（2015）穗番法民三初字第80号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2018-02-28
案件名称
唐某某与广州市某某有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐某某,广州市某某有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第80号原告：唐某某，男，住湖北省仙桃市。被告：广州市某某有限公司，住所地广州市番禺区市桥街大北路122号1楼。法定代表人：李，职务：总经理。委托代理人：罗云辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：吴少敏，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原告唐某某诉被告广州市某某有限公司（以下简称爵玛公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐某某，被告爵玛公司的委托代理人罗云辉、吴少敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐某某诉称：2014年9月，原告唐某某在赶集网看到被告爵玛公司发布的招租信息后到现场询问，被告爵玛公司的工作人员带原告唐某某实地查看了租赁铺面，并承诺其铺面是大品牌商业圈的所在处。2014年10月16日，原告唐某某与被告爵玛公司就广州市番禺区市桥大北路A商铺铺位签订了《场地承包合同》并交付了押金，被告爵玛公司向原告唐某某出具了押金收据。原告唐某某自行出资装修了涉讼商铺用以经营内衣生意。2014年11月8日，原告唐某某承租的商铺正式开业，开业后，原告唐某某发现被告爵玛公司当初的承诺都是子虚乌有，在原告唐某某承租短短一个月后，被告爵玛公司就于2014年12月25日口头要求原告唐某某退场，并于2014年12月26日向其铺面发出《撤场通知》。2014年12月27日，在原告唐某某及众多租户不知情的情况下，被告爵玛公司对涉讼商铺强制停水停电。被告爵玛公司的行为违反了《场地承包合同》中第十条第2项“因甲方违约行为造成乙方损失，甲方须按对等原则赔偿”的约定。原告唐某某在无水无电的情况下试图和被告爵玛公司商议退场事宜，未果。原告唐某某为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告爵玛公司立即退还原告唐某某缴纳的铺面水电费押金300元、租赁押金7000元、设备折旧费（进场费用）19800元、首月管理费200元及铺面装修费8000元，合计35300元；2.本案的诉讼费用由被告爵玛公司承担。被告爵玛公司辩称：不同意原告唐某某的全部诉讼请求。原、被告签订的《场地承包合同》约定原告唐某某需按照合同约定向被告爵玛公司缴纳相关的费用，但原告唐某某除缴纳首月租金、押金外，没有按期向被告爵玛公司支付租金。另，原告唐某某没有按照合同约定及法律规定合法经营，自签订合同起至今，原告唐某某未办理相关的营业执照，属于违法经营。原告唐某某严重违反了双方签订的《场地承包合同》约定。因此，我方有权单方解除合同，要求原告唐某某支付相关的款项及没收保证金。经审理查明：2014年10月16日，爵玛公司作为甲方，唐某某作为乙方，签订《场地承包合同》。合同约定，甲方将位于广州市番禺区市桥大北路A商铺铺位（以下简称涉讼商铺）承包给乙方经营，建筑面积约9平方米，甲方必须在2014年10月30日前将商铺交付乙方使用；合同期限自2014年10月18日至2017年10月17日止，如甲方开业时间延后，则合同期限顺延（以开业时间为准）；场地承包费3500元/月，水电、空调按月平均公共公摊，管理费200元/月，卫生费10元/月，工商税务、租赁税等产生的一切税费由乙方自理；乙方每月25日向甲方缴纳下月承包费及有关费用，超过3天以上未交承包费及相关费用的，甲方将按日息2%收违约金，超过6天以上的，甲方将视乙方单方面违约