八季度租金为1424元。第三年为6%，每季度租金均为1709.28元。第四年为7%，每季度租金均为1994.16元。第五年至第十年每年为8%，每季度租金均为2279.04元。乙方于每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定时间支付场地租金，则每逾期一天，按所欠租金每日千分之五支付滞纳金给甲方。租赁合同签订后，邓秀君向新世界公司交付了租赁商铺，但新世界公司未按约支付租金。邓秀君于2012年向原审法院起诉新世界公司要求支付2002年5月1日至2012年4月30日止的租金及滞纳金。原审法院于2012年11月5日作出（2012）开民一初字第1448号民事判决，判决新世界公司向邓秀君支付2002年5月1日至2012年4月30日止的房屋租金51120.63元并支付至2012年4月30日止的滞纳金9437.04元（2012年5月1日以后的滞纳金以所欠金额51120.63元为基数按银行贷款利率年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）。现（2012）开民一初字第1448号民事判决书已经发生法律效力且正在执行过程中。房屋租赁合同期限届满后，新世界公司继续使用该商铺，邓秀君未提出异议。此后，新世界公司未再向邓秀君支付2012年5月1日后的租金。2012年5月1日至2015年1月31日止，新世界公司应向邓秀君支付租金25069元（2279.04元／季度×11季度）。现邓秀君诉至原审法院，请求判令：1、新世界公司支付所欠邓秀君租金25069元及滞纳金2931元（按原租赁合同最后一年的标准计算至2015年1月31日止）；2、解除邓秀君与新世界公司之间的租赁合同，恢复租赁商铺原状并返还给邓秀君；3、新世界公司按第一项诉讼请求的标准支付2015年2月1日至新世界公司返还商铺之日的租金及滞纳金；4、新世界公司承担本案全部诉讼费用。另查明，��沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为新世界公司。再查明，邓秀君的房屋与其它业主的房屋已连成整体，目前无法恢复原状。原审法院认为，一、本案的责任承担问题。邓秀君与新世界公司于2002年2月22日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。邓秀君与新世界公司签订的《租赁合同》期限届满后，新世界公司继续使用该房屋，邓秀君未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。邓秀君提出要求参照《租赁合同》中第十年的租金标准，即每季度2279.04元支付2012年5月1日至2015年1月31日止期间的租金的主张，符合法律规定，予以采信。2012年5月1日至2015年1月31日，新世界公司应按照原租金标准向邓秀君支付租金25069元。二、关于本案滞纳金计算问题。邓秀君与新世界公司虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，新世界公司逾期支付租金给邓秀君造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，原审法院酌情认定滞纳金按年息6.3%的标准计算为宜。2012年5月1日至2015年1月31日期间的滞纳金，应按所欠金额25069元以年息6.3%的标准计算为4353元。邓秀君主张的滞纳金未超过上述款项，对邓秀君主张要求新世界公司支付至2015年1月31日的滞纳金2931元的诉讼请求，予以支持。新世界公司应按所欠金额25069元以年息6.3%的标准支付2015年2月1日至付清欠款之日止的滞纳金。三、关于解除租赁关系，返还房屋，恢复原状的问��。因邓秀君的房屋与其它业主的房屋已形成整体，邓秀君虽主张解除租赁合同，但由于邓秀君与其他业主的房屋已形成整体，若强行单独恢复邓秀君商铺的原状势必影响到其它业主的利益。因此，对于邓秀君要求解除租赁关系，返还房屋并恢复原状的诉求，不予支持。邓秀君可继续向新世界公司主张支付租金的权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、新世界公司于本判决生效之日起7日内向邓秀君支付房屋租金25069元；二、新世界公司于本判决生效之日起7日内向邓秀君支付2012年5月1日至2015年1月31日止的滞纳金2931元（2015年2月1日以后的滞纳金以所欠金额25069元为��数按年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）；三、驳回邓秀君的其他诉讼请求。本案受理费500元，由新世界公司承担。上诉人邓秀君不服原审判决，上诉称，双方的租赁合同期满后，新世界公司一直占用涉案商铺，且拒不支付租金，因此邓秀君有权要求新世界公司返还涉案商铺，恢复原状。故，请求改判原审判决第三项为解除邓秀君与新世界公司的租赁合同，恢复租赁商铺原状并返还给邓秀君，并由新世界公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉人新世界公司不服原审判决，上诉称，一、新世界公司在原房屋租赁合同期满前，就书面通知了邓秀君的全权代表东汉名店广场业主委员会不再续租，邓秀君对此置之不理，致使房屋一直闲置至今。而且根据租赁合同第九条第2款之约定，因双方在原租赁合同期满前未达成任何有关续约的协议，故原租赁关系在合同期满时已自然终止。租赁期满后，新世界公司再未占用过涉案房屋，所以原审法院判令新世界公司承担2012年4月30日后的租金和滞纳金与事实不符。二、在房屋租赁期间，因系列市政建设导致新世界公司返租的商铺持续处于无法招商的闲置状态，属于法定的情势变更状态，依据公平原则应免除新世界公司的滞纳金等违约责任，故原审法院判令新世界公司承担按年息6.3%的标准支付滞纳金显失公平。故，请求撤销原审判决，依法改判新世界公司无需承担租赁合同期满后的租金和滞纳金，同时减免因延期支付原租赁合同期间的租金所产生的滞纳金，并由邓秀君承担本案的诉讼费。