（2015）渝五中法民终字第04991号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-11-23

案件名称

綦江新源工贸有限公司与吴秀林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书（2015）渝五中法民终字第04991号上诉人（原审被告）吴秀林。委托代理人廖正远，重庆万同律师事务所律师。委托代理人李建秋，重庆万同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）綦江新源工贸有限公司，住所地重庆市綦江区打通镇。法定代表人谢凯，董事长。上诉人吴秀林与被上诉人綦江新源工贸有限公司（以下简称新源公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2015年5月28日作出（2015）綦法民初字第02573号民事判决。吴秀林不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，询问审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：松藻煤电公司和新源公司均系依法成立的有限责任公司。打通一矿系松藻煤电公司下属的分支机构，根据松藻煤电公司的授权从事相关经营管理活动。位于綦江区打通镇打通一矿转盘处有修建于1998年的10个商业门面，门牌编号从“1-1号”至“1-10号”，登记所有权人为松藻煤电公司，房屋产权证号为“房权证207字第××号”，登记建筑面积为223.03㎡。建成后，10个商业门面均由打通一矿负责具体的经营管理。2007年，打通一矿下属的多种经营公司改制为新源公司（即本案原告）。2007年3月27日，打通一矿与新源公司签订一份《财产租赁合同》，约定打通一矿将包含前述10个门面在内的房屋、土地等多项财产出租给新源公司；租赁期限从2007年4月1日至2027年3月31日；每年租金为38008.92元等内容。2011年7月，吴秀林开始租赁打通一矿转盘1-1号门面（面积34.65㎡），并与新源公司签订了租赁合同，合同一年一签，吴秀林依约向新源公司支付了租金。2013年12月31日，新源公司与吴秀林再次签订一份《门面租赁合同》，约定新源公司将打通一矿转盘1-1号门面出租给吴秀林；租期从2014年1月1日至2014年12月31日；租金为1100元／月；吴秀林退租应无条件拆除自己装修的设施，并保证不损坏原有设施，如不拆除，则室内外附加设施吴秀林自愿赠送新源公司所有，新源公司不负担任何经济损失补偿费用；合同租赁期满自行终止，在规定的租赁期满前10日内，吴秀林如愿意延长租期，应重新签订合同等内容。合同签订后，吴秀林继续占有并使用1-1号门面，并向新源公司支付租金。《门面租赁合同》于2014年12月31日到期，新源公司、吴秀林并未就门面续租事宜达成一致。吴秀林既未继续支付租金，亦未腾退1-1号门面。新源公司遂起诉至一审法院，要求吴秀林腾退门面并支付门面占用损失。一审同时查明：松藻煤电公司认可本案所涉门面实际由打通一矿经营管理，知晓并同意打通一矿于2007年将门面出租给新源公司。打通一矿于2014年12月16日出具一份说明，载明：“关于打通一矿租赁给新源公司的打通一矿红光村十栋前新商业门面第1号至第10号租赁期内，新源公司对上述门面享有对外商业租赁权利”。经一审法院走访，綦江区打通镇打通一矿转盘同地段同类型门面的市场租赁价格约为每天3元／㎡。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，打通一矿转盘1-1号门面的登记产权人为松藻煤电公司，应认定该门面系松藻煤电公司所有，并由松藻煤电公司行使相关物权。吴秀林未提供证据证明该门面系其出资修建，亦不能证明打通一矿承诺其有权长期使用该门面且不涨价。现吴秀林辩称其系该门面修建人和实际使用人，有权长期使用门面且不涨价的意见，证据不足，理由不充分，不予采信。打通一矿作为松藻煤电公司的下属分支机构，负责涉案门面的实际经营管理，并且所有权人松藻煤电公司知晓并同意打通一矿将涉案门面出租给新源公司。由此认定打通一矿将涉案门面出租给新源公司的行为合法有效。同时，新源公司作为涉案门面的承租人，将1-1号门面转租给吴秀林，该转租行为取得了打通一矿的认可，亦是合法有效的。现吴秀林辩称打通一矿无权将门面出租给新源公司，新源公司亦无权转租门面的意见，理由不充分，不予采纳。