，甲方有权终止乙方承包权并不予退还任何款项，并追缴乙方所欠承包费及其他费用；甲方代乙方支付该铺位的装修款、设备款等19800元给装修公司、施工方及设备供应商，此款只是代收代付，无论出现何种情况概不退还；乙方在本合同签订之日向甲方支付保证金7000元，若乙方有任何违约行为，甲方有权没收保证金；自合同签订之日起，乙方七天内提出装修方案，报甲方同意后在规定时间内由乙方装修完毕；乙方铺位的装修费用由乙方自行承担，在合同有效期内因乙方原因提前解除合同，乙方撤场或合同期满后，固定装修品和费用一律不予退还；甲方负责营业场所的正常经营环境，负责提供水、电、空调、排风；乙方在承包经营中，应遵纪守法；如乙方有下列其中任何情况之一者，甲方有权单方面解除合同，没收所有保证金：拖欠承包费及其它费用三天以上者，在经甲方准许的期限内仍未付清的，违法经营、制假，销售假冒伪劣商品及其它违反禁止、限制、特许经营法律规定的商品；甲方逾期交付店铺（专柜）三十天的，乙方有权解除合同，因甲方违约行为造成乙方损失，甲方须按对等原则赔偿；备注：乙方第一年每月租金按合同租金八折计算为2800元，乙方第二年每月租金按合同租金九折计算为3150元，乙方第三年每月租金按合同租金全额收取3500元。同日，唐某某向爵玛公司支付涉讼商铺设备折旧费19800元、首月管理费200元、首月卫生费10元、首月租金2800元、两个月押金7000元、水电费押金300元，爵玛公司分别开具编号为4368433、4368552、4381934、4368353、4368512的《收据》予以确认，收据的经手人处均有“李露仙”签名。2014年12月10日，爵玛公司向唐某某出具《通知单》及《爵玛百货缴费通知单》。《通知单》中要求唐某某于2014年12月10日前缴纳2014年12月份的租金、水电费、管理费和滞纳金，滞纳金为429.6元，否则爵玛公司将单方面终止合同，并收回商铺使用权。《爵玛百货缴费通知单》载明，A-1ab号商铺应缴2014年11月电费118.2元（后有手写字体72.3元）、水费7.1元（后有手写字体4.6元），2014年12月租金2146.7元、物业管理费153.3元、卫生费10元，合计原为2435.3元，手写字体更改为2386.9元。2014年12月26日，爵玛公司发出《撤场通告》，内容为，爵玛百货于2013年11月9日承租位于番禺市××号商铺，由于经营不善，无力继续经营，现爵玛百货定于2014年12月26日起放弃租赁，终止经营，请广大商家互相转告，爵玛百货不再通过其他方式另行通知，请各大商家及时撤场。2014年12月31日，唐某某以爵玛公司违约导致其损失为由，向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认爵玛公司于2014年10月底、11月初将带简单装修的涉讼商铺交付唐某某使用，2014年11月8日涉讼商铺开业，现双方当事人均同意解除《场地承包合同》。双方对于《场地承包合同》解除的原因及责任归属存在争议。唐某某主张，爵玛公司在合同约定的租期届满之前发出《撤场通告》，单方面提前终止合同，构成违约，爵玛公司发出《撤场通告》的次日，涉讼商铺被停水停电无法经营，唐某某遂将商铺内大部分物品搬出，离开涉讼商铺，其在涉讼商铺内增设的货柜由于是按照商铺尺寸订制，虽非入墙入地，但无法在其他地方继续使用，故其搬离时货柜仍留在商铺内；唐某某认为，根据公平原则，爵玛公司应向唐某某退回赁押金7000元、水电费押金300元、设备折旧费19800元、首月管理费200元及其为涉讼商铺支出的装修费用8000元。