二审中，上诉人邓秀君提交了《致长沙东汉国际大酒店有限责任公司的函》、《东汉名店业主委员会﹤会议讨论决定﹥》，拟共同证明：合同到期后业主向新世界公司致函，表示合同到期后按原租赁合同支付租金，或恢复原状退还给业主。新世界公司发表如下质证意见：邓秀君未提交证据原件，对真实性有异议；两份证据只有部分人签字，需核实签名有无本案的当事人；是业主单方提出的要求，不能证明双方达成一致。上诉人新世界公司提交了如下证据：第一组证据：《长沙地铁施工影响71条道路五一广场站将动工》、《长沙五一广场损毁地段开始回填修整明年春节前恢复交通》、《长沙五一广场下将建6万平米大型商场，与金满地平和堂等连成…》、《长沙地铁1号线五一广场站点黄兴路段拟建地下通道》等新闻报道，拟证明：涉案房屋所在的新世界大厦从2009年开始的持续到至今的长沙地铁1、2号线工程建设、五一广场地下商场建设、五一广场与金满地、平和堂的地下联通建设等系列市政建设，致使新��界公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致新世界公司返祖的商铺持续处于无法招商招租的闲置状态；第二组证据：照片，拟证明：涉案房屋所在楼层的现状；第三组证据：新世界公司和长沙科文物业发展有限公司共同向东汉名店业主委员会所发的《函》，拟证明：新世界公司于2012年4月25日在原租赁合同届满前向业主的全权代表东汉名店业主委员会告知征求业主意见后商讨合同期满后的解决方案，也证明租赁期满后租赁关系终止；第四组证据：东汉名店业主委员会对新世界公司的回函，拟证明：东汉名店业主委员会已经知晓新世界公司放弃续约，原租赁合同已经终止；第五组证据：新世界公司向东汉名店业主委员会所发的《通知》，拟证明：新世界公司已明确回复东汉名店业主委员会原租赁合同届满后已经终止；第六组证据：《致东汉名店业主函》，拟证明：为解决纠纷，新世界公司提出三种解决方案给业主和业主委员会定夺。邓秀君对新世界公司提交的上述证据发表质证意见如下：一、上述所有证据均不属于法律规定的新证据，应不予采信；二、第一、二组证据与本案无关，不能达到新世界公司的证明目的；照片既无拍摄人也无拍摄时间，即使是真实的也只能反映那一刻的情况，不能反映租赁期间的使用情况，实际上所有楼层都被占有使用；对第三、四组证据的真实性和合法性有异议，没有东汉名店业主委员会成立的依据，与本案无关，不能达到其证明目的；第五组证据为单方制作的文件，三性均有异议，且不能达到其证明目的。经审查，上诉人邓秀君提交的两份证据未提交原件予以核实，且无法证明新世界公司收到了该函件，故本院不予采��。上诉人新世界公司提交的第一组证据不能达到其证明目的，本院不予采信；第二组证据没有显示拍照的时间，不能达到其证明目的，本院不予采信；第三、四、五、六组证据可以相互印证，且有东汉名店业主委员会的盖章及相关人员的签字确认，与本案具有关联性，本院予以采信。根据采信的上述证据及双方当事人的陈述，本院二审补充查明：1、新世界公司在涉案商铺的租赁期限于2012年4月30日届满前与东汉名店业主委员会协商续租方案，但未达成一致意见。2、东汉名店广场的负一楼的原商铺已整体改建为美食街，目前仍在营业；一楼的部分原商铺已改建为大厅、电梯等公用设施，部分改建为新商铺用于经营，目前仍在营业；夹层和二楼的原商铺已整体改建为火宫殿餐馆，目前仍在营业；三楼的原商铺已整体改建为皇家花园KTV，目前仍在营业；四楼和五楼的原��铺已被拆除，没有装修营业，处于空置状态。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，首先，根据双方《租赁合同》第九条第1、2款之规定，在租赁合同期满30天前，双方未能就续约达成合同的，视为新世界公司放弃续约；如双方不再续约，属新世界公司所有可移动物品，由新世界公司自行处理，但该场地内的固定装修不得拆除，无偿移交给邓秀君。本案中，《租赁合同》于2012年4月30日租期届满后，双方未能达成续租协议，且涉案商铺所在楼层处于空置状态；同时，根据该商铺所在楼层的状况可知，不存在新世界公司或其他主体对该商铺予以占有或控制的情形，邓秀君占有、使用该商铺并不会受到限制，因此，邓秀君诉请新世界公司返还商铺已无必要。此外，将邓秀君商铺恢复原状并不会损害其他业主的利益，故对邓秀君要求恢复原��的主张应予支持。其次，在租赁期限于2012年4月30日届满后，新世界公司并未实际占有、使用该商铺；同时，根据本案案情可知，邓秀君应知新世界公司并未对该商铺继续占用，邓秀君使用商铺并不会受到限制，但邓秀君却未利用该商铺发挥效用，致使涉案商铺损失扩大，因此，从公平角度考虑，对邓秀君要求新世界公司支付2012年5月1日后房屋租金和滞纳金的主张，不予支持为妥。据此，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第00441号民事判决第三项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第00441号民事判决第一、二项；三、长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场四楼5708A号商铺恢复原状。本案一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1000元，由上诉人邓秀君和上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司各承担500元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　凯审　判　员　　王　勇代理审判员　　金新贵二〇一五年十月十五日书　记　员　　李颖倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实��误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来自