新源公司、吴秀林已按《门面租赁合同》的约定实际履行，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。该《门面租赁合同》已依法成立并生效，对新源公司与吴秀林有法律拘束力。新源公司作为《门面租赁合同》的当事人之一，有权基于该合同提起本案诉讼。因此，吴秀林辩称新源公司主体不适格的意见，理由不足，亦不予采纳。打通一矿于2007年将涉案门面出租给新源公司后，新源公司又将涉案门面转租给吴秀林，且签订了书面合同，吴秀林对此未提出异议，而是直接向新源公司支付租金。吴秀林直到在门面租赁期满且新源公司要求调整门面租金时才称不知晓新源公司租赁涉案门面一事，明显与事实不符。现吴秀林辩称其知情权和优先承租权受到侵犯，理由不足，不予采纳。新源公司、吴秀林签订的《门面租赁合同》已于2014年12月31日到期，双方未能就续租达成一致，租赁合同关系已经终止。吴秀林不按约及时腾空并返还涉案门面，而是占有使用涉案门面至今，已构成违约，应当承担相应的民事责任。现新源公司要求吴秀林腾退门面，理由正当，予以支持。由于吴秀林逾期未能返还门面，造成新源公司门面租金损失，所以新源公司要求吴秀林支付门面占用损失，理由充分，亦予以支持。关于该门面的占用损失标准，根据该门面的面积，参照同地段同类型门面的市场租赁价格，酌情确定为每天104元（3元／㎡×34.65㎡）。据此，判决：“一、被告吴秀林在本判决生效后10日内将位于綦江区打通镇打通一矿转盘1-1号门面腾空并返还原告綦江新源工贸有限公司；二、被告吴秀林从2015年1月1日起至返还门面之日止，按每日104元的标准，向原告綦江新源工贸有限公司支付门面占用损失。”吴秀林不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回新源公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由新源公司承担。主要事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。吴秀林与新源公司已建立无固定期限的租赁合同关系，租金标准应当按以前的合同约定标准执行。2、涉案门面同地段门面市场租金价格，新源公司可以申请鉴定予以查实，不属于人民法院依职权调查取证范围。原审法院自行走访的数据毫无根据。新源公司答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回吴秀林的上诉，维持原判，本案一、二审诉讼费由吴秀林负担。新源公司与吴秀林的房屋租赁合同已履行完毕，双方并未形成不定期租赁合同关系，吴秀林无权占有使用新源公司有权使用的门面，新源公司有权要求吴秀林腾退房屋并交纳房屋占用费用，门面产权人是打通一矿，并不是吴秀林出资修建的。本院二审审理过程中吴秀林举示了电话录音一份，拟证明新源公司与吴秀林之间的合同是补签的，双方形成了不定期租赁关系，租金应按照之前的约定主张。举示了打通一矿以及打通一矿合同管理人王永红的证明、新源公司与打通一矿的财产租赁合同和租赁财产明细表，拟证明案涉门面是由吴秀林等职工修建的，新源公司由房屋委托管理人变更为承租人，吴秀林并不知晓，侵犯了吴秀林的优先承租权。新源公司对上述证据的真实性均予以认可，但认为无法达到吴秀林的证明目的。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，吴秀林与新源公司之间于2013年12月31日所签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。虽然该合同系2015年补签，但该合同条款中已明确约定租期系从2014年1月1日至2014年12月31日，故截止新源公司提起本案诉讼，上述合同履行期限已届满。吴秀林上诉认为双方已建立起了无固定期限的租赁合同关系无事实和法律根据。在新源公司与吴秀林之间的《门面租赁合同》租期届满后，吴秀林没有向新源公司腾空返还案涉门面，新源公司有权提起本案诉讼要求其腾空返还案涉门面，并支付占有使用期间的占用损失。一审根据走访情况酌情确定房屋占用费，不违反法律规定。综上所述，吴秀林的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人吴秀林负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　樊仕琼代理审判员　　芦明玉代理审判员　　夏兴芸二〇一五年十月十五日书　记　员　　黄献丽更多数据：搜索“”来源：