为证明其为涉讼商铺装修支出的费用，唐某某提交了下列证据予以证实：《番禺区东城旧货收款单》（No.0005729）原件，载明取货日期2014年11月1日，皮具2个80元，收款人处有签名；《番禺区东城旧货收款单》（No.0005444）原件，载明收货地址为大北路爵玛百货，取货日期为2014年10月23日，货品为内衣柜2个1400元，预收定金1200元，收款人处有签名；《亮丽（亮琪）灯饰送货单》（No.0004121）原件，载明日期为2014年10月24日，货品为道轨射灯及道轨等635元，销售员处有签名；《电脑维修销售部》（No.0001457）原件，载明日期为2014年11月1日，货品包括Intelcpu、内存卡、电源、机箱及风扇等，合计1100元，底部加盖“DIY电脑维修销售部销售专用章”印章；《雅斯特模特陈列道具》（No.0005551）及名片一张原件，载明日期为2014年11月3日，货品包括内衣架、广告纸等，合计金额1301元，实收1300元，底部加盖“广州雅斯特模特陈列道具现金收讫”印章；《收款收据》（No.022514）原件，载明2014年11月3日，货柜1台5**元。爵玛公司对上述证据均不予认可。爵玛公司主张，由于唐某某未按时交纳租金及水电费，导致爵玛公司无力经营，且唐某某未办理营业执照，属于违法经营，违反了《场地承包合同》的约定，故其发出《撤场通告》行使合同解除权，要求解除《场地承包合同》，此后涉讼商铺确有停水停电情况，现处于停业状态；由于唐某某违约导致合同解除，爵玛公司依约不予退还租赁押金、水电费押金及设备折旧费，至于唐某某主张的商铺装修费，由于唐某某装修未经爵玛公司同意，且其增设的货柜并非入墙入地的装修，可移动另作他用，故爵玛公司不同意向其退还商铺装修费。唐某某认为其并无拖欠租金及水电费的情形，且其曾申请办理营业执照，但工商管理部门告知其应由爵玛公司将包括涉讼商铺在内的商场作为整体统一办理营业执照，商场内的小档口无须单独办理，且爵玛公司亦向唐某某口头承诺过由其统一办理营业执照，故唐某某向工商管理部门撤回了办理营业执照的申请。为证明其未拖欠租金及水电费，唐某某提交了编号为5668029的《收据》原件予以证实，其中载明，2014年12月10日，今收到A-1ab唐某某2817元，12月份租金、水电，经手人处有“李露仙”签名。爵玛公司认为该收据无其盖章，故不予认可。另查明，2010年，广东壹号国际文化广场有限公司（以下简称壹号公司）（法定代表人/委托人黎永辉）与福州市闽侯添怡商务酒店有限公司（以下简称闽侯添怡酒店）签订《广州市荔湾区壹号文化广场商铺租赁合同》，约定壹号公司将番禺区市桥街大北路118、120、122、124号1楼地下室至14楼的房屋（以下简称涉讼楼宇）出租给闽侯添怡酒店作商业经营，租期自2010年4月1日至2020年3月31日。2010年12月1日，闽侯添怡酒店与李迪辉签订《租赁合同》，约定闽侯添怡酒店在取得出租人同意的情况下将涉讼楼宇的一层至六层出租给李迪辉，租期自2010年12月1日起至2020年3月30日止。2012年7月14日，广州市番禺区添怡酒店（以下简称番禺添怡酒店）与广州炫歌汇娱乐有限公司（以下简称炫歌汇公司）（签约代表李迪辉）签订《补充协议书》，约定2010年12月1日，番禺添怡酒店以闽侯添怡酒店的名义与炫歌汇公司的代表李迪辉签订《租赁合同》将涉讼楼宇一层至六层出租给炫歌汇公司。2013年11月8日，李迪辉与李建新签订《租赁合同》，约定李迪辉将其承租的涉讼楼宇一至六楼中一楼建筑面积950平方米的场地转租给李建新经营使用，租期自2013年11月9日至2020年3月20日止，租赁期间，经李迪辉同意，李建新有权部分转租。2014年10月16日，曾前锋获发涉讼楼宇的房地产权证。2014年12月9日，曾前锋与番禺添怡酒店签订《协议书》，其中约定，涉讼楼宇原产权人是黎永辉，其于2010年3月以壹号公司的名义将该房屋出租给闽侯添怡酒店，双方签订了《广州市荔湾区壹号文化广场商铺租赁合同》；2012年7月6日，闽侯添怡酒店向壹号公司发出《告知函》，将其就涉讼楼宇与壹号公司签订的租赁合同里的权利义务全部转让给番禺添怡酒店，其后，番禺添怡酒店成为涉讼楼宇的承租人，并承继了《广州市荔湾区壹号文化广场商铺租赁合同》承租人的权利义务；2014年10月，黎永辉将涉讼楼宇出售给曾前锋，曾前锋成为涉讼楼宇的产权人；曾前锋作为涉讼楼宇的新产权人，承接《广州市荔湾区壹号文化广场商铺租赁合同》里出租人的全部权利义务；番禺添怡酒店是涉讼楼宇的承租人，承继了《广州市荔湾区壹号文化广场商铺租赁合同》承租人的权利义务，继续享有合同权利，并按照合同向曾前锋承担义务；曾前锋与番禺添怡酒店无须签订新的租赁合同，双方分别成为《广州市荔湾区壹号文化广场商铺租赁合同》的出租人和承租人，各自承担合同里的权利义务。本院认为：李建新向炫歌汇公司的负责人李迪辉承租涉讼楼宇一楼并在该地址上注册了爵玛公司，爵玛公司应为涉讼楼宇一楼的实际承租人，在其租期内，爵玛公司将涉讼商铺转租给唐某某，由于无证据证明炫歌汇公司对爵玛公司的转租行为提出异议或主张解除涉讼《场地承包合同》，故爵玛公司与唐某某签订的《场地承包合同》为合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，合同起始日以开业时间为准，现双方当事人均确认涉讼商铺于2014年11月8日开业，故合同期限自2014年11月8日起算。唐某某已按合同约定于2014年10月16日向爵玛公司支付了设备折旧费19800元、首月租金2800元、首月管理费200元、首月卫生费10元、两个月押金7000元、水电费押金300元，并于2014年12月10日向李露仙支付涉讼商铺12月应缴的租金及水电费2817元，虽爵玛公司对于唐某某向李露仙支付的租金及水电费不予认可，但爵玛公司开具的收款收据中经手人处均有李露仙签名，故本院认定，李露仙应为爵玛公司的员工，其向唐某某收取租金及水电费应视为代爵玛公司收取。唐某某已履行合同约定的缴款义务，爵玛公司应当将符合合同约定的商铺交予唐某某使用。爵玛公司于2014年12月26日以其经营不善、放弃租赁、终止经营为由通知唐某某撤场，属于单方违约解除合同的行为，其应当承担相应的违约责任。至于爵玛公司提出其通知唐某某撤场是由于唐某某欠缴租金及违法经营构成违约，故其行使合同约定的解除权的主张，由于该主张与《撤场通告》的内容不相符，且爵玛公司实际已收取唐某某缴纳的2014年11月、12月的租金，《场地承包合同》中对于办理营业执照的义务并无明确约定，亦无证据证实涉讼商铺未办理营业执照责任在唐某某，故爵玛公司的该项主张缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于爵玛公司违约导致合同解除，其应当向唐某某退还租赁押金7000元及水电费押金300元。至于唐某某要求爵玛公司退还管理费200元的主张，由于2014年11月8日起唐某某实际使用了涉讼商铺，爵玛公司向其收取管理费作为其使用商铺的对价，符合合同约定和法律规定，唐某某要求爵玛公司退还上述费用，缺乏依据，本院不予支持。至于唐某某向爵玛公司支付的涉讼商铺装修款、设备款（入场费）19800元，《场地承包合同》中约定该费用为爵玛公司代收代付给装修公司、施工方及设备供应商，无论出现何种情况概不退还，由于爵玛公司未提交证据证明该款项已支付给第三方而无法退还，并且在爵玛公司违约导致合同解除的情况下如概不退还该费用则显失公平，故本院酌定由爵玛公司按剩余租期与合同约定租期的比例向唐某某退还18700元（19800元×34个月/36个月=18700元）装修款及设备款。至于唐某某主张爵玛公司向其退还铺面装修费8000元的诉讼请求，由于唐某某仅提交了收款收据予以证实，并无其他证据佐证付款情况，收据中签名的主体亦无法确定身份，且收据中所载物品均为可移动物品，并非入墙入地的装修，唐某某可自行搬出上述物品避免损失，故其要求爵玛公司向其赔偿装修费8000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市某某有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐某某退还租赁押金7000元、水电费押金300元及设备折旧费18700元；二、驳回原告唐某某的其余诉讼请求。本案受理费683元，由原告唐某某负担180元，由被告广州市某某有限公司负担503元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 张 祎人民陪审员 朱杏梅人民陪审员 陈东冬二〇一五年十月十五日书 记 员 马敏婷 微信公众号“”